Những cái bẫy bất động sản giá rẻ cần tránh khi mua nhà

Nhà đẹp, vị trí tốt mà rẻ hơn thị trường 30%, có nên xuống tiền ngay?

Giá rẻ bất thường luôn có lý do. Có khi là chủ cần tiền thật, nhưng nhiều khi là vì tài sản có vấn đề mà người bán không nói. Mình gom lại những trường hợp hay gặp nhất và cách kiểm tra trước khi mất tiền. Phần quy định pháp luật là theo hiểu biết của mình tại thời điểm quay video, bạn nên hỏi lại luật sư hoặc cơ quan chức năng cho trường hợp cụ thể.

Nội Dung

Ba loại bất động sản giá rẻ vì vướng pháp lý

Nhà ở xã hội: rẻ vì được nhà nước hỗ trợ cho người thu nhập thấp. Loại nhà này bị hạn chế bán lại và cho thuê trong những năm đầu. Mua để cho thuê là trái quy định. Trên sổ có ghi rõ là nhà ở xã hội.
Nhà tái định cư: là nhà đền bù, không phải nhà thương mại. Thủ tục mua bán, cho thuê phức tạp và không phải lúc nào cũng làm được.
Căn hộ khách sạn, căn hộ văn phòng trên đất thương mại dịch vụ: nhiều dự án chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm, không phải lâu dài. Việc đăng ký cư trú dài hạn cho người thuê cũng có thể gặp khó.

Điều cần nhớ

Pháp lý phải đi trước giá. Một tài sản rẻ mà không an toàn thì vẫn là tài sản không nên mua.

Bảng tóm tắt ba loại bất động sản rẻ vì vướng pháp lý: Nhà ở xã hội hạn chế bán, cho thuê; Nhà tái định cư thủ tục phức tạp; Căn hộ trên đất thương mại dịch vụ sở hữu có thời hạn — Tóm tắt: ba loại bất động sản rẻ vì vướng pháp lý

Cách tìm hiểu lý lịch một căn nhà rẻ bất thường

Đừng chỉ nghe môi giới và chủ nhà. Mình dùng ba nguồn:

Người bán nước đầu ngõ: ngồi xuống mua cốc nước và hỏi vì sao nhà kia bán rẻ. Mười lăm phút có thể biết nhiều chuyện.
Tìm trên mạng: gõ đúng địa chỉ căn nhà kèm các từ như cháy, tranh chấp, xem có bài báo hay bài đăng cũ nào không.
Tổ trưởng dân phố: giới thiệu mình sắp về làm hàng xóm và xin vài thông tin về căn nhà, về an ninh khu vực.

Ba câu nên hỏi hàng xóm, mình viết trong bài những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất.

Mua dự án trên giấy, ba câu hỏi phải hỏi

Chủ đầu tư đã xây và bàn giao xong dự án nào rồi? Nếu họ không kể được, hoặc chỉ kể những dự án đang dở, hãy cẩn thận.
Dự án có ngân hàng bảo lãnh không, cho xem thư bảo lãnh? Với nhà hình thành trong tương lai, bảo lãnh của ngân hàng là thứ bảo vệ người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao.
Cho xem trước bản nháp hợp đồng? Xem kỹ mục tiến độ bàn giao và mức phạt. Nếu ngày bàn giao chỉ ghi chung chung theo quý, hoặc mức phạt quá thấp, đó là dấu hiệu họ không tự tin.

Đừng mua một lời hứa. Hãy mua một sự đảm bảo ghi được trên giấy.

