Căn hộ dịch vụ là gì, tòa CHDV là gì, ai mua và ai thuê

Căn hộ dịch vụ, tòa CHDV là gì mà một phòng 23 m² cho thuê được 8 triệu?

Dưới một video của mình có bạn bình luận: 8 triệu thì lên chung cư cho xong. Bạn ấy chưa hình dung được căn phòng đó khác một phòng trọ ở chỗ nào. Bài này giải thích căn hộ dịch vụ là gì, một phòng và một tòa có những gì, ai là người thuê, tiền thuê của cả tòa tính ra sao, và vì sao nhiều nhà đầu tư chọn mua cả tòa để lấy tiền thuê.

Nội Dung

Căn hộ dịch vụ là gì

Căn hộ dịch vụ, viết tắt là CHDV, là một phòng hoặc căn nhỏ khép kín, có sẵn nội thất và thiết bị cơ bản, cho thuê theo tháng. Người thuê xách vali vào là ở được.

Muốn nhận ra một căn hộ dịch vụ, bạn nhìn bốn dấu hiệu:

Khép kín: phòng có nhà vệ sinh riêng, không dùng chung với phòng khác.
Có sẵn nội thất: giường, tủ, tủ lạnh, điều hòa, bình nóng lạnh, máy giặt, bếp.
Thuê theo tháng: hợp đồng tính theo tháng, không tính theo đêm như khách sạn.
Có người quản lý: nhà sạch sẽ, có người lo điện nước, phòng cháy và các việc chung.

Bảng tóm tắt các tên gọi của tòa nhà chia phòng cho thuê: Căn hộ dịch vụ, viết tắt là CHDV; Chung cư mini cho thuê; Tòa nhà cho thuê nhiều phòng; Nhà dòng tiền — Tóm tắt: các tên gọi của tòa nhà chia phòng cho thuê

Nhà CHDV hay tòa CHDV là cả một căn nhà nhiều tầng được chia thành nhiều phòng như vậy. Ở các tòa mình bán, người mua không mua từng phòng. Họ mua cả tòa, đứng tên trên sổ, rồi thu tiền thuê của tất cả các phòng.

Thị trường đang dùng nhiều tên cho cùng một mô hình: nhà trọ, chung cư mini cho thuê, căn hộ dịch vụ, tòa nhà cho thuê nhiều phòng. Mình hay gọi chung là nhà dòng tiền. Cách gọi căn hộ dịch vụ nhấn vào mức tiện nghi và dịch vụ: phòng gọn gàng, nội thất đầy đủ, có người quản lý.

Bài này nói về loại tòa nhà riêng lẻ chia phòng cho thuê, là loại mình làm. Mình không nói về căn hộ trong các cao ốc.

Một phòng căn hộ dịch vụ có những gì

Ngày trước đi thuê trọ, phòng không có gì, kể cả điều hòa. Bây giờ tiêu chuẩn đã khác hẳn. Một phòng cho thuê được giá thường có:

Giường, tủ quần áo, sofa, bàn.
Tủ lạnh, điều hòa, bình nóng lạnh, máy giặt.
Bếp điện, hút mùi.
Nhà vệ sinh khép kín, cửa sổ hoặc lô gia lấy sáng.

Phòng studio sàn gạch trắng có giường, tủ lạnh, máy giặt, bếp và tủ treo màu trắng — Một phòng studio đủ bếp, tủ lạnh, máy giặt ở Gò Vấp (ảnh minh hoạ)

Người thuê chỉ việc xách quần áo đến ở, và khi chuyển đi cũng chỉ xách quần áo đi. Nếu thuê một phòng trống rồi tự sắm sofa, giường tủ, tủ lạnh, bếp thì đã hơn chục triệu, chưa kể điều hòa và máy giặt.

Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp mình từng quay, phòng còn có máy chiếu, máy giặt sấy, nội thất gỗ đồng bộ. Mọi phòng mở bằng vân tay hoặc mật khẩu.

Một tòa căn hộ dịch vụ trông thế nào

Lấy ba tòa mình đã quay ở TP.HCM làm ví dụ. Số là lúc quay video.

Tân Bình: đất khoảng 100 m², mặt tiền hơn 5 m, xây 6 tầng, 15 phòng sẵn và 4 phòng chờ.
Gò Vấp: đất khoảng 136 m², mặt tiền hơn 6 m, mỗi tầng 6 phòng, tổng 25 phòng. Nhà có ba giếng trời, phía sau lùi gần 2 m làm ban công.
Bình Tân: đất khoảng 200 m², nhà 5 tầng có thang máy, 27 phòng. Trần cao khoảng 3,6 đến 3,7 m nên phòng làm được gác xép.

