Vì sao nhà dòng tiền cho thuê tốt mà chủ nhà vẫn bán

Tòa nhà thu hơn 100 triệu mỗi tháng, ngon vậy sao chủ lại bán?

Đây là câu mình được hỏi nhiều nhất, kể cả từ những khách cầm cả triệu đô. Nhiều người nghĩ chắc chủ vỡ nợ, hoặc con số dòng tiền là vẽ ra. Phần lớn trường hợp thì không phải vậy. Chỉ là người hỏi chưa nhìn thấy mô hình kinh doanh đứng sau căn nhà.

Nội Dung

Vì sao nhà dòng tiền tốt mà chủ vẫn bán

Phần lớn các tòa nhà cho thuê xây mới mà mình đang bán là của những người làm nghề mua, xây, sửa rồi bán. Họ mua một lô đất, xây lên một tòa nhà dòng tiền hoàn chỉnh và bán cả tòa. Ở nước ngoài người ta gọi là xây để bán.

Nghề của họ là bán. Họ không giữ lại vì lợi nhuận của họ nằm ở phần chênh lệch sau khi tạo ra tòa nhà, không nằm ở tiền thuê hằng tháng. Còn tiền thuê là thứ người mua sau cần: thu nhập thụ động đều đặn.

Vốn góp và vốn vay buộc họ phải bán

Một tòa nhà thường không phải của một người. Ví dụ năm người, mỗi người góp 2 tỷ, có 10 tỷ để mua đất và xây, rồi bán ra khoảng 15 tỷ. Khi đạt tỷ suất lợi nhuận đã thống nhất, họ bán để chia theo tỷ lệ góp vốn.

Nhiều chủ đầu tư còn dùng vốn ngân hàng: mua mảnh đất 5 tỷ, thế chấp chính mảnh đất đó để vay tiền xây. Đã góp vốn nhiều người và có khoản vay thì không thể giữ nhà lâu để chờ tăng giá hay ngồi thu tiền thuê. Họ phải bán để thu cả gốc lẫn lãi về và làm căn tiếp theo.

Bảng tóm tắt vì sao người xây phải bán: Năm người, mỗi người góp 2 tỷ; Tổng vốn mua đất và xây 10 tỷ; Bán ra khoảng 15 tỷ — Tóm tắt: vì sao người xây phải bán

Người xây để bán lãi bao nhiêu mỗi căn

Theo những thương vụ mình biết, mỗi căn xây trong khoảng 6 đến 8 tháng, biên lợi nhuận thường từ 10 đến 25% tùy căn. Phần lãi đến từ hai nguồn:

Giá đất tăng từ lúc mua. Nhiều người mua đất từ một năm trước.
Tiền công tạo ra tòa nhà. Thường là biên độ khoảng 1 đến 2 tỷ cho cả quá trình xin phép, xây dựng, hoàn công, lắp nội thất.

Ai đã từng tự xây một tòa 100 m², 7 tầng thì biết việc này phức tạp thế nào. Tám tháng trời, có vốn vay, mà lãi 1 đến 2 tỷ là con số hợp lý cho người làm nghề.

Cách tính giá khi mua

Lấy giá đất khu vực đó, cộng chi phí xây dựng và nội thất, cộng biên lợi nhuận của người xây. Nếu giá chào quanh con số này thì đó là giá hợp lý.

Vì sao nhà của người làm nghề thường tốt hơn tự xây

Người làm nghề đã xây rất nhiều căn nên thiết kế và thi công chuẩn hơn. Cùng một thửa đất, vào tay họ có thể chia được nhiều phòng hơn và khai thác tốt hơn số tầng được phép xây.

Một người dân lần đầu đứng ra xây thì thường mắc nhiều lỗi. Mình so sánh kỹ hai lựa chọn này trong bài nên mua nhà dòng tiền xây sẵn hay tự xây.

Mặt tiền một tòa nhà cho thuê vừa hoàn thiện, trước cửa còn chồng gạch xây — Tòa nhà vừa xây xong, chuẩn bị đưa vào cho thuê (ảnh minh hoạ)

Khi nào thì chủ bán vì áp lực thật

Cũng có những căn chủ bán vì lý do khác. Giai đoạn lãi suất cao, một số chủ đang vay nhiều phải giảm giá để tất toán khoản vay. Đó là cơ hội cho người có sẵn tiền, nhưng lúc đó càng phải kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng khoản vay của căn nhà.

Ví dụ cụ thể mình đã viết trong bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao. Dù chủ bán vì lý do gì, việc của người mua vẫn là tự kiểm tra dòng tiền thật bằng hợp đồng thuê và sao kê.

Muốn xem các tòa nhà dòng tiền xây mới đang mở bán?

Mình cập nhật giá chào, giá đất khu vực và tiền thuê thực tế để bạn tự tính được biên lợi nhuận của người bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao nhà dòng tiền cho thuê tốt mà chủ vẫn bán?

Phần lớn là nhà của người làm nghề mua, xây, sửa rồi bán. Lợi nhuận của họ là phần chênh lệch sau khi tạo ra tòa nhà, nên họ bán để thu vốn và làm căn tiếp theo.

Chủ bán nhà dòng tiền có phải vì vỡ nợ không?

Phần lớn là không. Nhiều tòa nhà được góp vốn từ nhiều người và có vay ngân hàng để xây, nên đạt tỷ suất lợi nhuận là họ bán để chia và trả nợ vay.

Người xây nhà dòng tiền để bán lãi bao nhiêu?

Theo các thương vụ mình biết, biên lợi nhuận thường từ 10 đến 25% mỗi căn, xây trong khoảng 6 đến 8 tháng.

Làm sao biết giá bán một tòa nhà dòng tiền có hợp lý không?

Lấy giá đất khu vực cộng chi phí xây dựng, nội thất và biên lợi nhuận của người xây, rồi so với giá chào. Đồng thời kiểm tra dòng tiền thật bằng hợp đồng thuê.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.