Cách kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền là ảo hay thật

Tòa nhà đang được một đơn vị thuê lại giá cao, có nên tin con số đó?

Nhiều tòa nhà khi rao bán có kèm hợp đồng thuê lại của một bên thứ ba, nhìn vào thấy dòng tiền rất đẹp. Có hợp đồng thật, cũng có hợp đồng dựng lên chỉ để bán nhà. Phân biệt không khó nếu bạn chịu nhìn vào con số. Các mức giá trong bài là ở TP.HCM tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Đơn vị vận hành thuê lại nhà dòng tiền là ai

Ở các thành phố lớn có rất nhiều đội chuyên thuê lại cả tòa nhà rồi cho thuê từng phòng. Mô hình này không cần nhiều vốn. Họ xây một hệ thống quản lý, thuê những tòa thiết kế đẹp với giá hợp lý và ăn phần chênh lệch.

Ở các quận dễ cho thuê như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Thạnh, một tòa xây mới, phòng thoáng, đủ công năng thì có nhiều đội sẵn sàng thuê lại. Ngược lại, nhà bị bí, thiếu sáng, thiếu không gian thì khách thuê không bền và các đội vận hành cũng ngại.

Cách kiểm tra hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền ảo hay thật

Hãy lấy giá phòng mà thị trường đang cho thuê trừ đi giá họ thuê lại của bạn. Phần chênh lệch đó phải đủ để đơn vị vận hành sống được.

Theo mình biết, mỗi phòng họ cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi tháng mới đủ chi phí. Riêng việc tìm khách đã mất 80 đến 100% tiền thuê tháng đầu cho hoa hồng, chưa tính công quản lý.

Vì vậy nếu giá thị trường của một phòng khoảng 6 triệu mà họ nhận thuê lại 5,5 triệu, bạn phải xem lại. Không ai làm kinh doanh với phần chênh 500 nghìn mỗi phòng. Rất có thể hợp đồng được dựng lên để phục vụ việc bán nhà.

Điều cần nhớ

Giá thuê lại sát với giá phòng ngoài thị trường là dấu hiệu cần kiểm tra. Hãy hỏi: với mức giá này, bên thuê lại lời ở đâu.

Bảng tóm tắt phép thử ảo hay thật: Đơn vị vận hành cần lãi mỗi phòng 1–1,5 triệu/tháng; Hoa hồng tìm khách 80–100% tiền thuê tháng đầu; Giá thị trường 6 triệu, họ nhận thuê lại 5,5 triệu phải xem lại — Tóm tắt: phép thử ảo hay thật

Trường hợp thuê lại để làm homestay, khách sạn

Có một ngoại lệ. Đơn vị làm homestay hoặc khách sạn có thể thuê lại cao hơn giá căn hộ dịch vụ khoảng 20 đến 30% mà vẫn có lãi.

Lý do là họ bán theo đêm. Một phòng cho thuê theo đêm khoảng 500 đến 600 nghìn, cả ngày đêm khoảng 800 nghìn. Chỉ cần kín khoảng mười đêm là đủ tiền thuê cả tháng, phần còn lại là lợi nhuận. Khi đó giá thuê lại ngang giá phòng dài hạn vẫn có thể là thật.

Mô hình này đòi hỏi phòng đạt chuẩn riêng. Xem bài tiêu chuẩn phòng homestay cho thuê.

Những thứ nên xem ngoài hợp đồng

Doanh thu thật của bên thuê lại: số phòng đang kín, giá từng phòng, sao kê tiền khách chuyển.
Giá phòng tương tự trong khu vực: tự xem tin đăng hoặc đóng vai người đi thuê.
Tiền cọc và điều khoản ràng buộc: bên thuê lại cọc bao nhiêu, phạt thế nào nếu bỏ hợp đồng giữa chừng.
Thời gian họ đã vận hành tòa nhà: hợp đồng mới ký sát ngày rao bán thì cần hỏi kỹ hơn.

Khi dẫn khách đi xem, mình thường đưa đến cả những tòa đã có đơn vị thứ ba vận hành để khách nhìn doanh thu thực tế, không chỉ nhìn giấy.

Ở xa thì quản lý nhà cho thuê thế nào

Nhiều khách ở Hà Nội mua nhà tại TP.HCM hỏi mình: ai sẽ trông nhà. Nếu cho một đơn vị thuê lại, bạn chỉ làm việc với đúng một đầu mối. Rủi ro trống phòng, sửa chữa, khách thuê đều do họ xử lý. Việc theo dõi hằng ngày giờ làm qua camera được.

Điều kiện là chọn đúng đơn vị uy tín và hợp đồng chặt. Ưu nhược điểm của từng cách vận hành, mình so sánh trong bài khoán lại, thuê quản lý hay tự vận hành.

Khu để xe tầng trệt có máy giặt chung, tủ chữa cháy và đường ống đỏ chạy dọc trần — Khu để xe và giặt chung do đơn vị vận hành quản lý (ảnh minh hoạ)

Muốn xem các tòa đang có đơn vị vận hành thuê lại thật?

Mình đưa bạn đi xem tận nơi và đối chiếu doanh thu thực tế của bên thuê lại. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Làm sao biết hợp đồng thuê lại nhà dòng tiền là ảo hay thật?

So giá thuê lại với giá phòng thị trường. Đơn vị vận hành cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi phòng. Nếu giá thuê lại gần bằng giá phòng ngoài thị trường thì cần kiểm tra kỹ.

Vì sao có đơn vị thuê lại với giá cao hơn thị trường?

Đơn vị làm homestay hoặc khách sạn bán phòng theo đêm nên có thể thuê lại cao hơn giá căn hộ dịch vụ khoảng 20 đến 30% mà vẫn có lãi.

Ở Hà Nội mua nhà cho thuê tại TP.HCM thì ai quản lý?

Bạn có thể cho một đơn vị vận hành thuê lại cả tòa và chỉ làm việc với một đầu mối, theo dõi qua camera. Quan trọng là chọn đơn vị uy tín và hợp đồng có ràng buộc rõ.

Cần xem gì ngoài hợp đồng thuê lại?

Doanh thu thật của bên thuê lại, giá phòng tương tự trong khu vực, tiền cọc, mức phạt khi bỏ hợp đồng và thời gian họ đã vận hành tòa nhà.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.