Cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so

Giá chủ nhà đưa ra đang cao hay thấp, dựa vào đâu để biết?

Có khách nhắn mình đúng một câu: giờ đất cao quá. Cao so với cái gì thì ít ai nói rõ. Bài này là ba phép so mình dùng để định giá nhà dòng tiền trước khi trả giá: so với chi phí đất cộng tiền xây, so với dòng tiền thật và so với các căn tương tự cùng khu. Các mức giá trong bài lấy từ những bài mình đã viết, tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Định giá nhà dòng tiền khác định giá một mảnh đất

Nhiều người quen mua đất nền nên lấy tổng giá chia cho diện tích đất. Dưới một video của mình có bạn viết: Gò Vấp chỉ 100 triệu một mét vuông thôi. Câu đó đúng với đất. Với một tòa đang cho thuê thì chưa đủ.

Cùng 100 m² đất, tòa chia bốn phòng mỗi tầng có bốn nhà vệ sinh, bốn bộ thiết bị, chi phí xây khác hẳn tòa chia hai phòng. Nhà tám tầng cũng khác nhà sáu tầng. Và thứ người mua nhận về mỗi tháng là tiền thuê, không phải mét vuông đất. Mình viết kỹ ý này trong bài tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt.

Vì vậy mình không tin vào một con số duy nhất. Mình đặt ba con số cạnh nhau.

Phép so thứ nhất là chi phí đất cộng tiền xây

Trước khi đi đàm phán, mình tính giá vốn của người xây:

Giá đất: lấy giá đất đang giao dịch ở khu đó nhân với diện tích.
Giá xây hoàn thiện: với chung cư mini, tại thời điểm quay video khoảng 8 đến 10 triệu mỗi mét vuông sàn tùy khu vực.
Phần lãi của người xây: cộng thêm một tỷ lệ hợp lý cho công sức và rủi ro của họ.

Ví dụ ở quận lõi Hà Nội: giá đất trung bình khoảng 200 đến 250 triệu mỗi m². Riêng tiền đất cho khoảng 60 m² đã khoảng 12 tỷ. Xây 60 m² nhân 6 tầng khoảng 4 tỷ. Tổng giá vốn khoảng 16 tỷ. Cộng lợi nhuận thì chủ đầu tư phải bán khoảng 21 tỷ nếu nhập đất ở thời điểm đó.

Cách bóc từng phần mình viết riêng trong bài cách tách giá đất và tiền xây.

Phép so thứ hai là dòng tiền thật

Khi đi mua, mình định giá ngược từ dòng tiền: với số tiền thuê thực tế này, trả bao nhiêu thì đạt tỷ suất mình muốn. Con số đó dùng để đàm phán.

Cách tính: lấy tiền thực nhận một năm chia cho tỷ suất bạn chấp nhận. Ví dụ một tòa thực nhận 60 triệu mỗi tháng, tức 720 triệu một năm. Nếu bạn muốn 6% mỗi năm thì giá hợp lý với bạn là khoảng 12 tỷ. Nếu chấp nhận 5% thì khoảng 14,4 tỷ.

Dùng đúng con số

Phải là tiền thực nhận sau khi trừ phòng trống và chi phí vận hành, không phải doanh thu trên tin rao. Cách tính ở bài cách tính dòng tiền ròng của nhà dòng tiền.

Theo kinh nghiệm của mình, mức an toàn và bền cho nhà dòng tiền ở Hà Nội là khoảng 5 đến 8% mỗi năm.

Bảng tóm tắt định giá ngược từ dòng tiền: Tiền thực nhận một năm 720 triệu; Muốn tỷ suất 6% mỗi năm khoảng 12 tỷ; Chấp nhận tỷ suất 5% mỗi năm khoảng 14,4 tỷ — Tóm tắt: định giá ngược từ dòng tiền

Phép so thứ ba là các căn tương tự cùng khu

Chọn một đến hai phân khúc bạn nhắm tới, lưu 5 đến 10 tin đăng tương đồng quanh khu vực. Ghi lại giá treo, nội thất, điểm mạnh yếu và ước lượng giá chốt, thường thấp hơn giá treo một chút.

Để so nhanh các tòa với nhau, mình hay chia giá bán cho số phòng. Ví dụ một tòa gần đường ô tô, mặt tiền 7 mét, 16 phòng, đang chào 21 tỷ, tiền thuê tự vận hành khoảng 80 đến 90 triệu mỗi tháng. Tính ra hơn 1 tỷ mỗi phòng. Căn khác cùng khu mà giá mỗi phòng cao hơn hẳn thì phải có lý do.

