Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn trên 30 tỷ

Có trên 30 tỷ có nên đầu tư bất động sản dòng tiền

Có. Mức vốn này hợp với căn hộ dịch vụ, chung cư mini, nhà cho thuê nhiều phòng hoặc tòa căn hộ đã vận hành ổn định. Nhà dòng tiền ở Hà Nội phổ biến trong khoảng 10 đến 50 tỷ mỗi tòa, doanh thu cho thuê khoảng 50 đến 200 triệu mỗi tháng, tỷ suất dòng tiền thường 4 đến 7% mỗi năm, một số tòa đặc biệt có thể cao hơn.

Có 30 đến 35 tỷ, bạn có thể mua tài sản 30 đến 40 tỷ, hạn chế vay hoặc vay nhẹ. Có 35 đến 50 tỷ, có thể tiếp cận tài sản vị trí tốt hơn, nhiều phòng hơn, dòng tiền cao hơn. Có trên 50 tỷ thì nên bắt đầu nghĩ theo danh mục, không nhất thiết dồn toàn bộ tiền vào một tài sản.

Vốn lớn không thay thế được thẩm định. Đừng mua chỉ vì tài sản to, doanh thu cao hoặc vị trí nghe hấp dẫn. Cách đánh giá tỷ suất xem ở bài tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt.

Ba phương án với số vốn này

• Mua tài sản 30 đến 50 tỷ và hạn chế vay: hướng an toàn cho người ưu tiên bảo toàn vốn và thu nhập đều. Dòng tiền ròng ổn định hơn, tâm lý nhẹ hơn, dễ giữ tài sản lâu dài.
• Vay thêm để mua tài sản lớn hơn 50 tỷ: hợp với người có thu nhập ngoài mạnh, đã có kinh nghiệm vận hành hoặc có đội vận hành chuyên nghiệp. Ví dụ có 40 tỷ, vay thêm 5 đến 10 tỷ để mua tài sản khoảng 45 đến 50 tỷ nếu dòng tiền sau nợ vẫn an toàn.
• Chia vốn thành danh mục: một phần mua tài sản dòng tiền, một phần giữ tiền mặt dự phòng, một phần chờ cơ hội tốt hơn và một phần để cải tạo, nâng chất lượng vận hành, tăng giá thuê.

Nếu chọn hướng vay thêm, bạn đọc bài cách dùng đòn bẩy tài chính trong bất động sản dòng tiền.

Mỗi mức vốn nên xem tài sản nào

• Vốn 30 đến 35 tỷ: tài sản 30 đến 40 tỷ. Mua tài sản tốt, vay nhẹ nếu cần, không dùng hết tiền mặt.
• Vốn 35 đến 45 tỷ: tài sản 35 đến 50 tỷ. Chọn vị trí mạnh, dòng tiền tốt, kiểm tra dòng tiền ròng.
• Vốn 45 đến 60 tỷ: tài sản 40 đến 60 tỷ. Có thể xây danh mục hoặc mua một tài sản lớn, cần đội vận hành tốt.
• Vốn trên 60 tỷ: nhiều tài sản hoặc tài sản quy mô lớn. Chú trọng danh mục, thanh khoản và rủi ro, không nên tập trung quá mức.

Đây là khung tham khảo. Với tài sản thật, bạn soi kỹ pháp lý, dòng tiền, tỷ lệ lấp đầy, chất lượng xây dựng, chi phí vận hành và khả năng bán lại.

Dòng tiền kỳ vọng với tài sản trên 30 tỷ

• Tài sản 30 đến 35 tỷ: doanh thu kỳ vọng 120 đến 170 triệu mỗi tháng, chi phí và dự phòng 25 đến 40 triệu, dòng tiền trước vay 90 đến 135 triệu.
• Tài sản 35 đến 45 tỷ: doanh thu 140 đến 200 triệu, chi phí và dự phòng 30 đến 50 triệu, dòng tiền trước vay 110 đến 160 triệu.
• Tài sản 45 đến 60 tỷ: doanh thu 180 đến 260 triệu, chi phí và dự phòng 40 đến 70 triệu, dòng tiền trước vay 140 đến 200 triệu.

