Bán nhà bằng giá mua vào thì thực lãi hay lỗ

Mua 10 tỷ, vài năm sau bán lại đúng 10 tỷ. Như vậy là hòa, lãi hay lỗ?

Gần đây một khách đã mua tòa nhà nhờ mình bán lại, nhắn rằng có khách nét thì dẫn giúp, bán bằng giá mua vào thôi. Nhưng bán nhà bằng giá mua vào chưa phải là hòa. Muốn biết thực lãi hay lỗ thì phải cộng đủ ba dòng: thuế phí của hai lần giao dịch, tiền thuê đã nhận và lãi vay đã trả. Bài này tính cả ba trên một ví dụ giả định.

Nội Dung

Bán nhà bằng giá mua vào chưa phải là hòa vốn

Giá bán bằng giá mua chỉ nói rằng con số trên hai hợp đồng giống nhau. Tiền thật bỏ ra và tiền thật thu về là hai con số khác.

Hòa vốn cả thương vụ là khi tổng tiền thu về, gồm tiền thuê các năm và giá bán, bằng tổng tiền đã bỏ ra, gồm vốn, lãi vay, thuế phí. Cách hiểu này ở bài điểm hòa vốn khi vay mua nhà cho thuê.

Ví dụ giả định dùng cho cả bài, không phải số liệu của một căn cụ thể: mua một tòa nhà cho thuê giá 10 tỷ, giữ ba năm, mỗi tháng thực nhận 50 triệu tiền thuê, rồi bán lại đúng 10 tỷ.

Dòng thứ nhất là thuế phí của hai lần giao dịch

Lúc mua, người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Thuế thu nhập cá nhân 2% theo luật là của người bán, nhưng hai bên hay thỏa thuận để người mua trả. Vì vậy khi đi mua, mình cộng thêm khoảng 2,5% vào giá bán để ra giá vốn thật. Căn 10 tỷ là khoảng 10,25 tỷ.

Lúc bán một căn 10 tỷ, người bán chịu:

Phí môi giới khoảng 1%, tức 100 triệu.
Thuế thu nhập cá nhân 2%, tức 200 triệu.
Chi phí tân trang khoảng 0,5%, tức khoảng 50 triệu.
Phí công chứng, xóa thế chấp: khoảng 10 đến 20 triệu.

Riêng bốn khoản này đã vào khoảng 360 đến 370 triệu. Tiền về tay còn khoảng 9,63 tỷ. Chi tiết ở bài các loại thuế phí khi mua bán nhà đất.

Cộng hai đầu: bỏ ra 10,25 tỷ, thu về khoảng 9,63 tỷ. Bán bằng giá mua vào, bạn hụt khoảng 620 triệu, hơn 6% giá nhà.

Bảng tóm tắt thuế phí của hai lần giao dịch: Giá vốn thật lúc mua, cộng 2,5% khoảng 10,25 tỷ; Bốn khoản khi bán 360 đến 370 triệu; Tiền về tay khi bán 10 tỷ khoảng 9,63 tỷ; Phần hụt khi bán bằng giá mua khoảng 620 triệu — Tóm tắt: thuế phí của hai lần giao dịch

Nếu lần bán này người mua nhận trả thay khoản thuế 2% thì phần hụt giảm 200 triệu. Đổi lại, họ thường muốn một mức giá tốt hơn.

Thuế 2% tính trên giá bán, không tính trên phần lãi

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2025, có hiệu lực từ 01/7/2026, thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú bằng giá chuyển nhượng nhân với 2%. Bán hòa hay bán lỗ vẫn nộp khoản này.

Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng. Nếu giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì thuế tính theo bảng giá đất. Đây là hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, theo bài tóm tắt của LuatVietnam.

Luật có các trường hợp miễn thuế, ví dụ chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ với con, hoặc bán nhà ở duy nhất khi đủ điều kiện. Trường hợp của bạn nên hỏi cơ quan thuế nơi có nhà.

Dòng thứ hai là tiền thuê đã nhận

Đây là dòng hay bị bỏ quên. Dưới video một căn 22 tỷ có bạn viết rằng ba năm sau bán được 30 tỷ mới hòa vốn. Cách tính đó thiếu tiền thuê nhận về trong ba năm.

Trong ví dụ, 50 triệu nhân 36 tháng là 1,8 tỷ. Con số phải là tiền thực nhận, tức doanh thu sau khi trừ phòng trống và chi phí vận hành.

Bảng tóm tắt tiền thuê đã nhận trong ba năm: Thực nhận mỗi tháng 50 triệu; Thời gian giữ 36 tháng; Tổng tiền thuê đã nhận 1,8 tỷ — Tóm tắt: tiền thuê đã nhận trong ba năm

Về thuế cho thuê, theo hướng dẫn của Cục Thuế trên Báo Chính phủ ngày 12/6/2026, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng một năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu. Ví dụ này dưới mức đó.

Không vay thì bán bằng giá mua vẫn còn lãi

Ghép hai dòng: nhận 1,8 tỷ tiền thuê, hụt khoảng 620 triệu thuế phí. Sau ba năm còn dương khoảng 1,18 tỷ.

