OPEX là gì, cách ước tính chi phí vận hành nhà dòng tiền

OPEX là gì và khác CAPEX ở đâu

Có hai nhóm chi phí rất dễ bị trộn lẫn khi tính toán một tòa nhà cho thuê.

• OPEX (chi phí vận hành): chi phí lặp lại theo tháng, quý, năm để tòa nhà chạy ổn định. Ví dụ điện khu chung, vệ sinh và rác, internet và camera, phí quản lý, sửa chữa hỏng vặt.
• CAPEX (chi phí đầu tư lớn): chi phí nâng cấp hoặc làm mới, không xảy ra đều hằng tháng. Ví dụ đại tu chống thấm, thay hệ thống bơm, thay đường điện tải chính, cải tạo lớn.

Khi tính dòng tiền ròng từ vận hành để ra lợi suất ròng, bạn tập trung vào OPEX vì đây là phần quyết định số tiền còn lại đều đặn mỗi tháng. CAPEX nên được dự phòng riêng như một rủi ro kỹ thuật dài hạn. Trộn hai nhóm vào nhau thì rất khó so sánh chi phí giữa các tòa.

6 nhóm chi phí vận hành của một tòa nhà dòng tiền

• Điện nước khu chung: điện hành lang, cầu thang, sảnh, cổng, đèn an ninh, bơm nước, quạt thông gió, thang máy nếu có, nước rửa khu chung. Điểm hay sai là không tách công tơ khu chung, chủ nhà tưởng thấp nhưng thực tế bị đội vì dùng chung hoặc thất thoát.
• Internet, camera, an ninh: cước mạng, đầu ghi, ổ cứng, khóa cửa, kiểm soát ra vào, đèn an ninh. Điểm hay sai là chỉ tính cước mạng mà quên tiền thay thiết bị lặt vặt như ổ cứng, nguồn, dây, mắt camera.
• Vệ sinh, rác, vật tư tiêu hao: dọn hành lang, cầu thang, khu để xe, phí rác, túi rác, nước lau sàn, chổi, găng tay. Điểm hay sai là chỉ nhớ tiền thuê người dọn mà bỏ qua vật tư.
• Quản lý vận hành: thu tiền, nhắc tiền, làm hợp đồng, gia hạn, hoàn cọc, gọi thợ, kiểm tra phòng. Nếu thuê quản lý thì trả phí theo tháng hoặc theo phần trăm doanh thu. Chủ tự làm thì vẫn là chi phí, ít nhất là chi phí thời gian.
• Sửa chữa nhỏ định kỳ: khóa, tay nắm, ổ điện, công tắc, bóng đèn, vòi nước, van, bồn cầu, thoát sàn, điều khiển điều hòa, sửa lặt vặt sau khi khách trả phòng. Tòa càng nhiều phòng thì hỏng vặt càng đều.
• Phí dịch vụ liên quan: phần mềm quản lý, phí kiểm tra định kỳ, chi phí hành chính nếu thuê ngoài. Nhóm này tùy tòa và tùy mô hình.

Mức chi thực tế của từng khoản mình đã kể trong bài chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì.

Khoản nào chủ trả, khoản nào khách trả

Khi đi xem một tòa nhà, bạn cần biết rõ từng khoản do ai trả để không tính trùng và không tính thiếu.

• Thường do chủ nhà trả: điện nước khu chung, camera và an ninh, vệ sinh và rác, sửa chữa nhỏ, quản lý vận hành.
• Chủ trả hoặc chia sẻ với khách: internet, wifi.
• Thường do khách trả: điện, nước trong phòng.

Cách kiểm tra nhanh là xin hóa đơn điện, nước khu chung, hợp đồng cước mạng, lịch dọn vệ sinh và lịch sửa chữa 3 đến 6 tháng gần nhất. Bạn nên chụp lại công tơ, khu vực chung, thiết bị camera thay vì chỉ nghe mô tả.

Nhiều tòa thu phí dịch vụ hoặc phí quản lý từ khách để bù một phần chi phí. Khi bấm dòng tiền, bạn ghi rõ khoản thu này nằm trong doanh thu hay trừ thẳng vào chi phí để số không bị lệch.

Ba cách ước tính OPEX khi chưa đủ hóa đơn

Cách 1. Theo phần trăm doanh thu

Lấy doanh thu sau khi đã trừ trống phòng nhân với một tỷ lệ phần trăm. Cách này bấm nhanh, hợp để lọc sơ bộ. Nhược điểm là chọn sai tỷ lệ thì kết quả sai, nên khi quyết định mua vẫn phải đối chiếu hóa đơn.

