Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 20 đến 30 tỷ

Có 20 đến 30 tỷ có nên đầu tư bất động sản dòng tiền

Có. Đây là mức vốn khá tốt cho nhà cho thuê nhiều phòng, chung cư mini, căn hộ dịch vụ ở những khu vực có nhu cầu thuê ổn định.

Có 20 tỷ, bạn có thể mua tài sản 20 đến 25 tỷ ít vay hoặc 25 đến 30 tỷ có vay nhẹ. Có 25 tỷ, có thể xem tài sản 25 đến 35 tỷ tùy chất lượng dòng tiền. Có 30 tỷ, có thể chọn tài sản 30 đến 40 tỷ nếu dòng tiền, pháp lý và tỷ lệ vay đủ an toàn.

Vốn lớn không thay thế được thẩm định. Đừng mua chỉ vì đang có tiền, nghe doanh thu hấp dẫn hoặc sợ mất cơ hội. Một tài sản tốt phải được kiểm tra bằng số liệu: doanh thu thực tế, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, pháp lý, vị trí và khả năng bán lại.

Ba phương án với số vốn này

• Mua tài sản 20 đến 30 tỷ và hạn chế vay: hướng an toàn cho người muốn bảo toàn vốn, có dòng tiền đều, không chịu áp lực ngân hàng. Dòng tiền ròng ổn định hơn, dễ giữ tài sản lâu dài. Đổi lại, tốc độ mở rộng tài sản chậm hơn so với dùng đòn bẩy.
• Vay thêm để mua tài sản 30 đến 40 tỷ: hợp với người có thu nhập ngoài tốt, đã hiểu cách tính dòng tiền và có quỹ dự phòng lớn. Ví dụ có 25 tỷ, vay thêm 5 đến 10 tỷ để mua tài sản 30 đến 35 tỷ nếu dòng tiền đủ trả nợ.
• Chia vốn thành nhiều phần: không nhất thiết dồn toàn bộ vào một tài sản. Một phần mua tài sản dòng tiền, một phần làm quỹ dự phòng, một phần giữ tiền mặt chờ cơ hội tốt hơn.

Giữ tiền mặt không phải là yếu. Đó là khoảng lùi để xử lý khi thị trường biến động. Nếu chọn hướng vay thêm, bạn đọc bài cách dùng đòn bẩy tài chính trong bất động sản dòng tiền.

Mỗi mức vốn nên xem tài sản nào

• Vốn 20 tỷ: tài sản 20 đến 25 tỷ, hoặc 25 đến 30 tỷ có vay nhẹ. Ưu tiên dòng tiền ổn định, không dùng hết tiền mặt.
• Vốn 22 đến 25 tỷ: tài sản 25 đến 35 tỷ. Chọn vị trí tốt, vận hành ổn, kiểm tra dòng tiền sau vay.
• Vốn 25 đến 30 tỷ: tài sản 30 đến 40 tỷ. Có thể dùng đòn bẩy nếu đủ an toàn, phải có quỹ dự phòng lớn.
• Vốn 30 tỷ: tài sản 30 đến 45 tỷ. Chú trọng chất lượng tài sản và thanh khoản.

Đây là khung tham khảo. Với tài sản thật, bạn cần soi kỹ dòng tiền, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, pháp lý, chất lượng xây dựng và khả năng bán lại. Về chuyện bán lại ở tầm giá này, xem bài thanh khoản nhà dòng tiền và vì sao tầm 20 tỷ dễ bán.

Dòng tiền kỳ vọng với tài sản 20 đến 40 tỷ

Tài sản càng lớn thì doanh thu cho thuê càng cao, nhưng thứ cần nhìn là dòng tiền ròng sau chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng, khấu hao nội thất, quản lý và khoản vay nếu có.