Giá rao chưa phải giá bán. Cách lần ra giá thật mình viết ở bài xem giá giao dịch nhà đất thật ở đâu.

Thử ba phép so trên một tòa ở Tân Bình

Lấy một tòa mình từng quay trên đường Huỳnh Văn Nghệ, Tân Bình. Thông số lúc quay video: đất khoảng 100 m², mặt tiền hơn 5 m, xây 6 tầng, có 15 phòng sẵn và 4 phòng chờ, ô tô vào nhà. Giá nhỉnh 16 tỷ.

Mặt tiền một tòa nhà cho thuê nhiều tầng trong hẻm lúc chiều tối, cửa sắt hoa văn, đèn tường đã bật và ban công từng tầng — Một tòa nhà cho thuê trên đường Huỳnh Văn Nghệ, Tân Bình (ảnh minh hoạ)

Phép so thứ nhất: 16 tỷ trên 100 m² là khoảng 160 triệu mỗi m², tính cả đất cả nhà. Muốn so với giá đất quanh đó thì phải tách riêng phần đất và phần xây của một tòa 6 tầng.
Phép so thứ hai: 15 phòng sẵn đang thu khoảng 85 triệu mỗi tháng, tức khoảng 1,02 tỷ một năm. Trên giá 16 tỷ là khoảng 6,4% mỗi năm, tính gộp, chưa trừ chi phí vận hành.
Phép so thứ ba: 16 tỷ chia cho 15 phòng sẵn là hơn 1 tỷ mỗi phòng. Tính cả 4 phòng chờ thì còn khoảng 840 triệu mỗi phòng.

Tòa có phòng chờ thì phải tính hai kịch bản. Làm thêm 4 phòng, tiền thuê lên hơn 100 triệu mỗi tháng, tỷ suất gộp khoảng 7,5%. Nhưng phải cộng chi phí làm thêm phòng vào giá mua thì phép so mới công bằng.

Đây là số lúc quay video. Giá và tiền thuê hiện tại bạn cần hỏi lại trước khi tính.

Bảng tóm tắt ba phép so trên một tòa ở Tân Bình: Giá trên mỗi m², cả đất cả nhà khoảng 160 triệu; Tỷ suất gộp với 15 phòng sẵn khoảng 6,4%; Giá trên mỗi phòng sẵn hơn 1 tỷ — Tóm tắt: ba phép so trên một tòa ở Tân Bình

Ba con số lệch nhau thì xử lý thế nào

Ba phép so cho bạn một vùng giá. Giá chào cao hơn vùng này nhiều thì có cơ sở để trả xuống.

Với căn chủ đang bán cắt lỗ, mình kiểm ba điều: dòng tiền thật đang có, lý do chủ phải bán, và giá so với chi phí đất cộng tiền xây ở thời điểm hiện tại.

Không ai đoán được chính xác đâu là đáy. Biết định giá thì bạn mua được ở vùng giá hợp lý, lúc lãi suất cao hay thấp cũng vậy. Có con số trong đầu rồi mới ngồi xuống với chủ nhà.

Bảng tóm tắt ba phép so trước khi trả giá: Chi phí đất cộng tiền xây; Giá tính ngược từ dòng tiền thật; Giá các căn tương tự cùng khu — Tóm tắt: ba phép so trước khi trả giá

Muốn có ba con số này cho một tòa cụ thể?

Mình gửi kèm giá đất quanh khu, tiền thuê thực tế và giá mỗi phòng của các tòa đang bán để bạn tự so. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Định giá nhà dòng tiền dựa vào đâu?

Dựa vào ba con số đặt cạnh nhau: chi phí đất cộng tiền xây, giá tính ngược từ dòng tiền thực nhận, và giá các căn tương tự cùng khu.

Có nên tính giá tòa nhà cho thuê theo mét vuông đất không?

Không nên dùng riêng con số đó. Cùng diện tích đất, số tầng, số phòng và chất lượng xây khác nhau thì giá trị khác nhau.

Định giá ngược từ dòng tiền là gì?

Là lấy tiền thực nhận một năm chia cho tỷ suất bạn chấp nhận để ra mức giá tối đa nên trả.

Giá chào cao hơn giá mình tính thì làm gì?

Dùng ba con số đã tính làm cơ sở để trả giá. Nếu chủ không xuống, bạn chuyển sang căn khác trong danh sách.

Tòa nhà có phòng chờ thì định giá thế nào?

Tính hai kịch bản: dòng tiền của số phòng đang cho thuê, và dòng tiền sau khi làm thêm phòng. Kịch bản thứ hai phải cộng chi phí làm thêm phòng vào giá mua.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.