Nhà cho thuê đủ giấy tờ đáng giá hơn nhà thiếu giấy ở đâu

Nhà cho thuê đủ giấy tờ là đủ những giấy gì

Với một tòa nhà cho thuê, cần xem bảy loại giấy:

• Sổ đỏ hoặc sổ hồng.
• Giấy phép xây dựng: mấy tầng, mật độ bao nhiêu, có lửng, có tum không.
• Bản vẽ thiết kế kiến trúc và kết cấu.
• Hồ sơ điện nước.
• Hợp đồng thuê, nếu đang có bên thuê lại hoặc khách thuê từng phòng.
• Giấy tờ phòng cháy: biên bản kiểm tra, nghiệm thu hệ thống.
• Hồ sơ thang máy.

Ba thứ đầu quyết định căn nhà có đứng được về pháp lý không. Bốn thứ sau quyết định việc vận hành và sửa chữa về sau. Chi tiết từng loại ở bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê.

Đủ giấy thì vay được nhiều hơn

Một căn nhà có pháp lý tốt là căn nhà ngân hàng sẵn sàng nhận thế chấp. Ngân hàng xuống kiểm tra thực tế, thấy xây sai phép là từ chối vì rủi ro bị tháo dỡ.

Nhà đã được ghi nhận trên sổ thì vay được nhiều hơn nhà mới chỉ có sổ đất. Với người mua có dùng vốn vay, đây là khác biệt tính được bằng tiền: vay được thêm bao nhiêu thì vốn tự có phải bỏ ra ít đi bấy nhiêu.

Trước khi cọc, hãy hỏi thử ngân hàng xem căn đó vay được bao nhiêu. Câu trả lời của ngân hàng cũng là một lần thẩm định miễn phí.

Đủ giấy thì bán lại được cho nhiều người hơn

Người mua sau cũng sẽ hỏi đúng những câu bạn đang hỏi. Nhà xây vượt giấy phép thì khó sang tên. Nhà thiếu giấy chỉ bán được cho người chịu mua thiếu giấy, mà nhóm đó ít hơn và trả giá thấp hơn.

Ở TP.HCM, các tòa nhà xây để bán phải hoàn công rồi mới sang tên được. Với người mua, hoàn công có ba cái lợi: tài sản trên đất được ghi nhận trên sổ, vay ngân hàng được nhiều hơn, và nhà khó xây sai phép hay vượt tầng.

Nên phần chênh giá hôm nay một phần sẽ quay lại vào ngày bán.

Đủ giấy phòng cháy thì dòng tiền không bị dừng

Phòng cháy là điểm yếu duy nhất của mô hình này, vì có thể kéo theo rủi ro pháp lý cho chủ nhà.

Theo Chỉ thị 19/CT-TTg năm 2024, chủ nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ và nhà cho thuê trọ phải hoàn thành các giải pháp tăng cường phòng cháy trước ngày 30/3/2025. Sau thời gian đó, nếu không thực hiện thì phải dừng hoạt động cho đến khi làm xong. Một tòa phải dừng cho thuê thì dòng tiền về không.

Luật Nhà ở 2023 cũng đặt điều kiện cho nhà từ hai tầng, dưới 20 căn hộ để cho thuê: phải đáp ứng yêu cầu xây dựng, yêu cầu phòng cháy và điều kiện về đường cho xe chữa cháy do từng tỉnh quy định. Từ 20 căn hộ trở lên thì phải theo điều kiện của chủ đầu tư dự án.

Danh sách thiết bị nên có ở bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

Chênh giá bao nhiêu thì hợp lý

Không có một con số phần trăm chung, vì mỗi căn thiếu một kiểu. Cách tính là cộng ngược: lấy giá căn thiếu giấy, cộng những khoản phải bỏ ra để đưa nó về mức đủ giấy.

1. Chi phí bổ sung phòng cháy. Mua tòa cũ thì phải tính luôn khoản này vào giá mua.
2. Chi phí và thời gian đưa nhà lên sổ, nếu làm được.
3. Phần có thể phải tháo, nếu nhà xây vượt giấy phép. Nhà ít hơn một tầng thường mất hai đến bốn phòng.
4. Phần vay được ít đi, tức vốn tự có phải bỏ thêm.

Cộng xong mà vẫn rẻ hơn căn đủ giấy thì căn thiếu giấy mới đáng xem. Nếu có khoản không tính được thành tiền, như không biết có hoàn công được không, thì coi như phép so chưa xong.

Giấy tờ đủ và dòng tiền thật phải đi cùng nhau

Yêu cầu của người khách ở đầu bài có hai vế, và vế nào cũng phải kiểm bằng giấy. Giấy tờ đủ mà doanh thu không kiểm được thì vẫn chưa xong. Doanh thu đẹp mà giấy tờ thiếu thì con số đó có thể dừng bất cứ lúc nào.

Khi chấm điểm một căn nhà, pháp lý và dòng tiền là hai lớp không lấy lớp khác bù vào được. Cách chấm ở bài bảng chấm điểm nhà dòng tiền.

Pháp lý phải đi trước giá. Một tài sản rẻ mà không an toàn thì vẫn là tài sản không nên mua. Quy định về phòng cháy và xây dựng thay đổi theo từng thời kỳ và từng địa phương, bạn nên hỏi lại cơ quan phòng cháy nơi có nhà. Cách soi phần ngân hàng ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Nhà chưa hoàn công có mua được không và rủi ro ở đâu
• Nhà xây vượt tầng so với giấy phép thì người mua chịu gì
• Cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Chỗ sạc xe điện nhà cho thuê cần chuẩn bị những gì
• Cách đọc giấy phép xây dựng của một tòa nhà cho thuê

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.