Chi phí đầu tư căn hộ dịch vụ ngoài giá mua tòa nhà

Chi phí đầu tư căn hộ dịch vụ không dừng ở giá mua

Giá mua là khoản lớn nhất nhưng không phải khoản duy nhất. Những thứ phải tính thêm, mình gom lại thành sáu khoản:

1. Thuế phí khi sang tên.
2. Tiền làm thêm phòng chờ và sửa chữa.
3. Phòng cháy.
4. Nội thất và quỹ bảo trì.
5. Tiền vận hành những tháng đầu và quỹ dự phòng.
6. Lãi vay, nếu có vay.

Bài này tính cho trường hợp mua một tòa đã xây xong. Mua đất tự xây thì các khoản khác hẳn.

Thuế phí khi sang tên

Người mua thường phải cộng thêm:

• Lệ phí trước bạ 0,5% để được sang tên.
• Thuế thu nhập cá nhân 2%. Theo luật đây là thuế của người bán. Trên thực tế hai bên hay thỏa thuận để người mua trả, đổi lại giá tốt hơn.
• Phí công chứng và các phí thủ tục khác.

Quy tắc mình hay dùng: khi đi mua, cộng thêm khoảng 2,5% vào giá bán để ra giá vốn thật của mình. Với một tòa 20 tỷ, 2,5% là khoảng 500 triệu.

Giá chốt đã gồm thuế phí hay chưa, bên nào nộp khoản nào, phải ghi thẳng vào hợp đồng đặt cọc. Các mức phần trăm ở trên là mức phổ biến tại thời điểm quay video, con số chính xác do cơ quan thuế và văn phòng công chứng tính lúc giao dịch. Chi tiết ở bài các loại thuế phí khi mua bán nhà đất.

Tiền làm thêm phòng chờ và sửa chữa

Nhiều tòa được bán khi còn phòng chờ, tức phòng chưa hoàn thiện. Lúc đó phải tính hai kịch bản: dòng tiền hiện tại và dòng tiền sau khi làm thêm, kèm chi phí làm thêm phòng.

• Một tòa ở Tân Bình có 15 phòng sẵn và 4 phòng chờ. Dòng tiền hiện tại khoảng 85 triệu mỗi tháng. Làm thêm 4 phòng thì lên hơn 100 triệu.
• Một tòa ở Gò Vấp có 10 phòng sẵn và 4 phòng chờ. Dòng tiền hiện tại khoảng 55 triệu. Làm thêm thì lên khoảng 75 đến 80 triệu.

Với nhà cũ, khoản sửa chữa rất dễ đội lên, như trường hợp 300 triệu thành gần 600 triệu ở đầu bài. Có báo giá của thợ rồi thì mình lấy con số đó nhân hai. Các khoản hay phát sinh ở bài mua nhà cũ về sửa cần tính những chi phí nào.

Tòa xây mới thường được bảo hành phần thấm dột và nội thất trong 6 tháng đến một năm đầu. Khi mua nhớ hỏi rõ.

Phòng cháy, khoản dễ bị quên khi mua tòa cũ

Với câu hỏi lắp hệ thống phòng cháy hết bao nhiêu, mình không đưa một con số chung. Nó thay đổi theo số tầng, số phòng và yêu cầu của từng nơi. Bạn cần báo giá thật cho đúng tòa nhà của mình.

Các tòa xây mới vài năm gần đây gần như đều đã có hệ thống báo cháy, chữa cháy cùng thang thoát hiểm, nên khoản này đã nằm trong giá mua. Rủi ro nằm ở các tòa cũ mà chủ nhà không trang bị thêm được. Mua tòa cũ thì phải tính luôn chi phí bổ sung phòng cháy vào giá mua.

Nội thất và quỹ bảo trì

Nội thất là thứ xuống cấp nhanh nhất. Tại thời điểm quay video, đồ gỗ cho một phòng vào khoảng 20 đến 25 triệu.

Lấy một tòa 16 phòng, tính hẳn 25 triệu mỗi phòng thì thay toàn bộ hết khoảng 400 triệu. Tòa đó thu hơn 100 triệu mỗi tháng, tức khoảng bốn, năm tháng tiền thuê là đủ làm mới toàn bộ nội thất.

Các mốc mình hay tính:

• Khoảng 5 năm: sơn lại toàn bộ.
• Khoảng 7 năm: bắt đầu thay dần nội thất.
• Khoảng 10 năm: kiểm tra lại toàn bộ điện, nước, chống thấm.

Để không bị động, hãy trích 5 đến 10% tổng tiền thuê thu được vào một quỹ bảo trì riêng. Cách tính ở bài khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì.

Tiền vận hành những tháng đầu và quỹ dự phòng

Nếu tự vận hành, bạn sẽ gặp các khoản sau:

• Hoa hồng lấp phòng: 30 đến 50% tiền thuê tháng đầu của mỗi phòng.
• Quản lý tòa nhà: khoảng 150 đến 250 nghìn mỗi phòng mỗi tháng.
• Vệ sinh khu chung, thu gom rác, sửa chữa lặt vặt, bảo trì thang máy.

Trống phòng cũng là một khoản. Mình trừ ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho những lúc phòng chờ khách mới.

Nếu khoán lại cả tòa thì các khoản trên do bên thuê lại chịu.

Cách nào cũng nên giữ quỹ dự phòng 6 đến 12 tháng.

Lãi vay, nếu bạn có vay

Ví dụ khoản vay 5 tỷ ở lãi 12% một năm: tiền lãi 50 triệu mỗi tháng, chưa tính trả gốc.

Hai quy tắc mình dùng:

• Dòng tiền ròng chia cho tiền trả nợ hằng tháng phải từ 1,3 trở lên.
• Tính bằng lãi suất thả nổi cao nhất có thể xảy ra, không tính bằng lãi suất ưu đãi năm đầu.

Cách tính chỉ số ở quy tắc đầu tiên xem bài tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Có nên mua căn hộ dịch vụ để cho thuê ở TP.HCM
• Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ khi mua cả tòa ở TP.HCM
• Chi phí xây căn hộ dịch vụ gồm những khoản nào
• Chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì
• Chi phí làm phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê gồm gì
• Nhà dòng tiền Gò Vấp 14 tỷ, 68m² trong khu phân lô ô tô tránh

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.