• Tài sản 20 đến 25 tỷ: doanh thu kỳ vọng 90 đến 130 triệu mỗi tháng, chi phí và dự phòng 15 đến 25 triệu, dòng tiền trước vay 70 đến 110 triệu.
• Tài sản 25 đến 30 tỷ: doanh thu 110 đến 160 triệu, chi phí và dự phòng 20 đến 35 triệu, dòng tiền trước vay 85 đến 130 triệu.
• Tài sản 30 đến 40 tỷ: doanh thu 140 đến 220 triệu, chi phí và dự phòng 30 đến 50 triệu, dòng tiền trước vay 110 đến 170 triệu.

Các con số trên chỉ để hình dung cách tính. Với tài sản thật, bạn kiểm tra doanh thu thực tế, hợp đồng thuê, lịch sử trống phòng, chi phí sửa chữa và chi phí quản lý.

Có nên vay thêm ngân hàng

Với 20 đến 30 tỷ, bạn không bắt buộc phải vay. Chỉ nên vay khi khoản vay giúp mua tài sản tốt hơn mà vẫn giữ an toàn dòng tiền. Không vay để phóng to quy mô tài sản khi dòng tiền sau nợ quá mỏng.

Câu hỏi đúng không phải là ngân hàng cho vay được bao nhiêu. Câu hỏi là vay bao nhiêu thì dòng tiền sau nợ vẫn an toàn. Vay xong mà tháng nào cũng phải bù tiền nhiều thì tài sản đó chưa thực sự tạo dòng tiền tốt.

Nguyên tắc gồm: chỉ vay khi dòng tiền ròng đủ trả nợ, giữ quỹ dự phòng tối thiểu 6 đến 12 tháng, thử kịch bản lãi suất tăng, thử kịch bản trống phòng và không dùng hết tiền mặt để mua tài sản. Xem thêm bài vay ngân hàng đầu tư bất động sản dòng tiền có an toàn không.

Ví dụ có 25 tỷ nên mua tài sản nào

Giả sử bạn có 25 tỷ vốn tự có. Có ba phương án phổ biến:

• An toàn: mua tài sản 20 đến 25 tỷ, vay 0 đến 5 tỷ. Ít áp lực, dòng tiền ổn.
• Cân bằng: mua tài sản 28 đến 35 tỷ, vay 3 đến 10 tỷ. Tốt nếu dòng tiền đủ trả nợ.
• Mạo hiểm hơn: mua tài sản 40 đến 45 tỷ, vay 15 đến 20 tỷ. Cần kinh nghiệm, thu nhập ngoài và quỹ dự phòng lớn.

Người ưu tiên an toàn thì hai phương án đầu thường hợp lý hơn. Phương án thứ ba chỉ nên cân nhắc khi bạn có kinh nghiệm, có nguồn tiền ngoài ổn định và tài sản thật sự có dòng tiền tốt.

Mười câu hỏi trước khi xuống tiền

1. Vốn tự có là 20, 25 hay 30 tỷ?
2. Có cần vay thêm không, nếu vay thì vay bao nhiêu?
3. Tài sản có dòng tiền thật hay chỉ là doanh thu dự kiến?
4. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại là bao nhiêu?
5. Khách thuê có ổn định không?
6. Chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng là bao nhiêu?
7. Sau khi trả ngân hàng, dòng tiền còn dương bao nhiêu?
8. Pháp lý có sạch, sổ đỏ có rõ ràng không?
9. Vị trí có nhu cầu thuê thật và thanh khoản tốt không?
10. Nếu cần bán lại trong một đến ba năm, tài sản có dễ bán không?

Chỉ nên xuống tiền khi các câu trên được trả lời bằng số liệu, giấy tờ và kiểm chứng thực tế. Đừng nghĩ vốn lớn thì ít rủi ro. Bức tranh chung của các mức vốn có trong bài đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 10 đến 20 tỷ
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn trên 30 tỷ
• Thanh khoản nhà dòng tiền và vì sao tầm 20 tỷ dễ bán
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn dưới 10 tỷ
• Khi nào đủ điều kiện tài chính để mua nhà dòng tiền

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.