Cách kiểm tra bảng lợi nhuận nhà cho thuê môi giới gửi

Kiểm tra bảng lợi nhuận nhà cho thuê bằng cách đánh dấu từng dòng

Một bảng tính có hai loại con số. Loại thứ nhất lấy từ giấy tờ: giá mua, giá thuê trên hợp đồng, hóa đơn. Loại thứ hai là điều người lập bảng cho là sẽ xảy ra: kín bao nhiêu phần trăm, lãi suất bao nhiêu.

Khi nhận một bảng, bạn đánh dấu từng dòng bằng một trong ba chữ:

• Giấy: dòng này kiểm được bằng hợp đồng, sao kê, hóa đơn. Việc của bạn là xin giấy.
• Giả định: dòng này do người lập bảng tự chọn. Việc của bạn là hỏi vì sao chọn mức đó.
• Thiếu: dòng lẽ ra phải có mà bảng không có. Việc của bạn là tự thêm vào.

Phép cộng trừ trong bảng hiếm khi sai. Cái sai nằm ở con số được đưa vào và ở những dòng không có mặt.

Soát các dòng phần thu

Phần thu thường có năm dòng, mỗi dòng soát một kiểu:

• Số phòng: bảng tính trên phòng đang cho thuê hay tính cả phòng chờ. Phòng nào chưa có hợp đồng thì ghi là phòng trống.
• Giá thuê mỗi phòng: phải là giá trên hợp đồng của từng phòng, không phải giá cao nhất nhân với số phòng. Giá treo trên tin đăng có thể cao hơn giá chốt 5 đến 15%.
• Tỷ lệ kín: bảng đẹp thường để 100% quanh năm. Thực tế phải trừ ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho những lúc phòng chờ khách mới.
• Thu khác: phần chênh điện nước, gửi xe. Kiểm xem khoản này nằm trong doanh thu hay đã trừ vào chi phí, để không tính hai lần.
• Số khoán hay số tự vận hành: bên thuê lại thường chỉ trả khoảng 70 đến 80% giá phòng.

Cách xin và đọc hợp đồng, sao kê ở bài cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê trước khi mua.

Soát các dòng phần chi

Phần chi là nơi hay có dòng thiếu nhất. Một bảng đầy đủ phải có năm dòng sau:

1. Chi phí vận hành: điện nước khu chung, internet, vệ sinh, quản lý, sửa chữa nhỏ. Xin hóa đơn 3 đến 6 tháng gần nhất.
2. Bảo trì, sửa chữa: khoảng 5% doanh thu cho điều hòa hỏng, bình nóng lạnh, tắc cống.
3. Quỹ thay nội thất: sau khoảng 5 năm phải thay giường tủ, điều hòa.
4. Chi phí mỗi lần đổi khách: hoa hồng cho người tìm khách tính theo tiền phòng tháng đầu.
5. Thuế cho thuê: mức cụ thể nên hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán tại thời điểm kê khai.

Bảng nào không có dòng thuế là bảng đẹp hơn sự thật. Trừ trống phòng, bảo trì và khấu hao nội thất, con số 12% trên một bảng tính có thể chỉ còn 4 đến 5%.

Soát dòng cuối cùng là con số phần trăm

Dòng cuối của bảng thường là một con số phần trăm. Trước khi tin, hỏi ba điều:

1. Tử số là gì: doanh thu hay tiền còn lại sau chi phí. Doanh thu chia giá mua là lợi suất gộp, chỉ để lọc nhanh.
2. Mẫu số là gì: giá mua hay vốn tự có. Cùng một căn nhà, tính trên vốn tự có sau khi vay sẽ ra con số cao hơn nhiều so với tính trên giá mua.
3. Giá mua đã gồm thuế phí chưa. Khi đi mua, mình cộng thêm khoảng 2,5% vào giá bán để ra giá vốn thật của mình.

Nếu bảng có khoản vay, xem lãi đang tính ở mức ưu đãi hay mức sau ưu đãi. Phải tính bằng lãi suất sau ưu đãi, rồi thử thêm kịch bản tăng 2 đến 3%.

Hai chỉ số gộp và ròng khác nhau thế nào, mình viết ở bài lợi suất gộp và lợi suất ròng của nhà dòng tiền.

Ví dụ soát một bảng 13 phòng giá 15 tỷ

Đây là ví dụ giả định để minh hoạ cách soát, không phải số liệu của một tòa nhà cụ thể. Bảng môi giới gửi có ba dòng: giá 15 tỷ, 13 phòng nhân 6 triệu là 78 triệu mỗi tháng, lợi nhuận 6,24% mỗi năm.

1. Giá thuê 6 triệu là giá cao nhất. Cộng hợp đồng từng phòng, giả sử bình quân 5,5 triệu: 13 nhân 5,5 là 71,5 triệu.
2. Bảng để kín 100%. Trừ 5% trống phòng còn khoảng 67,9 triệu.
3. Bảng không có dòng chi phí. Giả sử chi phí vận hành bằng 5% số tiền thu được, khoảng 3,4 triệu, còn khoảng 64,5 triệu mỗi tháng.
4. Một năm là khoảng 774 triệu. Chia cho 15 tỷ ra khoảng 5,16%.
5. Cộng 2,5% thuế phí vào giá mua, giá vốn là 15,375 tỷ. Tỷ suất còn khoảng 5%.

Từ 6,24% xuống khoảng 5%, và mới chỉ sửa ba dòng. Chưa có quỹ thay nội thất, thuế cho thuê và tiền lãi nếu có vay. Mức 5% chi phí vận hành cũng chỉ để minh hoạ, thực tế có thể cao hơn. Công thức từng bước ở bài cách tính dòng tiền ròng của nhà dòng tiền.

Gửi bảng đã soát lại cho người lập bảng

Soát xong, bạn gửi lại bảng đã sửa kèm ba đề nghị:

1. Xin hợp đồng thuê của từng phòng và sao kê hoặc sổ thu 6 đến 12 tháng cho các dòng phần thu.
2. Xin hóa đơn điện, nước khu chung và hợp đồng cước mạng 3 đến 6 tháng cho các dòng phần chi.
3. Hỏi lý do của từng giả định: vì sao kín 100%, vì sao lãi vay ở mức đó.

Chủ hoặc môi giới ngại đưa hợp đồng từng phòng và sao kê là dấu hiệu nên dừng lại.

Và đừng dùng bảng tính của người bán để ra quyết định. Hãy tự lập bảng của mình từ hợp đồng thuê và hóa đơn thật. Bảy giả định dễ sai nhất mình liệt kê ở bài những giả định khi tính dòng tiền cho thuê.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê theo tháng
• Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt
• Doanh thu thực thu nhà cho thuê khác doanh thu lý thuyết
• Khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.