Người vận hành nhà cho thuê quyết định dòng tiền tới đâu

Người vận hành nhà cho thuê làm những việc gì

Vận hành một tòa nhà giống như trông trẻ nhỏ. Việc phát sinh toàn những thứ lặt vặt: nước rỉ, bình nóng lạnh không nóng, phòng có mùi.

Mỗi việc không lớn, nhưng phải chờ thợ, chờ khách có nhà, và lặp lại quanh năm. Ngoài sửa chữa còn tìm khách, thu tiền và xử lý sự cố.

Việc này ai cũng làm được. Chỉ là nó lấy mất thời gian bạn có thể dùng cho việc mình giỏi hơn. Vì vậy câu hỏi đầu tiên không phải là tòa nhà thu được bao nhiêu, mà là ai sẽ làm những việc này.

Cùng một tòa, ba cách vận hành cho ba mức tiền

• Khoán lại: một đơn vị thầu thuê cả tòa với giá khoảng 70 đến 80% giá phòng, thanh toán theo kỳ, thường 3 tháng một lần. Chủ nhà không bị trống tháng nào, đổi lại dòng tiền thấp đi.
• Thuê quản lý: chi phí khoảng 200 đến 300 nghìn mỗi phòng mỗi tháng, tiền về thẳng tài khoản của bạn. Những tháng trống phòng thì bạn chịu.
• Tự quản lý: giữ trọn dòng tiền và thường giữ nhà tốt hơn, nhưng mất rất nhiều thời gian.

Một khách từng hỏi mình: tự vận hành 160 mà thuê lại có 100 thôi á. Khoảng cách giữa hai con số đó chính là phần của người vận hành. Bạn tự làm thì giữ nó, giao cho người khác thì trả nó.

Dù chọn cách nào, hãy tính dòng tiền trên đúng phương án đó. Khi khoán thì lấy mức khoán, không lấy giá thuê cao nhất. So sánh đầy đủ ở bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Người vận hành giỏi khác ở chỗ giữ được khách

Trống phòng chủ yếu là do giá. Lúc cao điểm cho thuê được 5 triệu, lúc bình thường có thể chỉ 4,5 triệu. Người vận hành theo sát thị trường thì điều chỉnh kịp, không để phòng nằm trống vì cố giữ giá.

Lấp phòng mới là một nửa. Nửa còn lại là giữ khách. Có ba lý do khiến khách vào rồi lại đi:

• Phòng nào cũng giống nhau, khách không có lý do để gắn bó.
• Chủ nhà chỉ xuất hiện khi thu tiền, khách thấy lạc lõng.
• Hợp đồng dễ đi hơn dễ ở: báo trước một tuần là trả phòng được.

Một nhóm trò chuyện chung của tòa nhà, một lời chúc sinh nhật, giá ưu đãi cho hợp đồng một năm là những việc nhỏ của người vận hành. Chúng quyết định khách ở sáu tháng hay ba năm.

Chi phí cũng nằm trong tay người vận hành

Lấy một tòa 13 phòng khép kín ở Hà Nội do chủ tự vận hành. Những chỗ chi phí hay vọt lên là:

1. Điện khu chung mùa nóng: quạt khu chung và bơm nước chạy nhiều hơn.
2. Sửa chữa nhỏ khi đổi khách: khóa, vòi, thoát sàn, sơn dặm, bóng đèn.
3. Internet bị phàn nàn rồi nâng gói, trong khi lỗi gốc là bộ phát đặt sai hoặc thiết bị yếu.
4. Vệ sinh, rác: không có tiêu chuẩn rõ nên tháng nào cũng phát sinh vì phải dọn lại.

Cách xử lý là ghi chỉ số điện khu chung theo phòng, chốt lịch vệ sinh, kiểm tra vị trí bộ phát trước khi nâng gói và mở sổ sửa chữa. Làm hai đến ba tháng là chi phí đi vào nề nếp. Chi tiết ở bài cách kiểm soát chi phí vận hành tòa nhà dòng tiền.

Thuê đơn vị vận hành thì hỏi ba câu

1. Cho tôi địa chỉ một tòa nhà đơn vị đang vận hành để qua xem. Đơn vị làm tốt sẽ không từ chối.
2. Cho tôi xem mẫu báo cáo hằng tháng gửi chủ nhà. Báo cáo phải có thu, chi, lợi nhuận và chứng từ. Nếu chỉ có một dòng tổng thu, tổng chi thì bạn không kiểm soát được tiền của mình.
3. Hợp đồng có thưởng phạt theo tỷ lệ kín phòng không. Đơn vị tự tin sẽ chấp nhận gắn quyền lợi của họ với kết quả.

Cách làm việc với một đơn vị ở xa, mình viết trong bài cách quản lý nhà cho thuê bằng công cụ miễn phí.

Căn nhà cũng chọn người vận hành

Ở các quận dễ cho thuê như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Thạnh, một tòa xây mới, phòng thoáng, đủ công năng thì có nhiều đội sẵn sàng thuê lại.

Ngược lại, nhà bị bí, thiếu sáng, thiếu không gian thì khách thuê không bền và các đội vận hành cũng ngại. Người vận hành giỏi không cứu được một căn nhà sai từ thiết kế.

Vì vậy khi xem một tòa đang chạy tốt, nên hỏi thêm: ai đang vận hành, tự làm hay thuê, có quy trình xử lý sự cố không. Nếu người đó đi theo chủ cũ thì con số bạn thấy hôm nay chưa chắc là con số bạn nhận sau khi mua.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê
• Vì sao nhà cho thuê trống phòng dù vị trí đẹp
• Lợi suất khoán lại 4 đến 5% có nên mua nhà dòng tiền
• Cách kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật
• Bên thuê trả nhà trước hạn thì chủ nhà nên làm gì
• Kinh doanh căn hộ dịch vụ cần những gì khi mua cả tòa

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.