Cách 2. Theo phòng mỗi tháng

Lấy tổng chi phí vận hành một tháng chia cho số phòng đang khai thác. Cách này so sánh được hai tòa khác quy mô, ví dụ tòa 13 phòng với tòa 25 phòng, và nhìn ra tháng nào chi phí bất thường.

Ví dụ một tòa 20 phòng có tổng chi phí vận hành 20 triệu mỗi tháng thì mỗi phòng gánh 1 triệu. Một tòa 20 phòng khác chi tới 35 triệu mỗi tháng, tức 1,75 triệu mỗi phòng, thì bạn phải hỏi ngay điện khu chung cao do đâu, có thuê quản lý không, tần suất sửa chữa thế nào.

Cách 3. Tách cố định và biến đổi

Phần cố định gồm internet, camera, vệ sinh định kỳ, quản lý, một phần điện khu chung. Phần biến đổi gồm sửa chữa, vật tư, phần điện nước phụ thuộc số người ở. Sau đó bạn thử ba kịch bản tốt, trung bình, xấu để thấy chi phí và dòng tiền ròng biến động ra sao.

Có chi phí vận hành rồi, bạn bấm tiếp theo bài cách tính dòng tiền ròng NOI của nhà dòng tiền.

10 khoản chi hay bị bỏ sót

Nhiều người chỉ nhớ những khoản to. Chính những khoản nhỏ nhưng đều mới làm con số dòng tiền bị ảo.

1. Điện khu chung: đèn hành lang, bơm, thang máy.
2. Vật tư vệ sinh tiêu hao: túi rác, nước lau, đồ thay thế.
3. Internet và camera: cả cước lẫn linh kiện thay định kỳ.
4. Chi phí quản lý vận hành, kể cả khi chủ tự làm.
5. Hỏng vặt lặp lại: ổ khóa, công tắc, bóng đèn, vòi nước.
6. Sơn sửa nhỏ mỗi lần đổi khách.
7. Sự cố khẩn: tắc thoát nước, rò nước, chập điện nhẹ.
8. Linh kiện thay theo chu kỳ: điều khiển, phụ kiện nội thất, dây cấp nước.
9. Chi phí an ninh, chiếu sáng bổ sung để giữ khách.
10. Các phí dịch vụ lẻ tẻ, cộng lại thì đáng kể.

Checklist hóa đơn và dữ liệu cần xin

Muốn tính bằng dữ liệu thay vì ước lượng, bạn xin đủ ba tháng gần nhất là đã khá sát.

• Hóa đơn điện khu chung, hoặc ảnh chụp công tơ khu chung.
• Hóa đơn nước khu chung nếu có.
• Hợp đồng cước internet và hiện trạng thiết bị phát wifi.
• Danh sách thiết bị camera, an ninh và lịch thay linh kiện.
• Chi phí vệ sinh, rác, gồm tiền thuê người và vật tư.
• Sổ theo dõi sửa chữa 3 đến 6 tháng: hỏng gì, tốn bao nhiêu.
• Mô tả quy trình quản lý, phí quản lý nếu thuê ngoài.
• Bảng khoản nào chủ trả, khoản nào khách trả.
• Khoản phí dịch vụ thu từ khách, nếu có, đang ghi ở đâu trong doanh thu.

Sau khi mua, cách giữ các khoản này không rò rỉ nằm trong bài cách kiểm soát chi phí vận hành tòa nhà dòng tiền.

Năm bước áp dụng ngay

1. Liệt kê chi phí vận hành theo 6 nhóm ở trên, đừng nghĩ theo khoản to, khoản nhỏ.
2. Xác định ai trả từng khoản, chủ hay khách.
3. Xin dữ liệu ba tháng gần nhất theo checklist.
4. Quy đổi về chi phí trên mỗi phòng mỗi tháng để dễ so sánh.
5. Bấm dòng tiền ròng rồi tính lợi suất ròng.

Phần lợi suất xem thêm ở bài lợi suất gộp và lợi suất ròng của nhà dòng tiền.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì
• Cách kiểm soát chi phí vận hành tòa nhà dòng tiền
• Cách tính dòng tiền ròng NOI của nhà dòng tiền
• Lợi suất gộp và lợi suất ròng của nhà dòng tiền là gì
• Mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê theo tháng
• Checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước khi đi xem nhà
• Đọc hóa đơn điện nước tòa nhà cho thuê để biết phòng ở thật

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.