Các con số trên chỉ để hình dung cách tính. Ví dụ một tòa mặt phố Hồ Tùng Mậu giá 38 tỷ, gồm 22 phòng studio đủ nội thất, sát ga tàu điện trên cao, dòng tiền khoảng 140 triệu mỗi tháng là dạng tài sản tiêu biểu cho nhóm vốn này.

Khi thẩm định, bạn phải kiểm tra doanh thu thực tế, hợp đồng thuê, lịch sử trống phòng, chi phí sửa chữa và chi phí quản lý, rồi mới tính tới khấu hao nội thất và khoản vay nếu có.

Có nên vay thêm ngân hàng

Với số vốn này, bạn không bắt buộc phải vay. Chỉ nên vay khi khoản vay giúp mua tài sản tốt hơn mà vẫn giữ an toàn dòng tiền. Không vay chỉ để phóng to quy mô hoặc để thỏa cảm giác sở hữu tài sản lớn.

Câu hỏi đúng là vay bao nhiêu thì dòng tiền sau nợ vẫn an toàn. Nguyên tắc gồm: chỉ vay khi dòng tiền ròng đủ trả nợ, giữ quỹ dự phòng tối thiểu 6 đến 12 tháng, thử kịch bản lãi suất tăng, thử kịch bản trống phòng và không dùng hết tiền mặt. Ngưỡng vay xem ở bài tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền.

Ví dụ có 40 tỷ nên mua tài sản nào

Giả sử bạn có 40 tỷ vốn tự có. Có ba phương án phổ biến:

• An toàn: mua tài sản 35 đến 40 tỷ, vay 0 đến 5 tỷ. Ít áp lực, dòng tiền ổn.
• Cân bằng: mua tài sản 45 đến 50 tỷ, vay 5 đến 10 tỷ. Tốt nếu dòng tiền đủ trả nợ.
• Mạo hiểm hơn: mua tài sản 55 đến 60 tỷ, vay 15 đến 20 tỷ. Cần kinh nghiệm, đội vận hành mạnh và quỹ dự phòng lớn.

Có 40 tỷ, đừng hỏi mua được tài sản lớn đến đâu. Hãy hỏi tài sản đó có dòng tiền thật không, dòng tiền sau nợ có an toàn không, pháp lý và thanh khoản có đủ mạnh không.

Mười câu hỏi trước khi xuống tiền

1. Vốn tự có là 30, 40, 50 tỷ hay cao hơn?
2. Có cần vay thêm không, nếu vay thì vay bao nhiêu?
3. Tài sản có dòng tiền thật hay chỉ là doanh thu dự kiến?
4. Tỷ lệ lấp đầy hiện tại là bao nhiêu?
5. Khách thuê có ổn định không?
6. Chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng là bao nhiêu?
7. Sau khi trả ngân hàng, dòng tiền còn dương bao nhiêu?
8. Pháp lý có sạch, sổ đỏ có rõ ràng không?
9. Vị trí có nhu cầu thuê thật và thanh khoản tốt không?
10. Nếu cần bán lại trong một đến ba năm, tài sản có dễ bán không?

Một thương vụ tốt không phải là thương vụ lớn nhất. Đó là thương vụ hợp nhất với mục tiêu tài chính và khả năng chịu rủi ro của bạn. Bức tranh chung của các mức vốn có trong bài đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 20 đến 30 tỷ
• Vay ngân hàng đầu tư bất động sản dòng tiền có an toàn không
• Thanh khoản nhà dòng tiền và vì sao tầm 20 tỷ dễ bán
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 10 đến 20 tỷ
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn dưới 10 tỷ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.