Thuế cho thuê nhà của cá nhân phải khai và nộp thế nào

Thuế cho thuê nhà của cá nhân gồm những khoản nào

Cho thuê có doanh thu thì phải kê khai và đóng thuế. Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà chịu hai loại thuế: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Lệ phí môn bài đã chấm dứt thu từ ngày 01/01/2026.

Khung quy định hiện nay là Nghị định 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026, được sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026. Người cho thuê tự khai, tự nộp.

Luật tách riêng kinh doanh lưu trú và tính theo cách khác, nên tòa nào có phần cho thuê ngắn ngày kiểu khách sạn thì hỏi cơ quan thuế. Thuế khi mua bán nhà xem bài các loại thuế phí khi mua bán nhà đất.

Ngưỡng doanh thu 1 tỷ và cách tính khi vượt ngưỡng

Nghị định 68 đặt ngưỡng 500 triệu đồng một năm. Nghị định 141 nâng lên 1 tỷ đồng, áp dụng từ ngày 01/01/2026. Nhiều bài trên mạng vẫn ghi số cũ.

• Doanh thu cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống: không phải nộp hai loại thuế trên.
• Trên 1 tỷ đồng: thuế giá trị gia tăng 5% trên toàn bộ doanh thu.
• Trên 1 tỷ đồng: thuế thu nhập cá nhân 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ.

Thuế tính trên doanh thu, không trừ chi phí. Theo hướng dẫn của Thuế TP.HCM trên báo Thanh Niên ngày 28/5/2026, doanh thu năm 1,5 tỷ đồng thì nộp 75 triệu thuế giá trị gia tăng và 25 triệu thuế thu nhập cá nhân.

Ví dụ giả định với mức khoán 115 triệu mỗi tháng, tức 1,38 tỷ một năm: hai khoản thuế là 69 triệu và 19 triệu, tổng 88 triệu, khoảng 7,3 triệu mỗi tháng. Đúng như mình từng tính trong video: nhà có doanh thu trên 1 tỷ mỗi năm thì mỗi tháng đóng vài triệu tiền thuế.

Có nhiều nhà cho thuê thì mức 1 tỷ chỉ được trừ một lần cho tất cả hợp đồng trong năm. Tòa nào thu trên 3 tỷ một năm nên hỏi kỹ cơ quan thuế về cách tính.

Dưới ngưỡng vẫn phải thông báo doanh thu

Không phải nộp thuế không có nghĩa là không phải làm gì. Theo hướng dẫn của Cục Thuế trên Báo Chính phủ ngày 12/6/2026, người có doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng một năm trở xuống vẫn phải thông báo doanh thu và số tài khoản dùng để thu tiền.

• Mẫu 01/BĐS theo Thông tư 50/2026/TT-BTC. Có từ hai bất động sản cho thuê thì kèm bảng kê 01/BK-BĐS.
• Thời hạn: một lần, chậm nhất ngày 31/1 năm sau. Hoặc hai lần, ngày 31/7 và ngày 31/1 năm sau.
• Cách nộp: qua ứng dụng eTax Mobile hoặc cổng dịch vụ công của ngành thuế.

Khai theo kỳ nào và khai ở đâu

Khi doanh thu vượt ngưỡng, bạn vẫn dùng mẫu 01/BĐS, lúc này là tờ khai thuế.

• Kỳ khai: hai lần trong năm, hạn ngày 31/7 và ngày 31/1 năm sau. Hoặc một lần, hạn ngày 31/1 năm sau.
• Hạn nộp tiền thuế trùng với hạn nộp hồ sơ khai thuế.
• Nơi khai: cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê. Có nhiều nhà thì khai chung một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế để nộp.

Hợp đồng ký trước năm 2026 đã nộp thuế cho các năm sau thì có quy định chuyển tiếp, bạn hỏi cơ quan thuế. Khi tính dòng tiền, hãy đưa thuế vào từ đầu, mẫu ở bài bảng tính dòng tiền nhà cho thuê theo tháng.

Khoán cả tòa cho một đơn vị thì ai khai

Nhiều chủ nhà nghĩ bên khoán lo hết. Bên khoán khai thay không có nghĩa là chủ nhà không phải nộp. Nghị định 68 chia hai trường hợp:

• Bên thuê là tổ chức và hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thuế thay, nộp thuế thay: tổ chức đó khai và nộp thay, theo từng kỳ thanh toán tiền thuê.
• Bên thuê là cá nhân, hoặc hợp đồng không có thỏa thuận đó: chủ nhà tự khai.

Khai thay chỉ đổi người làm thủ tục. Thuế vẫn là của chủ nhà, tính trên tiền khoán chủ nhà nhận. Vì vậy hợp đồng khoán cần ghi rõ ai nộp thuế, mức khoán là số trước thuế hay sau thuế, và phần được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Các điều khoản khác ở bài bên thuê trả nhà trước hạn thì chủ nhà nên làm gì.

Chậm khai thì bị gì và nên làm gì

Chậm nộp hồ sơ khai thuế bị phạt theo số ngày chậm. Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP đã được sửa đổi, mức với tổ chức từ 2 đến 5 triệu đồng khi chậm tới 30 ngày, lên 15 đến 25 triệu đồng khi chậm trên 90 ngày và có phát sinh thuế. Cá nhân chịu một nửa. Số thuế nộp chậm còn bị tính 0,03% mỗi ngày.

Hết thời hiệu xử phạt thì không bị phạt tiền nữa, nhưng vẫn bị truy thu số thuế thiếu và tiền chậm nộp của mười năm trở về trước.

Những năm chưa khai trước đó thì tính theo quy định của từng năm, không theo cách tính ở trên.

Nếu đang chưa khai, hãy cộng doanh thu từng năm, nộp mẫu 01/BĐS của năm 2026 đúng hạn, rồi mang hợp đồng và sao kê các năm trước tới cơ quan thuế hoặc nhờ kế toán tính lại. Mức thuế cho từng tòa, bạn hỏi cơ quan thuế nơi có nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách vận hành nhà dòng tiền, khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý
• Hợp đồng cho thuê nhà cần những điều khoản nào
• Chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì
• Gửi ngân hàng lãi 9% hay mua nhà dòng tiền, ví dụ tòa 25 phòng ở Gò Vấp
• Kinh doanh căn hộ dịch vụ cần những gì khi mua cả tòa
• Bán nhà bằng giá mua vào thì thực lãi hay lỗ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.