Vốn 10 tỷ nên mua chung cư hay nhà dòng tiền

Có khoảng 10 tỷ, mua một căn chung cư hai phòng ngủ hay một căn nhà trong ngõ chia phòng cho thuê?

Mình được hỏi câu này rất nhiều, nhất là sau khi giá chung cư Hà Nội tăng mạnh hai, ba năm qua. Không có đáp án chung cho mọi người. Nhưng nếu đặt hai lựa chọn cạnh nhau bằng con số thì dễ quyết hơn nhiều. Các con số dưới đây là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Chung cư hay nhà dòng tiền, so sánh tiền thuê

Một căn chung cư hai phòng ngủ tầm 10 tỷ ở Hà Nội cho thuê được khoảng 20 triệu mỗi tháng.

Cùng tầm tiền đó, mình từng giới thiệu một căn nhà trong ngõ ở Ba Đình: sáu tầng, mười phòng, mỗi phòng thuê 5 đến 5,5 triệu, tổng khoảng 50 triệu mỗi tháng. Gấp hai lần rưỡi căn chung cư.

Tất nhiên ở phòng trong tòa nhà cho thuê không sướng bằng ở chung cư. Nhưng bạn có thể lấy 20 triệu trong 50 triệu tiền thuê để thuê một căn chung cư mà ở, vẫn còn dư 30 triệu mỗi tháng.

Bảng tóm tắt cùng khoảng 10 tỷ ở Hà Nội: Chung cư hai phòng ngủ thuê khoảng 20 triệu/tháng; Nhà trong ngõ Ba Đình: 6 tầng, 10 phòng khoảng 50 triệu/tháng; Chênh lệch gấp hai lần rưỡi — Tóm tắt: cùng khoảng 10 tỷ ở Hà Nội

Tỷ suất dòng tiền của từng loại nhà

Chung cư: khoảng 3% mỗi năm.
Nhà mặt phố, liền kề: khoảng 1% mỗi năm.
Chung cư mini, căn hộ dịch vụ: khoảng 4 đến 6% mỗi năm.

Chung cư có những ưu điểm riêng: ở thật được, cho thuê được, vay ngân hàng dễ và bán nhanh vì nhu cầu ở là có thật. Nhược điểm là dòng tiền thấp, và sắp tới nguồn cung chung cư ra nhiều nên cần tính xem giá còn tăng được bao nhiêu.

So sánh với nhà mặt phố, xem bài có nên mua nhà mặt phố năm 2026.

Có nên bán chung cư để chuyển sang nhà dòng tiền

Trước khi trả lời, mình hỏi ngược lại hai câu: bạn có mấy căn chung cư, và căn đó đang dùng để làm gì.

Chỉ có một căn và đang ở: nên cân nhắc rất kỹ. Chỗ ở ổn định của gia đình quan trọng hơn vài phần trăm dòng tiền.
Có căn thứ hai để đầu tư: xem căn đó nằm ở đâu. Chung cư ở quận lõi, gần hồ, gần trung tâm thương mại thì vẫn còn khả năng tăng giá.
Đã thấy một mô hình khác có dòng tiền gấp đôi: lúc đó mới nên tính chuyện chuyển đổi.

Nguyên tắc là khi bán một tài sản, phải biết chắc tài sản thay thế tốt hơn ở điểm nào: dòng tiền, tăng giá hay thanh khoản.

Điều cần nhớ

Đừng bán chung cư chỉ vì giá đã tăng. Hãy bán khi bạn đã có một lựa chọn cụ thể tốt hơn và đã tính xong dòng tiền của nó.

Người trẻ nên mua chung cư để ở hay nhà dòng tiền

Một căn chung cư hai phòng ngủ ở khu trung tâm Hà Nội khoảng 8 tỷ. Nếu bạn có thu nhập cao và trả được nợ trong hai đến ba năm, có một cách khác: vay thêm để mua một căn nhà dòng tiền khoảng 16 tỷ, thu về 70 đến 80 triệu mỗi tháng.

Khi đó người thuê trả lãi vay giúp bạn. Trả xong nợ, bạn có một tài sản tạo tiền và có thể bỏ ra khoảng 20 triệu thuê một căn chung cư rộng để ở.

Cách này chỉ hợp với người có thu nhập tốt và chịu được áp lực vay. Mua nhà để ở mà vay nặng thì tiền lương chỉ để trả lãi. Mình nói kỹ hơn trong bài còn trẻ nên mua nhà cho thuê hay nhà ở trước.

Phòng có giường bục gỗ, tủ quần áo và cửa kính lớn nhìn ra mái nhà khu phố — Nhà trong ngõ chia phòng cho thuê cho dòng tiền cao hơn chung cư cùng tầm giá (ảnh minh hoạ)

Vay bao nhiêu là an toàn với từng lựa chọn

Với nhà để ở, nguyên tắc mình dùng là tiền trả gốc và lãi hằng tháng không vượt quá khoảng 30% tổng thu nhập. Thu nhập 100 triệu mỗi tháng thì trả nợ tối đa khoảng 30 triệu.

Với nhà có tiền thuê, bạn có thể tính thêm dòng tiền của chính căn nhà vào khả năng trả nợ, nên vay được nhiều hơn. Nhưng mỗi người một hoàn cảnh, con số cụ thể bạn phải tự tính theo thu nhập của mình.

Cách ngân hàng tính hạn mức vay, xem bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Muốn xem các căn nhà dòng tiền tầm 10 đến 16 tỷ ở Hà Nội?

Mình cập nhật các tòa trong tầm giá này kèm tiền thuê thực tế và phương án vay. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Vốn 10 tỷ nên mua chung cư hay nhà dòng tiền?

Nếu ưu tiên chỗ ở tiện nghi và dễ bán thì chọn chung cư. Nếu ưu tiên thu nhập hằng tháng thì nhà dòng tiền cho tiền thuê cao hơn, trong ví dụ của mình là khoảng 50 triệu so với 20 triệu mỗi tháng.

Cho thuê chung cư được bao nhiêu phần trăm mỗi năm?

Tại thời điểm quay video, khoảng 3% mỗi năm ở Hà Nội. Chung cư mini và căn hộ dịch vụ khoảng 4 đến 6%.

Có nên bán căn chung cư đang ở để mua nhà cho thuê?

Nếu đó là căn duy nhất của gia đình thì nên cân nhắc rất kỹ. Chỉ nên chuyển khi đã có lựa chọn cụ thể tốt hơn và tính xong dòng tiền.

Vay mua nhà để ở nên trả góp tối đa bao nhiêu?

Theo nguyên tắc mình dùng, tiền trả gốc và lãi hằng tháng không nên vượt quá khoảng 30% tổng thu nhập.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.