Căn hộ dịch vụ khác gì chung cư mini và phòng trọ

Căn hộ dịch vụ khác gì chung cư mini về tên gọi

Thị trường đang dùng nhiều tên cho cùng một mô hình tòa nhà chia phòng cho thuê. Chung cư mini là cách gọi phổ biến khi tòa nhà chia nhiều phòng, nhiều căn nhỏ cho người thuê dài hạn. Căn hộ dịch vụ là cách gọi nhấn vào mức tiện nghi và dịch vụ: phòng gọn gàng, nội thất đầy đủ, có người quản lý.

Dù gọi tên nào, bản chất vẫn là hai điểm. Một, số phòng cho thuê nhiều hơn hẳn một căn nhà ở thông thường. Hai, phải vận hành kỷ luật để giữ phòng kín và kiểm soát chi phí.

Tên gọi còn theo vùng. Các video mình quay ở Hà Nội, người xem quen gọi là chung cư mini. Ở Sài Gòn, người tìm mua tòa nhà thường gõ căn hộ dịch vụ hoặc viết tắt là CHDV.

Khác nhau thật sự nằm ở căn nhà

Mình làm ở Hà Nội gần năm năm rồi mới vào TP.HCM. Nhà ở hai nơi khác nhau ở những điểm rất cụ thể. Số là tại thời điểm quay video.

• Đường trước nhà: ở Hà Nội phần lớn nhà cho thuê nằm trong ngõ. Ở TP.HCM, ô tô tránh nhau gần như là tiêu chuẩn.
• Khoảng lùi: nhà ở TP.HCM thường lùi phía sau theo giấy phép xây dựng nên có hai mặt thoáng và có chỗ làm thang thoát hiểm. Ở Hà Nội, nhà hai mặt thoáng hiếm hơn nhiều.
• Số tầng: ở TP.HCM, căn xây được 7 tầng thường nằm trên đường có lộ giới lớn nên khá hiếm.
• Sang tên: ở TP.HCM, nhà xây để bán phải hoàn công rồi mới sang tên được.
• Giá: tòa vị trí đẹp ở Hà Nội giao dịch quanh 300 đến 330 triệu mỗi mét vuông. Loại tương đương ở TP.HCM khoảng 180 đến 200 triệu.
• Tỷ suất: nội đô Hà Nội quanh 4% mỗi năm. TP.HCM khoảng 6 đến 8% tùy cách vận hành.

Vì thế cùng một tên gọi mà con số ở Hà Nội và ở TP.HCM có thể khác nhau khá xa.

Căn hộ dịch vụ khác gì phòng trọ

Ngày trước đi thuê trọ, phòng không có gì, kể cả điều hòa. Nhiều nơi dùng chung nhà vệ sinh. Ở Hà Nội, tại thời điểm quay video, giá khoảng 2 đến 3 triệu mỗi tháng.

Căn hộ dịch vụ là phòng khép kín, có sẵn giường tủ, tủ lạnh, điều hòa, bình nóng lạnh, máy giặt, bếp. Giá khoảng 4 đến 7 triệu. Người thuê chỉ việc xách quần áo đến ở.

Kiểu dãy trọ có gác lửng theo mình sẽ dần bị thay thế. Người thuê bây giờ thích phòng có đủ công năng.

Dù vậy phòng rẻ vẫn có khách của nó. Một chủ dãy trọ 30 phòng bình luận dưới video của mình: mấy phòng rộng rãi, khang trang thì trống thường xuyên, mấy căn lụp xụp, rẻ thì lúc nào cũng kín.

Căn hộ dịch vụ khác gì căn hộ chung cư

Với người mua để cho thuê, khác nhau lớn nhất là tiền thuê trên cùng một số vốn. Tại thời điểm quay video, một căn chung cư hai phòng ngủ tầm 10 tỷ ở Hà Nội cho thuê được khoảng 20 triệu mỗi tháng. Cùng tầm tiền đó, một căn nhà sáu tầng, mười phòng trong ngõ cho thuê tổng khoảng 50 triệu. Quy ra tỷ suất:

• Chung cư: khoảng 3% mỗi năm.
• Chung cư mini, căn hộ dịch vụ ở Hà Nội: khoảng 4 đến 6% mỗi năm.

Chung cư có ưu điểm riêng: ở thật được, vay ngân hàng dễ và bán nhanh vì nhu cầu ở là có thật. Đổi lại dòng tiền thấp. Mình đặt hai lựa chọn cạnh nhau ở bài vốn 10 tỷ nên mua chung cư hay nhà dòng tiền.

Tòa cải tạo và tòa xây mới

Cùng được rao là chung cư mini hay căn hộ dịch vụ, nhưng một tòa cải tạo từ nhà dân cũ khác hẳn một tòa xây mới.

Nhà cải tạo là nhà dân cũ được sửa thành nhiều phòng cho thuê. Giá vừa miếng hơn. Nhưng nhà xây cho vài người ở, thêm 9 đến 10 phòng thì điện cũ dễ quá tải, gây chập cháy. Loại này cũng rất hay bị thấm dột.

Các tòa xây mới vài năm gần đây gần như đều có hệ thống báo cháy, chữa cháy tới từng phòng cùng thang thoát hiểm. Rủi ro nằm ở các tòa cũ mà chủ nhà không trang bị thêm được. Mua tòa cũ thì phải tính luôn chi phí bổ sung phòng cháy vào giá mua.

Danh sách kiểm tra ở bài mua chung cư mini cải tạo hay nhà xây thô.

