Có 5 tỷ mua gì cho thuê, căn hộ hay góp vốn mua tòa nhà

Có 5 tỷ mua gì cho thuê, ba hướng thường gặp

Các tòa nhà cho thuê mình làm ở TP.HCM phần lớn nằm trong khoảng 10 đến 30 tỷ. Nên với 5 tỷ tiền mặt và không vay, bạn chưa mua trọn được một tòa. Còn lại ba hướng:

1. Mua một căn hộ chung cư rồi cho thuê.
2. Góp vốn với người khác để mua chung một tòa nhà cho thuê.
3. Vay thêm để tự mua một tòa nhỏ.

Hướng thứ ba mình đã viết riêng. Có 5 tỷ mà mua tài sản 15 tỷ, vay 10 tỷ là quá căng. Tìm tài sản khoảng 10 đến 12 tỷ, vay 5 đến 7 tỷ thì thận trọng hơn. Chi tiết ở bài đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn dưới 10 tỷ. Bài này so hai hướng đầu.

Mua một căn hộ cho thuê thì 5 tỷ mang về bao nhiêu

Số mình có là ở Hà Nội, tại thời điểm quay video: căn chung cư hai phòng ngủ tầm 10 tỷ cho thuê được khoảng 20 triệu mỗi tháng, tức khoảng 3% mỗi năm.

Về giá ở TP.HCM, báo cáo quý II năm 2026 của Bộ Xây dựng, được VnExpress dẫn lại ngày 2/9/2026, ghi giá chung cư thứ cấp bình quân khoảng 108 triệu mỗi mét vuông.

Làm một ví dụ giả định với 5 tỷ. Ở mức giá đó, bạn mua được một căn khoảng 46 m². Nếu tỷ suất là 3% một năm, tiền thuê khoảng 150 triệu một năm, tức 12,5 triệu mỗi tháng, chưa trừ phí quản lý chung cư và những tháng chờ khách.

Đổi lại, căn hộ ở thật được, vay ngân hàng dễ, bán nhanh vì nhu cầu ở là có thật, và sổ đứng tên một mình bạn. Điểm yếu là dòng tiền thấp và cả căn chỉ có một hợp đồng thuê. Mình so hai loại nhà này trong bài vốn 10 tỷ nên mua chung cư hay nhà dòng tiền.

Góp 5 tỷ mua chung một tòa nhà thì phần của bạn là bao nhiêu

Lấy một tòa mình từng quay trên đường Huỳnh Văn Nghệ, Tân Bình. Số lúc quay video: giá nhỉnh 16 tỷ, 15 phòng sẵn, thu khoảng 85 triệu mỗi tháng, tức khoảng 6,4% mỗi năm tính gộp.

Giả định bạn góp 5 tỷ vào tòa này, những người khác góp phần còn lại, không ai vay. Phần của bạn là khoảng 31%.

• Tiền thuê chia theo phần góp: khoảng 26,6 triệu mỗi tháng, tính gộp.
• Trừ 5 đến 10% cho những lúc phòng chờ khách mới và khoảng 5% cho bảo trì: còn khoảng 22,6 đến 23,9 triệu.
• Chưa trừ chi phí vận hành và thuế cho thuê.

So với 12,5 triệu của căn hộ trong ví dụ trên, phần tiền thuê từ tòa nhà cao hơn gần hai lần. Một tòa nhiều phòng còn chia nhỏ rủi ro: vài phòng trống không làm doanh thu về 0.

Cái giá của con số cao hơn là quyền tự quyết

Góp vốn mua chung nghĩa là bạn thành một trong nhiều đồng sở hữu, hoặc tệ hơn là không có tên trên sổ.

• Không tự quyết được. Muốn bán hoặc thế chấp thì cần chữ ký của những người còn lại. Một người không ký là tài sản bị treo.
• Rủi ro liên đới. Một đồng sở hữu vướng nợ hoặc tranh chấp thì phần của bạn có thể bị kéo theo.
• Nhờ một người đứng tên giúp thì pháp luật công nhận người có tên trên sổ.

Căn hộ thì ngược lại, lúc cần tiền bạn tự quyết định bán hay thế chấp. Với phần góp vốn, muốn rút ra bạn phải tìm được người mua lại phần đó, hoặc cả nhóm cùng đồng ý bán.

Rủi ro của sổ đứng tên nhiều người mình viết ở bài rủi ro khi mua nhà sổ chung, giấy viết tay và vi bằng. Phần giấy tờ có bài riêng: góp vốn mua chung nhà cho thuê cần thỏa thuận gì trên giấy.

Bốn thứ phải rõ trước khi góp vốn

Quan điểm của mình: góp vốn có thể cân nhắc, nhưng chỉ khi quyền lợi, pháp lý, dòng tiền và cách rút vốn đều rõ ràng. Lợi nhuận được hứa càng đẹp thì càng cần kiểm tra kỹ.

1. Quyền lợi: ai có tên trên sổ, phần của từng người được ghi ở đâu.
2. Pháp lý: tòa nhà có sổ riêng, xây đúng giấy phép, đủ phòng cháy không.
3. Dòng tiền: tiền thuê về tài khoản nào, ai được xem sao kê, chi phí sửa chữa do ai duyệt.
4. Cách rút vốn: một người muốn rút thì ai được mua lại trước, giá tính theo cách nào.

Câu nào chưa trả lời được bằng giấy tờ thì chưa nên chuyển tiền. Văn bản thỏa thuận nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem trước khi ký.

Chọn hướng nào theo hoàn cảnh của bạn

• Chọn căn hộ nếu bạn ưu tiên quyền tự quyết và dễ bán, chấp nhận tiền thuê khoảng 3% mỗi năm.
• Chọn góp vốn nếu bạn có một, hai người thật sự tin cậy, bốn thứ ở trên đã rõ bằng văn bản, và số tiền này bạn không cần rút trong nhiều năm.
• Chọn vay thêm để mua riêng một tòa nếu tòa nhà có tiền thuê kiểm chứng được và sau khi trả ngân hàng vẫn còn dư.
• Chưa chọn được thì cứ để tiền gửi. Tiền cần dùng trong một, hai năm tới cũng nên để gửi.

Câu hỏi không phải là có 5 tỷ có mua được không. Câu hỏi là mua xong có giữ được tài sản và không mất ngủ vì nó hay không.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Có nên mua căn hộ dịch vụ để cho thuê ở TP.HCM
• Đầu tư bất động sản vốn nhỏ nên chọn mô hình nào
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Căn hộ dịch vụ khác gì chung cư mini và phòng trọ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.