Hẻm bao nhiêu mét được xây mấy tầng ở TP.HCM

Hẻm bao nhiêu mét được xây mấy tầng do bốn thứ quyết định

Văn bản đang quy định chuyện này là Quy chế quản lý kiến trúc TP.HCM, ban hành kèm Quyết định 56/2021/QĐ-UBND. Phụ lục 18 của quy chế nói riêng về nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu. Theo đó, số tầng phụ thuộc bốn thứ:

1. Lộ giới của đường hoặc hẻm trước nhà, tức bề rộng theo quy hoạch, không phải bề rộng đang thấy.
2. Vị trí: khu trung tâm hay không, có nằm trên trục đường thương mại, dịch vụ không.
3. Lô đất: diện tích, bề ngang, có phải lô đất lớn không.
4. Quy hoạch và quy định riêng của khu vực.

Lộ giới khác hiện trạng thế nào, mình viết ở bài lộ giới hẻm TP.HCM là gì.

Các mốc lộ giới và số tầng trong quy chế đang áp dụng

Bảng 2 của Phụ lục 18 chia theo mốc lộ giới. Số tầng cơ bản là khi không có yếu tố cộng thêm, số tầng tối đa là khi có đủ.

• Lộ giới dưới 3,5 m: cơ bản 3 tầng, tối đa 3 tầng.
• Từ 3,5 m đến dưới 7 m: cơ bản 3 tầng, tối đa 4 tầng.
• Từ 7 m đến dưới 12 m: cơ bản 4 tầng, tối đa 6 tầng.
• Từ 12 m đến dưới 20 m: cơ bản 4 tầng, tối đa 7 tầng.
• Từ 20 m trở lên: cơ bản 5 tầng, tối đa 8 tầng.

Mỗi yếu tố sau cộng một tầng: nhà thuộc quận trung tâm thành phố hoặc trung tâm cấp quận, nhà trên trục đường thương mại, dịch vụ, nhà xây trên lô đất lớn. Hẻm từ 3,5 m đến dưới 7 m chỉ được cộng yếu tố đầu. Hẻm dưới 3,5 m không được cộng gì.

Quận trung tâm trong phụ lục gồm quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận và Bình Thạnh. Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân là quận nội thành, chỉ được cộng khi nhà nằm trong khu trung tâm cấp quận. Tầng cộng thêm vượt khối nền phải xây lùi vào tối thiểu 3,5 m.

Một trệt hai lầu trong lời bình luận là mốc nào

Ở Sài Gòn, tầng trệt là tầng một. Một trệt hai lầu là ba tầng, đúng bằng mức của hẻm có lộ giới dưới 7 m nằm ngoài khu trung tâm.

Nhưng ba tầng trên giấy chưa phải là ba sàn. Ngoài số tầng trong bảng, phụ lục cho làm thêm tầng lửng tại tầng trệt và mái che cầu thang trên sân thượng, mỗi thứ có giới hạn diện tích riêng.

Một tòa 18 phòng ở Gò Vấp mình từng quay là ví dụ. Lộ giới chưa đến 15 đến 16 m nên nhà chỉ xây được một trệt, một lửng, ba lầu và sân thượng, tức mốc bốn tầng cơ bản.

Tin rao thường đếm cả lửng và sân thượng nên con số nghe cao hơn giấy phép. Khi so hai căn, hãy so số tầng trên giấy phép, theo bài cách đọc giấy phép xây dựng của một tòa nhà cho thuê.

Ngoài lộ giới còn những giới hạn nào

• Lô đất nhỏ: lô dưới 36 m² có quy định riêng, có trường hợp chỉ được một, hai tầng.
• Mật độ xây dựng: lô 100 m² ở quận nội thành được xây tối đa 85% diện tích, lô 200 m² là 80%.
• Khoảng lùi phía sau: theo báo Người Lao Động ngày 21/6/2026, lô trên 50 m² sâu hơn 16 m phải lùi sau 2 m, sâu từ 9 đến 16 m lùi 1 m.
• Quy định riêng: khu gần sân bay bị hạn chế chiều cao, khu có thiết kế đô thị riêng thì không dùng bảng ở trên.

Số tầng đổi ra số phòng và dòng tiền

Với nhà cho thuê, nhà ít hơn một tầng thường mất hai đến bốn phòng. Thêm được một tầng, dòng tiền tăng khoảng 15 đến 20%.

Ví dụ giả định trên lô 100 m², mỗi tầng bốn phòng, chưa trừ chỗ để xe: hẻm lộ giới 5 m được ba tầng là 12 phòng, đường lộ giới 12 m được bốn tầng là 16 phòng. Chênh bốn phòng trên cùng một diện tích đất.

Vì vậy ở TP.HCM nên ưu tiên căn xây được 6 tầng rưỡi đến 7 tầng. Căn như vậy thường nằm trên đường có lộ giới lớn nên khá hiếm. Cùng giá tiền, mình chọn căn được xây nhiều tầng nhất. Hà Nội thì khác, mình so ở bài nhà dòng tiền TP.HCM và Hà Nội khác nhau thế nào.

Vì sao con số thật phải hỏi cho đúng căn

Có ba lý do không nên lấy bảng ở trên để kết luận cho một căn:

1. Quy chế đang được thay. Sở Quy hoạch và Kiến trúc đã đăng dự thảo quy chế mới ngày 29/9/2026, tới ngày viết bài chưa ban hành.
2. Lộ giới hẻm hiện chưa rõ căn cứ, vì chưa thấy văn bản nào của thành phố quy định riêng.
3. Phụ lục viết theo tên quận, trong khi hiện không còn cấp quận.

Cách hỏi cho đúng một căn:

• Xem giấy phép xây dựng của chính căn đó và nhìn những nhà cùng dãy mới xây.
• Xin thông tin quy hoạch bằng văn bản, hỏi rõ lộ giới và số tầng được phép, theo bài cách xin thông tin quy hoạch TP.HCM bằng văn bản.
• Hỏi nơi cấp phép. Từ ngày 01/01/2026, giấy phép nhà ở riêng lẻ ở TP.HCM phần lớn do Ủy ban nhân dân phường, xã cấp.

Phần trích trong bài là văn bản đang áp dụng tại thời điểm viết. Trước khi đặt cọc, bạn nên hỏi lại cơ quan cấp phép nơi có nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tòa căn hộ dịch vụ bao nhiêu phòng là vừa
• Mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào
• Nhà hẻm hay nhà mặt tiền cho thuê phòng hiệu quả hơn
• Nhà xây vượt tầng so với giấy phép thì người mua chịu gì
• Nhà trong hẻm xe chữa cháy không vào được cần trang bị gì
• Hẻm xe hơi và hẻm xe máy chênh nhau thế nào về giá nhà

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.