Kiểm tra phòng cháy căn hộ dịch vụ gồm những hạng mục nào

Kiểm tra phòng cháy căn hộ dịch vụ do ai làm

Theo Điều 13 của Nghị định 105/2025/NĐ-CP, được Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa từ ngày 15/9/2026, có ba nơi kiểm tra một cơ sở đang hoạt động:

• Cơ quan Công an: một năm một lần với cơ sở nhóm 1, hai năm một lần với cơ sở nhóm 2.
• Cơ quan chuyên môn về xây dựng: cùng chu kỳ, xem phần thoát nạn, ngăn cháy và đường cho xe chữa cháy.
• Ủy ban nhân dân phường, xã: ba năm một lần với cơ sở thuộc diện quản lý nhưng ngoài hai nhóm trên.

Hiện không còn cấp quận, huyện, nên không có “biên bản của quận”. Giấy nhận được sau mỗi lần kiểm tra là biên bản kiểm tra về phòng cháy, chữa cháy.

Tòa nhà của bạn thuộc nhóm nào

Nhóm 1 và nhóm 2 là hai mức trong danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ ở Phụ lục II của nghị định:

• Khách sạn, nhà nghỉ, cơ sở lưu trú khác: nhóm 1 khi cao từ 7 tầng hoặc từ 3.000 m² sàn, nhóm 2 khi cao từ 3 đến dưới 7 tầng hoặc từ 500 đến dưới 3.000 m² sàn.
• Nhà chung cư: nhóm 1 cùng mốc trên, nhóm 2 khi cao từ 5 đến dưới 7 tầng hoặc từ 1.000 đến dưới 3.000 m² sàn.
• Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh: vào danh mục khi diện tích kinh doanh từ 200 m².

Kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất

Kiểm tra định kỳ làm theo kế hoạch năm, có văn bản thông báo trước 3 ngày làm việc và kết thúc bằng một biên bản. Kiểm tra đột xuất xảy ra khi có dấu hiệu vi phạm, có đơn khiếu nại, tố cáo, hoặc theo yêu cầu bảo đảm an ninh, trật tự.

Phường, xã được kiểm tra đột xuất cả nhà ở và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh. Có vi phạm thì chủ cơ sở có thể bị phạt tiền và bị đình chỉ hoạt động có thời hạn, xem bài nhà cho thuê bị đình chỉ phòng cháy.

Các hạng mục được xem khi kiểm tra

Khoản 1 Điều 13 liệt kê nội dung kiểm tra, có thể gom thành các nhóm:

• Phương tiện, hệ thống phòng cháy chữa cháy có đủ và còn hoạt động không, kể cả nguồn điện, nguồn nước.
• Thiết bị truyền tin báo cháy và việc khai báo dữ liệu.
• Đường, bãi đỗ và khoảng trống cho xe chữa cháy.
• Lối thoát nạn, giải pháp ngăn cháy, chống cháy lan, chống khói.
• Việc ngăn cách khu vực kinh doanh có nguy hiểm cháy, nổ với khu vực để ở.
• Nội quy, biển báo và việc dùng nguồn lửa, nguồn nhiệt, chất dễ cháy.

Phần lớn các nhóm này đi một vòng từ tầng một lên là thấy: lối thoát hiểm, cửa chống cháy, hộp vòi, tủ báo cháy, máy bơm, đầu phun trong phòng.

Hồ sơ chủ nhà cần có sẵn

Điều 4 của nghị định giao người đứng đầu cơ sở lập và giữ hồ sơ, bằng giấy hoặc bản điện tử, gồm:

• Phiếu thông tin của cơ sở và nội quy phòng cháy chữa cháy.
• Văn bản phân công người làm phòng cháy chữa cháy và phương án chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.
• Sổ theo dõi phương tiện, biên bản tự kiểm tra, báo cáo định kỳ và biên bản các lần kiểm tra trước.
• Văn bản thẩm định thiết kế, bản vẽ hoàn công hệ thống và giấy bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, nếu tòa nhà thuộc diện.

Khi khoán cả tòa, hợp đồng khoán cần ghi rõ ai lo phòng cháy và ai giữ bộ hồ sơ này. Trách nhiệm từng bên xem bài trách nhiệm chủ nhà khi xảy ra cháy.

Tự kiểm tra hằng tháng thế nào

Theo Điều 14, chủ cơ sở tự kiểm tra thường xuyên, không quá một tháng một lần. Kiểm tra định kỳ thì sáu tháng một lần với cơ sở nhóm 1 và nhóm 2, một năm một lần với cơ sở còn lại, có lập biên bản và gửi báo cáo trước ngày 15/6, ngày 15/12 hằng năm.

Một lượt tự kiểm tra hằng tháng có thể đi theo thứ tự:

1. Xem tủ báo cháy trung tâm có báo lỗi không, bấm thử chuông.
2. Chạy thử máy bơm, mở thử một họng nước.
3. Xem từng bình chữa cháy còn đủ áp và còn ở đúng chỗ.
4. Đi hết lối thoát nạn từ tầng trên cùng xuống, xem cửa có khóa, có đồ chắn không.
5. Ngắt điện thử để xem đèn sự cố và đèn chỉ lối còn sáng.
6. Xem khu để xe, tủ điện và chỗ sạc xe điện.

Vì sao xử lý xong rồi vẫn nên làm thêm

Người khách ở đầu bài xử lý xong rồi vẫn muốn làm thêm. Quy định là mức phải có và còn thay đổi: theo luật phòng cháy chữa cháy năm 2024, chậm nhất từ ngày 01/7/2027 các cơ sở phải có thiết bị truyền tin báo cháy.

Nếu được, hãy để mặt nạ chống khói và thang dây trong từng phòng. Chi phí nhỏ nhưng người thuê yên tâm hơn nhiều. Các khoản lớn hơn xem bài chi phí làm phòng cháy chữa cháy. Trước khi làm, bạn nên hỏi lại cơ quan phòng cháy chữa cháy nơi có nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê
• Thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy khác nhau thế nào
• Lối thoát nạn thứ hai của nhà nhiều tầng cho thuê
• Cách vận hành nhà dòng tiền, khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý
• Mua nhà chưa đủ phòng cháy nên trừ bao nhiêu vào giá
• Nhà trong hẻm xe chữa cháy không vào được cần trang bị gì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.