Có nên bán nhà mặt phố để mua nhà dòng tiền cho thuê

Nhà mặt phố treo biển cho thuê nửa năm chưa ai hỏi, nên giữ hay chuyển sang tài sản khác?

Mình gặp ngày càng nhiều khách chuyển từ nhà mặt phố sang các tòa nhà cho thuê trong ngõ. Họ biết đất mặt phố tăng giá tốt hơn, nhưng vẫn chuyển, vì một lý do: dòng tiền. Bài này nói rõ lý do đó, và cả phương án cho người vẫn muốn giữ nhà mặt phố. Con số là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Vì sao nhà mặt phố ngày càng khó cho thuê

Đi dọc một tuyến phố trung tâm như Kim Mã, bạn sẽ thấy rất nhiều nhà treo biển cho thuê. Lý do không chỉ là giá thuê cao.

Bán hàng qua livestream và sàn thương mại điện tử khiến nhiều chủ cửa hàng không còn cần mặt bằng ngoài phố. Một người có thể tạo doanh thu lớn chỉ bằng chiếc điện thoại. Các thương hiệu nhỏ chuyển vào trong ngõ để giảm chi phí cố định. Mặt phố chỉ còn hợp với những thương hiệu lớn cần hiện diện.

Trong khi đó, ăn và ở vẫn là nhu cầu thiết yếu. Tài sản phục vụ nhu cầu ở thì dòng tiền ổn định hơn.

Bán nhà mặt phố mua nhà dòng tiền, dòng tiền chênh thế nào

Số tiền bỏ ra cho một căn nhà mặt phố rất lớn, mà tiền thuê thu về chỉ quanh 1% mỗi năm. Vì vậy nhiều khách của mình đổi một căn mặt phố lấy hai hoặc ba tòa nhà dòng tiền trong ngõ.

Theo những trường hợp mình trực tiếp làm, dòng tiền sau khi chuyển đổi cao hơn ít nhất hai lần, có trường hợp gấp bốn. Hai tòa nhà cho thuê có thể mang về khoảng 200 triệu mỗi tháng, đủ để chủ nhà không còn bận tâm chi tiêu hằng tháng.

So sánh chi tiết hai loại tài sản, mình viết trong bài có nên mua nhà mặt phố năm 2026.

Bảng tóm tắt đổi một căn mặt phố lấy nhà dòng tiền: Tiền thuê nhà mặt phố quanh 1%/năm; Một căn mặt phố đổi được 2–3 tòa trong ngõ; Dòng tiền sau khi chuyển đổi cao hơn ít nhất 2 lần; Hai tòa nhà cho thuê khoảng 200 triệu/tháng — Tóm tắt: đổi một căn mặt phố lấy nhà dòng tiền

Ai nên chuyển đổi và ai nên giữ

Nên cân nhắc chuyển: nhà đang để trống hoặc cho thuê kém, bạn cần thu nhập đều hằng tháng, hoặc đang vay ngân hàng mà tiền thuê không đủ trả gốc lãi.
Có thể giữ: nhà ở tuyến phố ăn uống, dịch vụ vẫn cho thuê tốt, bạn không cần dòng tiền và coi đây là tài sản để dành lâu dài.

Giá trị nhà tăng mà không có dòng tiền thì vẫn rất mệt. Dòng tiền là thứ lo sinh hoạt, việc học của con, viện phí của bố mẹ. Trước khi bán, hãy tính cả thuế phí giao dịch. Xem bài các loại thuế phí khi mua bán nhà đất.

Điều cần nhớ

Đổi tài sản là đổi mục tiêu: từ chờ tăng giá sang nhận tiền đều hằng tháng. Hãy chắc là bạn cần điều thứ hai trước khi bán.

Nếu vẫn giữ nhà mặt phố, hãy chia nhỏ để cho thuê

Sai lầm hay gặp là cố cho thuê nguyên căn năm tầng với giá 150 đến 200 triệu. Rất ít người thuê nổi cả căn, nhưng nhiều người muốn thuê từng phần:

Tầng một: tách riêng cho thuê làm cửa hàng, quán cà phê, phòng trưng bày. Phần này có thể chiếm 40 đến 50% doanh thu cả tòa.
Các tầng giữa: chia sẵn phòng, lắp sẵn điều hòa, mạng để cho các công ty nhỏ thuê làm văn phòng.
Các tầng trên: làm căn hộ dịch vụ cho người đi làm thuê dài hạn.

Lối vào phòng cho thuê có tủ bếp, tủ áo gỗ và giường ở cuối phòng — Chia nhỏ diện tích thành các phòng khép kín là cách tăng tiền thuê trên cùng một mặt sàn (ảnh minh hoạ)

Ví dụ tính dòng tiền sau khi chia nhỏ

Lấy một căn nhà mặt phố năm tầng cải tạo thành 20 phòng studio. Mỗi phòng cho thuê 7 đến 8 triệu, mức khá dễ thuê ở quận trung tâm. Hai mươi phòng nhân 7,5 triệu là 150 triệu. Cộng tầng một cho thuê kinh doanh khoảng 30 triệu, tổng khoảng 180 triệu mỗi tháng.

Đây là phép tính minh họa. Con số thật tùy vị trí, chi phí cải tạo và giấy phép. Việc cải tạo phải đúng quy định xây dựng và phòng cháy, xem bài mua nhà cũ về sửa cần tính những chi phí nào.

Bảng tóm tắt nhà mặt phố 5 tầng sau khi chia nhỏ để cho thuê: 20 phòng studio × 7,5 triệu 150 triệu; Tầng một cho thuê kinh doanh khoảng 30 triệu; Tổng mỗi tháng khoảng 180 triệu — Tóm tắt: nhà mặt phố 5 tầng sau khi chia nhỏ để cho thuê

Đang cân nhắc đổi nhà mặt phố sang nhà dòng tiền?

Mình có thể cùng bạn tính lại dòng tiền hiện tại và so với các tòa đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Có nên bán nhà mặt phố để mua nhà dòng tiền?

Nên cân nhắc nếu nhà đang cho thuê kém và bạn cần thu nhập đều. Nếu nhà vẫn cho thuê tốt và bạn không cần dòng tiền thì có thể giữ.

Vì sao nhà mặt phố khó cho thuê?

Bán hàng online khiến nhiều cửa hàng không cần mặt bằng ngoài phố, các thương hiệu nhỏ chuyển vào ngõ để giảm chi phí cố định.

Cho thuê nhà mặt phố được bao nhiêu phần trăm mỗi năm?

Tại thời điểm quay video, thường chỉ quanh 1% mỗi năm so với giá trị căn nhà.

Giữ nhà mặt phố thì khai thác thế nào cho hiệu quả?

Chia nhỏ: tầng một cho thuê kinh doanh, các tầng giữa làm văn phòng nhỏ, các tầng trên làm căn hộ dịch vụ, thay vì cho thuê nguyên căn.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.