Bảng tóm tắt ba tòa căn hộ dịch vụ ở TP.HCM: Tân Bình, đất khoảng 100 m², 6 tầng 15 phòng và 4 phòng chờ; Gò Vấp, đất khoảng 136 m² 25 phòng; Bình Tân, đất khoảng 200 m², 5 tầng 27 phòng — Tóm tắt: ba tòa căn hộ dịch vụ ở TP.HCM

Trong một tòa thường có chỗ để xe ở tầng một, thang máy, buồng thang bộ khép kín và một hệ thống phòng cháy riêng: họng và hộp cứu hỏa, tủ báo cháy trung tâm, đầu phun, đầu báo khói, buồng bơm.

Số phòng do khổ đất quyết định. Khổ khoảng 100 m², mặt tiền từ 5 đến 7 m thì mỗi tầng chia được bốn phòng, hai phòng mặt trước và hai phòng mặt sau.

Ai thuê căn hộ dịch vụ

Gò Vấp: sinh viên và người đi làm. Khu này có rất nhiều trường đại học.
Tân Bình: tiếp viên, phi công và nhân sự làm việc tại sân bay.
Bình Tân: phần lớn là người đi làm, vì gần khu công nghiệp.

Giá thuê tại thời điểm quay video: phòng ở tòa Bình Tân từ khoảng 4,5 đến 6,5 triệu, phòng ở tòa 25 phòng tại Gò Vấp khoảng 5 đến 6,5 triệu. Ở một tòa khác tại Gò Vấp, phòng mặt trước rộng khoảng 23 m² có ban công cho thuê 8 đến 8,5 triệu.

Bảng tóm tắt giá thuê một phòng ở ba tòa: Tòa 27 phòng ở Bình Tân 4,5 đến 6,5 triệu; Tòa 25 phòng ở Gò Vấp 5 đến 6,5 triệu; Phòng mặt trước 23 m² ở Gò Vấp 8 đến 8,5 triệu — Tóm tắt: giá thuê một phòng ở ba tòa

Lúc đầu chính mình cũng không tin có người trả 8 triệu cho một phòng.

Vì sao nhà đầu tư mua cả tòa

Vì chia phòng thì thu được nhiều hơn trên cùng một diện tích. Giá thuê tính trên mỗi mét vuông của phòng nhỏ luôn cao hơn nhà lớn.

Tỷ suất cho thuê tại thời điểm quay video:

Nhà liền kề, nhà phố cho thuê nguyên căn ở Hà Nội: khoảng 1% mỗi năm.
Chung cư: khoảng 3% mỗi năm.
Tòa căn hộ dịch vụ ở TP.HCM: khoảng 6 đến 6,5% nếu giao cho đơn vị thuê lại, 7 đến 8% nếu tự vận hành căn vị trí đẹp.

Bảng tóm tắt tỷ suất cho thuê theo loại nhà: Nhà phố cho thuê nguyên căn, Hà Nội khoảng 1% mỗi năm; Chung cư khoảng 3% mỗi năm; Tòa căn hộ dịch vụ ở TP.HCM 6 đến 8% mỗi năm — Tóm tắt: tỷ suất cho thuê theo loại nhà

Phần chênh đó không phải tiền cho không. Nó là tiền trả cho việc vận hành, cho vốn bỏ thêm vào phòng cháy và nội thất, và cho rủi ro phòng trống.

Hai mươi phòng là hai mươi hợp đồng

Bạn tự làm, thuê quản lý hoặc khoán lại, cách nào cũng có chi phí.

Căn hộ dịch vụ khác gì phòng trọ và chung cư mini

Về bản chất, căn hộ dịch vụ, chung cư mini và phòng trọ đều là nhà chia phòng cho thuê. Khác nhau ở mức hoàn thiện và ở cách xây. Căn hộ dịch vụ và chung cư mini nhiều khi là cùng một kiểu nhà gọi bằng hai tên. Phòng trọ kiểu cũ thì khác ở mức tiện nghi.

Tiêu chí	Phòng trọ kiểu cũ	Căn hộ dịch vụ
Nhà vệ sinh	Nhiều nơi dùng chung	Khép kín trong phòng
Đồ trong phòng	Thường không có gì, kể cả điều hòa	Giường, tủ, tủ lạnh, điều hòa, máy giặt, bếp
Giá thuê ở Hà Nội, lúc quay video	Khoảng 2 đến 3 triệu mỗi tháng	Khoảng 4 đến 7 triệu mỗi tháng
Người thuê cần mang theo	Phải tự sắm đồ	Chỉ quần áo

Ở Hà Nội, tại thời điểm quay video, với 4 đến 7 triệu mỗi tháng người đi làm chọn một phòng khép kín trong tòa căn hộ dịch vụ, thay vì 2 đến 3 triệu ở phòng trọ dùng chung nhà vệ sinh. Kiểu dãy trọ có gác lửng theo mình sẽ dần bị thay thế. Người thuê bây giờ thích phòng có đủ công năng.

