Cách kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc mua nhà ở Hà Nội

Làm sao biết căn nhà sắp mua có dính quy hoạch hay không?

Một khách của mình từng mua phải căn nhà dính quy hoạch và mất hai phần ba diện tích, chỉ vì không kiểm tra kỹ trước khi cọc. Quy hoạch ở Hà Nội chồng chéo, tra một nguồn là chưa đủ. Dưới đây là ba lớp kiểm tra mình và team luôn làm trước khi khách xuống tiền.

Nội Dung

Vì sao phải tự kiểm tra quy hoạch

Đừng tin hoàn toàn vào lời môi giới, kể cả sổ đỏ. Sổ ghi hiện trạng tại thời điểm cấp, còn quy hoạch có thể được duyệt sau đó.

Với nhà dòng tiền, sai một bước ở quy hoạch là mất cả ba thứ: dòng tiền, khả năng bán lại và khả năng khai thác. Căn càng nhiều tiền, từ 10 đến 30 tỷ, càng phải kiểm tra đủ cả ba lớp.

Lớp một, kiểm tra quy hoạch trên ứng dụng

Các ứng dụng tra cứu quy hoạch trên điện thoại hiện khá tiện. Bạn nhập số tờ, số thửa trên sổ đỏ hoặc địa chỉ, ứng dụng hiện vị trí thửa đất trên bản đồ quy hoạch. Nhìn xem thửa đất có nằm trong phần mở đường, đất cây xanh hay công trình công cộng không.

Theo kinh nghiệm của mình, các ứng dụng đúng khoảng 80%. Đây là bước lọc nhanh để loại những căn rủi ro cao trước khi mất công đi xem thực tế, chưa phải kết luận cuối cùng.

Lớp hai, hỏi hàng xóm và nhìn thực tế khu vực

Sau khi tra ứng dụng, mình đến tận nơi và quan sát:

Những nhà cùng dãy đã xây mấy tầng, xây từ bao giờ.
Có nhà nào từng bị cấm xây, cấm sửa hoặc phải tháo dỡ không.
Hạ tầng khu đó ổn định hay đang bỏ hoang, xuống cấp.
Khu này từng có đợt đền bù hay dự án treo nào chưa.

Khu vực vướng quy hoạch thường không được cấp phép xây cao. Nếu nhiều nhà trong dãy đã xây sáu, bảy tầng từ lâu thì khả năng cao khu đó không vướng. Người bán nước, bác xe ôm đầu ngõ đôi khi cho thông tin thật hơn cả bản đồ.

Nhìn từ ban công xuống khu nhà thấp tầng, bên cạnh là một tòa chung cư cao tầng — Quan sát các nhà xung quanh đã xây mấy tầng là một cách đối chiếu quy hoạch (ảnh minh hoạ)

Lớp ba, kiểm tra quy hoạch chính thức ở phường

Lớp chắc chắn nhất là hỏi cơ quan nhà nước. Bạn cầm bản photo sổ đỏ đến bộ phận địa chính của phường, quận hoặc viện quy hoạch để xin thông tin quy hoạch của thửa đất. Việc này có thu phí, mức phí không cao, nhưng độ chính xác gần như tuyệt đối.

Khi hỏi, hãy hỏi rõ ba ý: khu vực đang có những quy hoạch nào, có mở đường qua thửa đất không, và đất được xây bao nhiêu phần trăm diện tích.

Điều cần nhớ

Ứng dụng để lọc nhanh, hàng xóm để đối chiếu, cơ quan nhà nước để kết luận. Đủ ba lớp rồi mới đặt cọc.

Bảng tóm tắt hỏi cơ quan nhà nước rõ ba ý: Khu vực đang có những quy hoạch nào; Có mở đường qua thửa đất không; Đất được xây bao nhiêu phần trăm diện tích — Tóm tắt: hỏi cơ quan nhà nước rõ ba ý

Điều khoản quy hoạch nên ghi vào hợp đồng đặt cọc

Trước khi ký cọc, mình thường đề nghị thêm một điều khoản: bên bán có trách nhiệm cung cấp thông tin quy hoạch của thửa đất trong một thời hạn cụ thể, ví dụ 15 ngày. Nếu thửa đất dính quy hoạch thì bên bán hoàn lại tiền cọc và chịu phạt theo mức hai bên thỏa thuận.

Người bán đàng hoàng sẽ đồng ý. Nếu họ chần chừ, đó là dấu hiệu cần dừng lại. Mất một cơ hội vẫn hơn mất tiền cọc.

Toàn bộ quy trình từ xem nhà đến sang tên, mình viết trong bài các bước mua nhà nội đô Hà Nội.

Cần người kiểm tra quy hoạch giúp trước khi cọc?

Các tòa nhà mình giới thiệu đều được kiểm tra quy hoạch trước khi đưa cho khách. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Kiểm tra quy hoạch trên ứng dụng có chính xác không?

Theo kinh nghiệm của mình, các ứng dụng đúng khoảng 80%. Nên dùng để lọc nhanh, sau đó vẫn phải hỏi hàng xóm và xin thông tin chính thức ở phường.

Kiểm tra quy hoạch chính thức ở đâu?

Ở bộ phận địa chính của phường, quận hoặc viện quy hoạch. Bạn mang bản photo sổ đỏ đến xin thông tin quy hoạch của thửa đất, có thu phí.

Làm sao nhận biết khu vực có thể dính quy hoạch khi đi xem nhà?

Nhìn các nhà cùng dãy. Nếu không nhà nào được xây cao, có nhà bị cấm sửa hoặc khu vực bỏ hoang lâu năm thì cần kiểm tra thật kỹ.

Nên ghi gì về quy hoạch trong hợp đồng đặt cọc?

Ghi rõ bên bán cung cấp thông tin quy hoạch trong thời hạn cụ thể, và nếu thửa đất dính quy hoạch thì hoàn cọc, chịu phạt theo thỏa thuận.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.