Mua nhà chưa đủ phòng cháy nên trừ bao nhiêu vào giá

Mua nhà chưa đủ phòng cháy thì chủ mới gánh những gì

Luật không ghi thẳng rằng nghĩa vụ phòng cháy chuyển sang người mua. Nhưng theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, người chịu trách nhiệm về an toàn phòng cháy tại một cơ sở là người đứng đầu cơ sở, tức người đại diện theo pháp luật hoặc người được giao trực tiếp quản lý.

Sang tên xong, người ở vị trí đó là bạn hoặc người bạn giao quản lý. Thiếu lối thoát nạn, thiếu hệ thống báo cháy là thiếu sót còn nguyên chừng nào chưa khắc phục. Đợt kiểm tra kế tiếp sẽ làm việc với chủ mới.

Đây là cách hiểu suy từ định nghĩa trong luật, giao dịch cụ thể thì nên hỏi luật sư. Chủ mới nhận cùng căn nhà ba thứ:

1. Việc khắc phục và tiền khắc phục.
2. Rủi ro bị phạt tiền và bị đình chỉ hoạt động có thời hạn, xem bài nhà cho thuê bị đình chỉ phòng cháy.
3. Trách nhiệm nếu xảy ra cháy khi bạn đã là chủ.

Nhà có từ trước có được miễn quy định mới không

Luật có quy định chuyển tiếp cho nhà có từ trước, nhưng chuyển tiếp không phải là miễn.

Theo Điều 55 của luật, cơ sở không bảo đảm yêu cầu phòng cháy và không thể khắc phục theo quy chuẩn lúc đưa vào hoạt động thì đi theo một lộ trình. Nghị định 105/2025/NĐ-CP đặt ba mốc:

• Chậm nhất 01/01/2026: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố danh sách các cơ sở này.
• Chậm nhất 01/7/2026: các bộ ban hành giải pháp kỹ thuật.
• Chậm nhất 01/7/2028: cơ sở khắc phục xong theo giải pháp đã chọn.

Cơ sở không áp dụng được giải pháp nào thì phải chuyển đổi công năng. Với người mua để cho thuê, đây là rủi ro lớn nhất.

Nhà nhiều căn hộ và nhà trọ còn chịu Chỉ thị 19/CT-TTg: chưa hoàn thành các giải pháp tăng cường thì phải dừng hoạt động cho đến khi làm xong.

Xin gì trước khi đặt cọc

1. Giấy tờ phòng cháy: văn bản thẩm định thiết kế (nhà cũ là giấy thẩm duyệt) nếu thuộc diện, biên bản nghiệm thu, biên bản kiểm tra gần nhất, giấy bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
2. Quyết định xử phạt hoặc kiến nghị khắc phục còn hiệu lực, nếu có.
3. Văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền nơi có nhà: tòa được xếp vào loại nào, có trong danh sách cơ sở không bảo đảm yêu cầu không.
4. Báo giá khắc phục theo từng hạng mục của một đơn vị đã tới khảo sát.

Tòa căn hộ dịch vụ từ 7 tầng xây theo giấy phép nhà ở riêng lẻ thuộc diện nào thì chưa có hướng dẫn chung. Việc xếp loại do cơ quan có thẩm quyền nơi có nhà xác định, người mua và chủ nhà cần hỏi bằng văn bản.

Không đưa được giấy thì nên tính là chưa có. Giấy nào dành cho nhà nào ở bài thẩm duyệt và nghiệm thu phòng cháy, cách xin báo giá ở bài chi phí làm phòng cháy chữa cháy.

Cách trừ khoản phòng cháy vào giá

Không có một con số phần trăm chung, vì mỗi căn thiếu một kiểu. Cách tính là cộng ngược: lấy giá căn thiếu, cộng những khoản phải bỏ ra để đưa nó về mức đủ. Có ba khoản:

• Tiền khắc phục theo báo giá. Với nhà cũ, có báo giá của thợ rồi thì mình lấy con số đó nhân hai.
• Tiền thuê mất trong những tháng ngừng cho thuê để thi công.
• Phần dòng tiền mất hẳn nếu phải bỏ bớt phòng để làm lối thoát nạn.

Ví dụ giả định. Một tòa thực nhận 60 triệu mỗi tháng, tức 720 triệu một năm. Bạn muốn tỷ suất 6% thì giá hợp lý khi tòa đã đủ phòng cháy là khoảng 12 tỷ. Báo giá khắc phục là 300 triệu, tính dư gấp đôi thành 600 triệu. Thi công ba tháng, mất 180 triệu tiền thuê. Tổng phần trừ là 780 triệu, giá nên trả khoảng 11,2 tỷ.

Số 300 triệu chỉ để minh hoạ phép tính, không phải giá làm phòng cháy của tòa nào. Cách tính ngược từ tiền thuê ra giá ở bài định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so.

Khi chốt, có hai cách: trừ thẳng vào giá, hoặc ghi vào hợp đồng đặt cọc rằng bên bán làm xong trước khi công chứng và bên mua giữ lại một phần tiền tới lúc đó.

Khi nào không nên mua dù giá rẻ

• Tòa cũ không còn chỗ để làm lối thoát nạn hay đặt hệ thống.
• Tòa nằm trong danh sách phải chuyển đổi công năng, hoặc chưa có văn bản trả lời thuộc diện nào.
• Chủ nhà không cho khảo sát, không đưa giấy.
• Khoản khắc phục không tính được thành tiền. Khi đó phép so chưa xong.

Một căn rẻ đáng mua là căn rẻ vì lý do của người bán, không phải vì lỗi của tài sản.

Mua rồi thì làm theo thứ tự nào

1. Nhà thuộc diện thẩm định thì phải có văn bản thẩm định thiết kế trước khi thi công cải tạo.
2. Thi công, tự tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy, giữ đủ hồ sơ.
3. Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc nếu thuộc diện.

Quy định về phòng cháy còn đang đổi. Trước khi cọc, bạn hỏi lại cơ quan có thẩm quyền nơi có nhà và nhờ luật sư xem hợp đồng.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nhà cho thuê đủ giấy tờ đáng giá hơn nhà thiếu giấy ở đâu
• Cách đàm phán mua nhà để được giá tốt
• Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê
• Trách nhiệm chủ nhà khi xảy ra cháy ở nhà cho thuê
• Nhà trong hẻm xe chữa cháy không vào được cần trang bị gì
• Kiểm tra phòng cháy căn hộ dịch vụ gồm những hạng mục nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.