Mua cả tòa thì nhìn vào đâu thay vì nhìn tên gọi

1. Giấy phép xây dựng và số tầng thực tế có khớp nhau không.
2. Hệ thống phòng cháy và lối thoát hiểm có đủ không.
3. Phòng nào cũng có cửa sổ và nhà vệ sinh khép kín không.
4. Tiền thuê thật của từng phòng, có hợp đồng và sao kê.
5. Tòa đang cho thuê theo tháng hay theo đêm.

Điểm thứ năm hay bị bỏ qua. Cho thuê theo ngày, theo đêm là kinh doanh dịch vụ lưu trú, một nghề phải học, không phải thu nhập thụ động.

Trình tự đi xem và kiểm tra cả một tòa, từ vốn, quận, khổ đất tới ngày bán lại, mình xếp thành bảy bước ở bài kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ.

So sánh nhanh bốn loại nhà trong một bảng

Gom lại những gì ở trên, bạn có thể nhìn bốn loại nhà cạnh nhau. Các mức giá thuê và tỷ suất ở cột Hà Nội là số tại thời điểm quay video.

Bảng này không nói loại nào hơn loại nào. Nó cho thấy mỗi loại đổi một thứ lấy một thứ.

Tên gọi nào cũng phải qua cùng một bài kiểm tra phòng cháy và giấy tờ

Người xem sợ chữ chung cư mini là có lý do: ai cũng nhớ tới cháy nổ. Nhưng đổi tên sang căn hộ dịch vụ không làm tòa nhà an toàn hơn. Cái làm nó an toàn là thiết bị và giấy tờ thật.

Khi đã chọn được một tòa, hãy đi một vòng từ tầng một lên để xem thiết bị có thật và có hoạt động không: máy bơm, tủ báo cháy, đầu phun, cửa ngăn khói, lối thoát hiểm.

Bộ hồ sơ cần xin gồm:

• Sổ.
• Giấy phép xây dựng và bản vẽ, để so số tầng được phép với số tầng thực tế.
• Hồ sơ điện nước.
• Hợp đồng thuê của từng phòng và sao kê tiền thuê.
• Giấy tờ phòng cháy.
• Hồ sơ thang máy, nếu tòa có thang máy.

Ở TP.HCM, nhà xây để bán phải hoàn công rồi mới sang tên được. Với người mua, đây là điểm lợi: tài sản trên đất được ghi nhận trên sổ và nhà khó xây sai phép.

Quy định phòng cháy thay đổi theo từng thời kỳ và từng địa phương, nên bạn hỏi lại cơ quan phòng cháy nơi có nhà. Chủ nhà cũng phải kiểm tra, chạy thử hệ thống định kỳ, không dừng ở ngày mua.

Cùng gọi là căn hộ dịch vụ, tỷ suất trên trang bán vẫn khác nhau

Một ví dụ cho thấy vì sao không nên mua theo tên gọi. Ba tòa Gò Vấp dưới đây đều được gọi là căn hộ dịch vụ trên trang bán của mình. Số là số ghi trên trang, bạn cần hỏi lại giá hiện tại.

• Tòa 12 phòng ở Phạm Văn Chiêu, giá 12,9 tỷ, thu 45 triệu mỗi tháng: tỷ suất gộp khoảng 4,2%.
• Tòa 15 phòng ở Phạm Văn Chiêu, giá 15,9 tỷ, thu 85 triệu mỗi tháng: tỷ suất gộp khoảng 6,4%.
• Tòa 20 phòng ở Dương Quảng Hàm, giá 19,5 tỷ, thu 140 triệu mỗi tháng: tỷ suất gộp khoảng 8,6%.

Cách tính: tiền thuê một tháng nhân 12 rồi chia cho giá mua. Ba tòa cùng tên, cùng quận mà con số gần gấp đôi nhau. Khác nhau nằm ở số phòng, tiền thuê thật và giá mua, không nằm ở tên gọi.

Cũng vì thế mà mình luôn dặn: chủ nhà nói có mà không đưa được giấy thì mình tính là chưa có. Muốn xem các tòa ở Tân Bình có ảnh thật và số phòng, bạn xem bài bán căn hộ dịch vụ Tân Bình.

Chọn loại nhà nào theo mục tiêu của bạn

• Muốn ở thật, vay dễ, bán nhanh: căn hộ chung cư hợp hơn. Đổi lại dòng tiền thấp, khoảng 3% mỗi năm.
• Muốn dòng tiền cao hơn và chấp nhận vận hành: tòa chia phòng, dù gọi là chung cư mini hay căn hộ dịch vụ, cho tiền thuê cao hơn trên cùng số vốn.
• Chỉ có ngân sách nhỏ: phòng rẻ vẫn có khách, nhưng bạn nên hiểu người thuê đang dần chuyển sang phòng khép kín đủ đồ.
• Không muốn tự làm: khoán lại cả tòa cho một đơn vị vận hành là cách gọn nhất.

Cho thuê theo ngày, theo đêm thì không nằm trong bốn lựa chọn trên. Đó là kinh doanh dịch vụ lưu trú, một nghề phải học.

Dù chọn loại nào, hãy tự hỏi sau này ai sẽ mua lại và họ có đủ tiền không. Tên gọi chỉ giúp người ta tìm thấy tin rao. Con số và giấy tờ mới quyết định bạn có yên tâm hay không.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Căn hộ dịch vụ là gì và vì sao nhà đầu tư mua cả tòa
• Có nên mua căn hộ dịch vụ để cho thuê ở TP.HCM
• Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê
• Giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê
• Vì sao giá thuê chung cư mini Hà Nội cao mà vẫn đông người thuê

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.