Cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê

Tòa nhà đã kín phòng rồi, còn cách nào để thu về nhiều hơn?

Còn, và phần lớn không liên quan đến việc tăng giá phòng. Một tòa nhà cho thuê có ba chỗ để làm tốt hơn: cách khai thác diện tích, những nguồn thu phụ và các khoản chi đang bị rò rỉ. Mình đi lần lượt từng chỗ.

Nội Dung

Kiểm tra tỷ suất trước khi tìm cách tăng dòng tiền

Lấy tổng tiền thuê thu về mỗi năm, trừ hết chi phí, rồi chia cho tổng vốn bạn đã bỏ ra. Nếu kết quả dưới 5%, tài sản đang hoạt động dưới công suất.

Theo kinh nghiệm của mình, mức an toàn và bền cho nhà dòng tiền ở Hà Nội là khoảng 5 đến 8% mỗi năm. Khi đi mua, mình cũng định giá ngược từ dòng tiền: với số tiền thuê thực tế này, trả bao nhiêu thì đạt tỷ suất mình muốn. Con số đó dùng để đàm phán.

Công thức chi tiết ở bài lợi suất gộp và lợi suất ròng của nhà dòng tiền.

Chia nhỏ diện tích để cho thuê

Một căn nhà lớn 300 m² cho thuê nguyên căn thường thu được ít. Cải tạo thành khoảng mười căn hộ nhỏ thì khác, vì giá thuê tính trên mỗi mét vuông của phòng nhỏ luôn cao hơn nhà lớn. Theo mình, tổng doanh thu trên cùng diện tích có thể tăng thêm 50 đến 60%.

Việc cải tạo phải đúng giấy phép và đủ điều kiện phòng cháy. Xem bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê trước khi làm.

Ba nguồn thu phụ trong tòa nhà

Sân thượng: có thể cho nhà mạng thuê chỗ đặt trạm thu phát sóng. Theo mình biết, mức thuê có thể vào khoảng 8 đến 15 triệu mỗi tháng tùy vị trí.
Tường hông nhìn ra đường lớn hoặc ngã ba: có thể cho công ty quảng cáo ngoài trời thuê treo biển.
Góc trống tầng một: đặt máy bán hàng tự động theo hình thức chia lợi nhuận, hoặc cặp máy giặt, máy sấy trả tiền bằng mã QR phục vụ chính người thuê.

Những việc này cần kiểm tra kết cấu, quy định quảng cáo và an toàn điện trước khi làm.

Tầng trệt tòa nhà cho thuê có máy giặt dùng chung, tủ chữa cháy và lối để xe — Góc tầng trệt đặt máy giặt dùng chung ở một tòa 27 phòng tại Bình Tân, TP.HCM

Cạnh tranh bằng tiện ích thay vì giảm giá phòng

Khi tòa bên cạnh giảm 100 nghìn, giảm theo là cách dễ nhất và cũng tệ nhất. Mình chọn thêm giá trị để giữ được giá:

Internet nhanh và ổn định: dùng gói cáp quang cho doanh nghiệp thay cho gói gia đình. Với người thuê trẻ, mạng tốt là lý do để trả thêm vài trăm nghìn mỗi tháng.
Sự tiện lợi: đừng để 20 phòng dùng chung hai máy giặt. Thêm máy giặt theo tầng, giàn phơi có mái, cây nước nóng lạnh ở sảnh.
Không gian chung dễ chịu: vài chậu cây, bộ bàn ghế và dây đèn trên sân thượng, tầng một sáng sủa thay cho bãi xe tối.

Giảm chi phí cố định như cước mạng

Nhiều chủ nhà đang trả cước internet như một hộ gia đình, trong khi tòa nhà là một khách hàng lớn. Mình làm bốn bước:

Tìm hiểu giá gói cước của ít nhất hai nhà mạng khác.
Gọi cho nhà mạng đang dùng, giới thiệu mình là chủ một cơ sở kinh doanh 20 phòng, muốn trao đổi lại hợp đồng.
Nói rõ đã có báo giá thấp hơn của bên khác và hỏi chính sách giữ khách hàng lớn.
Đề nghị ký hợp đồng dài hạn nếu có giá tốt.

Cách này dùng được cho cả dịch vụ vệ sinh và thu gom rác. Mỗi đồng tiết kiệm được là một đồng lợi nhuận.

Tách công tơ điện chung và có nội quy rõ ràng

Nếu điện thang máy, máy bơm, hành lang chạy chung một đồng hồ tổng, bạn không biết mình đang bù lỗ ở đâu. Mình lắp công tơ phụ cho từng thiết bị dùng chung, chi phí chỉ vài triệu. Cuối tháng cộng lại, chia đều cho số phòng thành phí dịch vụ chung và ghi khoản phí này vào hợp đồng thuê.

Ví dụ điện chung hết 2 triệu, tòa nhà có 20 phòng thì mỗi phòng đóng 100 nghìn. Rõ ràng nên không ai tranh cãi.

Cuối cùng là nội quy. Một tòa nhà bừa bộn, ồn ào sẽ mất khách tốt. Nội quy cần cụ thể: giờ đổ rác, giờ yên tĩnh, số xe mỗi phòng. Có mức xử lý khi vi phạm và có người giám sát, như camera khu chung hoặc một quản lý bán thời gian.

Điều cần nhớ

Tăng dòng tiền không chỉ là tăng giá phòng. Hãy xem từng mét vuông và từng hóa đơn của tòa nhà đã được dùng tốt chưa.

Tủ điện tầng, ống chữa cháy màu đỏ và vách sắt hoa văn ở hành lang tòa nhà cho thuê — Tủ điện từng tầng giúp theo dõi riêng phần điện dùng chung (ảnh minh hoạ)

Muốn mua tòa nhà còn dư địa tăng dòng tiền?

Mình chỉ ra những căn đang khai thác chưa hết công suất, kèm giá và tiền thuê thực tế. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Làm sao tăng dòng tiền tòa nhà cho thuê mà không tăng giá phòng?

Khai thác thêm sân thượng, tường hông, góc trống tầng một, đàm phán lại cước mạng và dịch vụ, tách công tơ điện chung để thu phí dịch vụ đúng và đủ.

Tỷ suất dòng tiền bao nhiêu thì tòa nhà đang khai thác kém?

Theo mình, nếu lợi nhuận ròng mỗi năm chia cho tổng vốn dưới 5% thì tài sản đang hoạt động dưới công suất.

Chia nhỏ nhà lớn thành nhiều phòng có lợi gì?

Giá thuê trên mỗi mét vuông của phòng nhỏ cao hơn nhà nguyên căn, nên tổng doanh thu trên cùng diện tích tăng lên. Việc cải tạo phải đúng giấy phép và an toàn phòng cháy.

Phí dịch vụ chung của tòa nhà nên tính thế nào?

Lắp công tơ phụ cho thang máy, máy bơm, điện hành lang, cộng chi phí thực tế rồi chia đều cho số phòng và ghi vào hợp đồng thuê.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.