Còn so với căn hộ trong cao ốc, khác biệt lớn nhất nằm ở tiền thuê trên cùng một số vốn: chung cư khoảng 3% mỗi năm, tòa căn hộ dịch vụ ở TP.HCM từ 6 đến 8%. Mình so từng cặp ở bài căn hộ dịch vụ khác gì chung cư mini.

Một tòa căn hộ dịch vụ được vận hành thế nào

Mua cả tòa không có nghĩa là bạn phải đứng ra cho thuê từng phòng. Có ba cách vận hành, mỗi cách đánh đổi giữa dòng tiền và công sức:

Khoán lại: một đơn vị thuê lại cả tòa với giá khoảng 70 đến 80% giá phòng, thanh toán theo kỳ. Dòng tiền thấp nhất, gần như không mất thời gian.
Thuê quản lý: khoảng 200 đến 300 nghìn mỗi phòng mỗi tháng. Tiền thuê về thẳng tài khoản của bạn, nhưng tháng trống phòng thì bạn chịu.
Tự quản lý: giữ trọn dòng tiền, đổi lại mất rất nhiều thời gian.

Bảng tóm tắt ba cách vận hành một tòa căn hộ dịch vụ: Khoán lại, bên thuê trả khoảng 70 đến 80% giá phòng; Thuê quản lý 200 đến 300 nghìn mỗi phòng mỗi tháng; Tự quản lý giữ trọn dòng tiền, mất nhiều thời gian; Tòa 25 phòng ở Gò Vấp, khi kín phòng thu 150 triệu, khoán 115 triệu — Tóm tắt: ba cách vận hành một tòa căn hộ dịch vụ

Ví dụ một tòa 25 phòng ở Gò Vấp. Khi kín cả 25 phòng, tòa thu khoảng 150 triệu mỗi tháng. Mức khoán trả cho chủ nhà là 115 triệu. Phần chênh là công của người vận hành.

Việc nào cần làm khi tự vận hành, từ nguồn khách, hợp đồng, phòng cháy đến sổ sách, mình viết ở bài kinh doanh căn hộ dịch vụ cần những gì.

Tiền thuê của cả tòa tính ra tỷ suất và thực nhận thế nào

Cách tính gộp rất đơn giản: lấy tiền thuê một tháng nhân 12 rồi chia cho giá mua. Dưới đây là hai tòa ở Gò Vấp trên trang bán của mình, cùng đường Phạm Văn Chiêu. Số ghi trên trang bán, bạn cần hỏi lại giá hiện tại.

Tòa 12 phòng, giá 12,9 tỷ, thu 45 triệu mỗi tháng: một năm thu 540 triệu, tỷ suất gộp khoảng 4,2%.
Tòa 15 phòng, giá 15,9 tỷ, thu 85 triệu mỗi tháng: một năm thu 1,02 tỷ, tỷ suất gộp khoảng 6,4%.

Phần tiền thuê còn phải qua thuế cho thuê. Mức mình dùng: doanh thu cho thuê từ 1 tỷ một năm trở xuống thì không phải nộp. Trên 1 tỷ thì nộp 5% GTGT trên toàn bộ doanh thu, cộng 5% thuế thu nhập cá nhân trên phần vượt 1 tỷ.

Tòa thu 540 triệu một năm nằm dưới ngưỡng 1 tỷ, không phải nộp, thực nhận vẫn là 45 triệu mỗi tháng.
Tòa thu 1,02 tỷ một năm vượt ngưỡng 20 triệu. GTGT 5% trên 1,02 tỷ là 51 triệu, thuế thu nhập cá nhân 5% trên 20 triệu là 1 triệu. Cộng lại 52 triệu một năm, tức khoảng 4,3 triệu mỗi tháng. Thực nhận còn khoảng 80,7 triệu mỗi tháng.

Bảng tóm tắt hai tòa ở Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp: Tòa 12 phòng, giá 12,9 tỷ, thu 45 triệu mỗi tháng 540 triệu một năm, không phải nộp thuế; Tòa 15 phòng, giá 15,9 tỷ, thu 85 triệu mỗi tháng 1,02 tỷ một năm, nộp khoảng 52 triệu; Thực nhận mỗi tháng 45 triệu và khoảng 80,7 triệu — Tóm tắt: hai tòa ở Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp

Đó vẫn là số trước khi trừ phòng trống, bảo trì và chi phí vận hành nếu bạn tự làm. Giao cho đơn vị thuê lại thì con số bạn nhận là mức khoán, không phải tổng tiền thuê của các phòng. Chi phí phải cộng thêm khi mua thì tính riêng, ngoài giá mua.

