Hẻm xe hơi và hẻm xe máy chênh nhau thế nào về giá nhà

Hẻm xe hơi và hẻm xe máy khác nhau ở đâu

Trên tin rao ở TP.HCM, hẻm xe hơi là hẻm ô tô chạy được tới cửa nhà. Hẻm xe máy, có nơi gọi là hẻm ba gác, là hẻm chỉ xe hai bánh và xe ba gác vào được.

Riêng hẻm xe hơi cũng có mấy bậc: ô tô vào được nhưng không tránh nhau, và ô tô tránh nhau. Một lô đất mình từng xem ở Bình Thạnh thì ô tô qua nhà, nhưng đi tiếp vào trong chỉ thông được xe ba gác.

Ở TP.HCM, mình lấy hẻm ô tô tránh nhau làm tiêu chuẩn tối thiểu, và nên gần phố, gần khu đông dân cư để sau này dễ bán lại. Cùng một tầm tiền, đường trước nhà ở đây rộng hơn Hà Nội nhiều.

Giá nhà chênh nhau chủ yếu ở phần đất

Giá một tòa nhà gồm đất, công trình và phần lãi của người xây. Chênh lệch giá giữa các tòa phần lớn đến từ đất, không phải từ công trình.

Cùng một phường, hẻm ô tô tránh, hẻm xe ba gác và mặt tiền đường là ba mức giá khác nhau. Bài này không đưa một con số phần trăm chung, vì mức chênh đổi theo từng phường, từng con hẻm.

Có một mốc để tham khảo là bảng giá đất của thành phố theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND. Trong bảng này, đất ở giáp hẻm rộng từ 5 m trở lên tính bằng 50% giá mặt tiền. Hẻm rộng từ 3 m đến dưới 5 m tính bằng 80% của mức đó. Các vị trí còn lại tính bằng 80% của hẻm 3 đến dưới 5 m.

Tức là trên bảng giá nhà nước, hẻm dưới 3 m thấp hơn hẻm từ 5 m khoảng 36%. Đây là giá để tính thuế, phí, không phải giá mua bán. Giá thị trường thì bạn tự so:

1. Chọn hai căn cùng phường, cùng tầm diện tích, một căn hẻm xe hơi, một căn hẻm xe máy.
2. Trừ tiền xây khỏi giá mỗi căn để còn lại giá đất.
3. Chia cho diện tích đất trên sổ rồi so hai con số.

Cách trừ tiền xây ở bài cách tách giá đất và tiền xây khi xem giá tòa nhà cho thuê.

Giá thuê phòng chênh ít hơn giá nhà

Người thuê phòng sẵn sàng trả thêm cho ánh sáng và sự riêng tư. Còn đường trước nhà rộng hơn thì họ không trả thêm bao nhiêu.

Ở Hà Nội, mình thấy giá thuê giữa ngõ sâu và ngõ nông chỉ chênh khoảng 20%, ví dụ 4 triệu so với 5 triệu. Ngõ rộng 3 m đắt hơn ngõ 2 m, nhưng giá thuê phòng không cao hơn tương ứng.

Giá mua chênh nhiều mà giá thuê chênh ít, nên hẻm càng nhỏ thì tỷ suất cho thuê càng cao. Tại thời điểm quay video ở Hà Nội, nhà mặt phố khoảng 0,5 đến 1% mỗi năm, tòa nhà trên đường ô tô khoảng 3 đến 4%, tòa nhà trong ngõ xe ba gác khoảng 5%.

Có một ngoại lệ là chỗ đỗ ô tô. Ở một tòa tại Gò Vấp mình từng quay, khách thuê đỗ ô tô miễn phí ngay sau và bên hông nhà. Với họ, phòng 8 đến 8,5 triệu lại thành rẻ.

Hẻm xe máy rẻ hơn nhưng mất ba thứ

1. Khả năng bán lại. Ai cũng thích căn hẻm nông, không ngoằn ngoèo. Những thửa đất cuối hẻm, xe ba gác khó vào thì khó bán lại và ít tăng giá.
2. Số tầng. Căn xây được 7 tầng thường nằm trên đường có lộ giới lớn nên khá hiếm. Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp, lộ giới chưa đến 15 đến 16 m nên nhà chỉ xây được một trệt, một lửng, ba lầu và sân thượng. Ít tầng thì ít phòng.
3. An toàn cháy. Hẻm quá nhỏ thì xe cứu hỏa khó vào tận nơi. Khi đó hệ thống phòng cháy trong nhà phải tự lo được những phút đầu.

Thiết bị phòng cháy cần có, mình liệt kê ở bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

Hẻm hôm nay chưa chắc là hẻm ngày mai

Con hẻm ngoài thực tế rộng 4 m nhưng lộ giới theo quy hoạch có thể là 6 m. Phần chênh sẽ lấy vào đất hai bên khi hẻm được mở.

Với hẻm xe máy, đây có thể là tin tốt. Mình từng nói về chuyện này ở Hà Nội: nếu ngõ mở thêm khoảng 2 m, nhà mất một chút diện tích, nhưng đổi lại ô tô vào được và giá trị tăng đáng kể.

Nó cũng có thể là tin xấu, nếu phần đất trong lộ giới ăn vào cả một dãy phòng phía trước. Và không ai nói chắc được bao giờ hẻm mở, nên đừng trả giá hẻm xe hơi cho một căn đang ở hẻm xe máy.

Cách tra lộ giới của một căn ở bài lộ giới hẻm TP.HCM là gì và ảnh hưởng tới căn nhà định mua.

Chọn loại hẻm theo mục tiêu của bạn

• Cần dễ bán lại và yên tâm về an toàn: hẻm ô tô tránh nhau, gần phố. Mình thường khuyên chấp nhận dòng tiền thấp hơn một chút để lấy một thửa đất dễ bán.
• Cần tỷ suất cao và định giữ lâu: có thể chấp nhận hẻm nhỏ hơn, nhưng đừng đánh đổi độ an toàn.

Khi đi xem, hãy đo hẻm ở chỗ hẹp nhất chứ không đo trước cửa nhà. Rồi đi thử từ đường lớn vào bằng đúng loại xe mà tin rao nói là vào được.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nhà hẻm hay nhà mặt tiền cho thuê phòng hiệu quả hơn
• Nhà dòng tiền TP.HCM và Hà Nội khác nhau thế nào
• Tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp theo vị trí, dòng tiền và thiết kế
• Cách xin thông tin quy hoạch TP.HCM bằng văn bản
• Hẻm bao nhiêu mét được xây mấy tầng ở TP.HCM
• Nhà trong hẻm xe chữa cháy không vào được cần trang bị gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.