Bảng tóm tắt ba câu phải hỏi trước khi mua: Chủ đầu tư đã xây và bàn giao xong dự án nào; Có thư bảo lãnh của ngân hàng không; Cho xem trước bản nháp hợp đồng: ngày bàn giao, mức phạt — Tóm tắt: ba câu phải hỏi trước khi mua

Bất động sản nghỉ dưỡng cam kết lợi nhuận

Biệt thự biển, căn hộ khách sạn cam kết lợi nhuận 10% mỗi năm nghe rất hấp dẫn. Có ba điều cần biết:

Kinh doanh theo mùa: nhiều nơi chỉ kín phòng vài tháng hè, trong khi chi phí vận hành và lãi vay phải trả đủ 12 tháng.
Cam kết có thể không được thực hiện: đã có nhiều chủ đầu tư ngừng trả lợi nhuận cam kết với lý do dịch bệnh, khó khăn. Hợp đồng dài nhưng khả năng thực thi thấp.
Thời hạn sở hữu: phần lớn xây trên đất thương mại dịch vụ, có thời hạn 50 đến 70 năm.

Mình ưu tiên tài sản dựa trên nhu cầu thiết yếu là chỗ ở. Kinh tế ra sao thì sinh viên vẫn đi học, người lao động vẫn đi làm, nên nhu cầu thuê nhà có quanh năm.

Nhà đất ngân hàng thanh lý có nên mua

Đây là tài sản thế chấp mà người vay không còn khả năng trả nợ. Có hai dạng: chủ tài sản tự bán để trả nợ, hoặc ngân hàng đứng ra thanh lý.

Ưu điểm là giá. Khi cho vay, ngân hàng thường định giá tài sản chỉ bằng 70 đến 80% giá thị trường, nên giá bán ra thường thấp hơn thị trường. Người bán là tổ chức có pháp nhân rõ ràng cũng làm người mua yên tâm hơn.

Mạo danh: có môi giới gắn mác ngân hàng thanh lý để bán đất của mình hoặc dự án của công ty mình. Tài sản thanh lý thật được đăng trên trang web và kênh chính thức của ngân hàng, không phải trên tờ rơi dán ở cột điện.
Thủ tục ba bên: giao dịch cần ngân hàng, chủ tài sản và người mua cùng đồng ý. Sang tên mất nhiều thời gian hơn, và nếu một bên không đồng ý về giá thì dễ phát sinh tranh chấp.

Giá rẻ thế nào thì đáng xem

Một căn rẻ đáng mua là căn rẻ vì lý do của người bán, không phải vì lỗi của tài sản. Ví dụ chủ nhà cần tất toán khoản vay khi lãi suất tăng. Mình đã kể một trường hợp trong bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Dù lý do là gì, vẫn phải kiểm tra đủ: sổ riêng, đúng giấy phép, không quy hoạch, không tranh chấp. Các loại nhà rẻ vì sổ chung hay giấy viết tay, xem bài rủi ro khi mua nhà sổ chung, giấy viết tay và vi bằng.

Muốn tìm căn giá tốt mà pháp lý sạch?

Mình cập nhật các tòa nhà chủ đang giảm giá, đã kiểm tra sổ, giấy phép và quy hoạch. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao có bất động sản giá rẻ bất thường?

Có thể do chủ cần tiền thật, nhưng cũng thường do vướng pháp lý như nhà ở xã hội, nhà tái định cư, đất có thời hạn, sổ chung hoặc căn nhà có vấn đề về tranh chấp.

Mua nhà ở xã hội để cho thuê được không?

Theo quy định mình nắm, nhà ở xã hội bị hạn chế bán lại và cho thuê trong những năm đầu, nên không phù hợp để mua cho thuê. Bạn nên hỏi cơ quan chức năng để biết quy định hiện hành.

Mua dự án chưa xây xong cần kiểm tra gì?

Hỏi các dự án chủ đầu tư đã bàn giao, yêu cầu xem thư bảo lãnh của ngân hàng và bản nháp hợp đồng, nhất là tiến độ bàn giao và mức phạt.

Có nên mua bất động sản cam kết lợi nhuận?

Theo mình là cần rất thận trọng. Cam kết phụ thuộc vào năng lực chủ đầu tư, kinh doanh nghỉ dưỡng theo mùa và nhiều dự án chỉ có thời hạn sở hữu 50 đến 70 năm.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.