Ai hợp và ai chưa hợp với căn hộ dịch vụ

Mô hình mua cả tòa hợp với:

Người muốn có sinh hoạt phí hằng tháng để dưỡng già, lo việc học cho con hoặc phụng dưỡng bố mẹ.
Người đang kinh doanh, muốn chuyển một phần lợi nhuận thành tài sản tạo ra tiền.
Người đang có nhiều nhà, nhiều đất nhưng tháng nào vẫn phải tự kiếm tiền trang trải.

Chưa hợp nếu:

Vốn chỉ có 2 đến 3 tỷ mà định vay phần còn lại để mua tòa 15 đến 20 tỷ.
Bạn chỉ quan tâm tăng giá nhanh để bán lại trong thời gian rất ngắn.
Bạn chỉ hỏi tỷ suất 10 đến 15% mà bỏ qua rủi ro.

Mình không hứa lợi nhuận. Giá đất TP.HCM gần như đi ngang trong 5 đến 6 năm qua nên mình tính dòng tiền là chính. Phần tăng giá, nếu có, là phần cộng thêm.

Nếu muốn tìm hiểu tiếp, bạn đi theo thứ tự nào

Xác định mua để làm gì và có bao nhiêu vốn tự có. Câu trả lời quyết định bạn nên xem tòa tầm giá nào.
Đọc bài có nên mua căn hộ dịch vụ để cân năm cái được và ba cái mất.
Xem vài tòa thật. Ảnh từng phòng, số phòng, giá và tiền thuê của các tòa ở Gò Vấp mình để ở bài bán căn hộ dịch vụ Gò Vấp.
Xin hợp đồng thuê từng phòng và sao kê tiền thuê, đừng lấy số trên tin rao.
Chọn cách vận hành: khoán, thuê quản lý hay tự làm, rồi mới trả giá.

Mình không khuyên bạn quyết ngay sau một bài viết. Hiểu căn hộ dịch vụ là gì mới là bước đầu.

Muốn xem một tòa căn hộ dịch vụ thật trông thế nào?

Ảnh từng phòng, số phòng, giá và tiền thuê của các tòa nằm ở danh sách căn hộ dịch vụ TP.HCM đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Căn hộ dịch vụ là gì?

Là phòng hoặc căn nhỏ khép kín, có sẵn nội thất và thiết bị cơ bản, cho thuê theo tháng. Người thuê xách vali vào là ở được.

Nhà CHDV, tòa CHDV là gì?

CHDV là viết tắt của căn hộ dịch vụ. Nhà CHDV hay tòa CHDV là cả một căn nhà nhiều tầng chia thành nhiều phòng như vậy để cho thuê.

Căn hộ dịch vụ khác phòng trọ ở điểm nào?

Phòng trọ kiểu cũ thường không có nội thất và dùng chung nhà vệ sinh. Căn hộ dịch vụ là phòng khép kín, đủ giường tủ, điều hòa, tủ lạnh, máy giặt, bếp.

Căn hộ dịch vụ có giống chung cư mini không?

Về bản chất là cùng một mô hình tòa nhà chia phòng cho thuê. Chung cư mini là cách gọi quen ở Hà Nội, căn hộ dịch vụ là cách gọi nhấn vào mức tiện nghi và dịch vụ.

Một tòa căn hộ dịch vụ thường có bao nhiêu phòng?

Tùy khổ đất. Ba tòa mình đã quay ở TP.HCM có 15, 25 và 27 phòng, trên đất từ khoảng 100 đến 200 m².

Mua một tòa căn hộ dịch vụ ở TP.HCM giá bao nhiêu?

Lúc mình quay video, tòa 15 phòng ở Tân Bình giá nhỉnh 16 tỷ, tòa 18 phòng ở Gò Vấp khoảng 19,7 tỷ, tòa 27 phòng ở Bình Tân chủ chào khoảng 22 tỷ. Giá hiện tại cần hỏi lại.

Tiền thuê cả tòa có phải nộp thuế không?

Doanh thu cho thuê từ 1 tỷ một năm trở xuống thì không phải nộp. Trên 1 tỷ thì nộp 5% GTGT trên toàn bộ doanh thu và 5% thuế thu nhập cá nhân trên phần vượt 1 tỷ.

Mua cả tòa có phải tự cho thuê từng phòng không?

Không bắt buộc. Bạn có thể khoán lại cả tòa cho một đơn vị vận hành, thuê quản lý theo từng phòng hoặc tự làm.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.