Chia cho 10,25 tỷ vốn bỏ ra là khoảng 11,5% sau ba năm, tức khoảng 3,8% một năm. Tiền thuê gợi ra con số 6% một năm, nhưng thuế phí hai đầu đã lấy đi hơn một năm tiền thuê.

Bảng tóm tắt bán bằng giá mua sau ba năm: Tiền thuê đã nhận 1,8 tỷ; Thuế phí hai đầu khoảng 620 triệu; Còn lại khoảng 1,18 tỷ; Trên vốn 10,25 tỷ, mỗi năm khoảng 3,8% — Tóm tắt: bán bằng giá mua sau ba năm

Vậy với người không vay, bán bằng giá mua vào là lãi ít, không phải lỗ. Đặt cạnh tiền gửi thì khác: 10,25 tỷ gửi tiết kiệm ở mức 6% một năm cho khoảng 1,85 tỷ tiền lãi sau ba năm. Đó là cái giá của ba năm giá nhà không tăng.

Có vay thì lãi vay quyết định lãi hay lỗ

Giả định tiếp: trong 10 tỷ có 4 tỷ đi vay, lãi suất 10% một năm, ba năm chỉ trả lãi, chưa trả gốc.

Tiền lãi mỗi năm 400 triệu, ba năm là 1,2 tỷ. Phép tính thành: 1,8 tỷ tiền thuê, trừ 1,2 tỷ lãi vay, trừ khoảng 620 triệu thuế phí. Kết quả âm khoảng 20 triệu, coi như hòa.

Hằng tháng tiền thuê 50 triệu vẫn dư so với khoảng 33 triệu tiền lãi. Tháng nào cũng dương mà cả thương vụ chỉ hòa, vì thuế phí hai đầu.

Nếu lãi vay là 12% một năm, tiền lãi ba năm là 1,44 tỷ và bạn lỗ thật khoảng 260 triệu.

Bảng tóm tắt lãi vay quyết định lãi hay lỗ: Lãi 10% một năm, ba năm trả 1,2 tỷ; Kết quả ở lãi 10% âm khoảng 20 triệu; Lãi 12% một năm, ba năm trả 1,44 tỷ; Kết quả ở lãi 12% lỗ khoảng 260 triệu — Tóm tắt: lãi vay quyết định lãi hay lỗ

Tự tính cho căn của bạn trước khi nhận lời bán

Giá vốn thật: giá mua cộng thuế phí đã trả lúc mua.
Tiền về tay khi bán: giá bán trừ môi giới, thuế, tân trang, phí thủ tục.
Tổng tiền thuê thực nhận trong thời gian giữ.
Tổng lãi vay đã trả, cộng phí trả nợ trước hạn nếu có. Một chủ nhà mình biết phải chịu mức 3%.

Lấy dòng hai cộng dòng ba, trừ dòng một và dòng bốn. Dương là lãi, âm là lỗ.

Trong lúc rao bán vẫn nên cho thuê bình thường. Căn đang thuê 50 triệu mỗi tháng mà để trống bốn tháng chờ bán là mất thêm 200 triệu.

Hành lang lát đá sáng màu có cửa thang máy đen và tranh lá cây trên tường — Hành lang một tòa nhà đang cho thuê. Trong lúc rao bán, phòng vẫn có khách thì tiền thuê vẫn về (ảnh minh hoạ)

Phép tính này mặc định bán được đúng giá mua. Giá bán còn có thể bị kéo xuống thấp hơn, các trường hợp đó ở bài bán lại nhà dòng tiền có lỗ không.

Mức thuế phí cụ thể do cơ quan thuế và văn phòng công chứng tính tại thời điểm giao dịch, bạn nên hỏi trước ở nơi làm thủ tục.

Muốn tính thử lãi lỗ nếu bán lại căn bạn đang giữ?

Mình có thể cùng bạn tính lại tỷ suất của tài sản hiện tại và so với các tòa đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Bán nhà bằng giá mua vào thì lãi hay lỗ?

Tùy tiền thuê đã nhận và lãi vay đã trả. Trong ví dụ căn 10 tỷ giữ ba năm, không vay thì còn lãi khoảng 1,18 tỷ, vay 4 tỷ ở lãi 10% thì coi như hòa.

Bán nhà không có lãi thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Có. Thuế tính bằng 2% giá chuyển nhượng, không tính trên phần lãi, trừ các trường hợp được miễn theo luật.

Bán bằng giá mua thì hụt bao nhiêu vì thuế phí?

Với căn 10 tỷ trong ví dụ, cộng khoảng 2,5% lúc mua và 360 đến 370 triệu lúc bán, phần hụt khoảng 620 triệu.

Tiền thuê đã nhận có được tính vào lãi lỗ khi bán không?

Có, và đây là dòng hay bị quên. Phải lấy tiền thực nhận, không lấy doanh thu.

Trong lúc chờ bán có nên để trống nhà không?

Không nên. Căn đang thuê 50 triệu mỗi tháng mà để trống bốn tháng là mất thêm 200 triệu.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.