Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ

Giá đã lên nhiều, hoặc đang lỗ, nên bán hay nên giữ?

Đứng trước một quyết định tiền tỷ, nhiều người bị rối và không quyết được gì. Mình gọi đó là tê liệt vì phân tích. Cách thoát ra là ngừng nghĩ lan man và hỏi đúng vài câu, trả lời bằng con số. Bài này dùng cho cả hai trường hợp: tài sản đang lãi và tài sản đang lỗ.

Nội Dung

Nên giữ hay bán bất động sản, ba câu hỏi cần trả lời

Tài sản hiện tại đang sinh lời bao nhiêu phần trăm? Lấy lợi nhuận ròng một năm chia cho phần vốn của bạn trong tài sản, tức giá trị hiện tại trừ nợ ngân hàng. Ví dụ lãi 1,2 tỷ mỗi năm, nhà trị giá 22 tỷ, còn nợ 5 tỷ. Tỷ suất là 1,2 chia 17, khoảng 7%.
Các lựa chọn khác sinh lời bao nhiêu? Gửi tiết kiệm được 6%. Một cơ hội mới dự kiến 12%. Đặt ba con số cạnh nhau: 7, 6 và 12.
Cơ hội mới có bẫy không? Con số 12% chỉ là dự kiến. Kiểm tra pháp lý, kiểm tra dòng tiền có bị thổi phồng không, khoản vay mới có quá sức không.

Nếu cả ba câu đều rõ thì quyết định cũng rõ. Đừng để cảm xúc quyết thay.

Khi nào nên giữ tòa nhà dòng tiền

Nhiều chủ nhà hỏi mình: giá cao thế này rồi, có nên bán để chốt lãi không. Mình thường hỏi lại: số tiền đó mang sang kênh khác thì có cơ hội nào tốt hơn không.

Mục đích của nhà dòng tiền là tạo ra tiền đều đặn. Quỹ đất nội đô chỉ có vậy mà dân số ngày một tăng. Là người trực tiếp làm, mình thấy những thửa đất vuông vắn, mặt tiền đẹp ngày càng hiếm.

Nếu bạn đang có một tòa nhà dòng tiền ở vị trí đẹp, theo mình nên giữ để lấy tiền thuê. Khi thật sự cần tiền, loại tài sản này cũng bán khá nhanh.

Hành lang tòa nhà cho thuê có các cửa phòng bằng gỗ và đèn chỉ lối thoát hiểm — Tòa nhà đang cho thuê ổn định là tài sản nên cân nhắc kỹ trước khi bán (ảnh minh hoạ)

Tài sản đang lỗ, gồng tiếp hay cắt lỗ

Hãy so hai kịch bản bằng con số:

Gồng lỗ: một tài sản 5 tỷ không tạo ra tiền. Mỗi năm bạn bù khoảng 300 triệu tiền lãi và chi phí, mà giá vẫn chưa chắc tăng lại.
Cắt lỗ: chấp nhận bán lỗ 20%, thu về 4 tỷ, chuyển sang một tài sản có dòng tiền khoảng 7% mỗi năm. Sau ba năm, bạn vẫn còn vốn và có thêm hơn 800 triệu tiền thuê.

Khác biệt đến từ chi phí cơ hội. Thời gian gồng lỗ là thời gian tiền bị giam một chỗ. Chưa kể việc gồng lỗ bào mòn tinh thần, khiến bạn không còn tâm trí làm việc khác.

Quy tắc đặt trước khi mua

Tự đặt ngưỡng từ đầu, ví dụ: nếu tài sản giảm 20% giá trị, hoặc phải bù lỗ quá 10% vốn, mình sẽ bán. Có ngưỡng rồi thì đến lúc đó không phải đấu tranh với cảm xúc.

Mua đúng đỉnh thì có ba hướng xử lý

Phòng thủ chờ thời: dành cho người không có thêm vốn. Rào đất, giữ pháp lý sạch và chấp nhận chờ chu kỳ sau. Coi như một khoản để dành dài hạn.
Biến đất chết thành tài sản có dòng tiền: nếu vị trí tốt, huy động thêm vốn để xây một tòa nhà cho thuê. Tiền thuê giúp trả lãi và cho bạn sự kiên nhẫn để chờ.
Cắt bỏ: nếu pháp lý vướng mắc, vị trí không có tiềm năng thì đừng cố. Bán để giải phóng vốn cho một thương vụ khác.

Bài toán cụ thể về chuyển từ đất sang nhà cho thuê, mình viết trong bài có nên bán đất nền để mua nhà dòng tiền.

Bảng tóm tắt mua đúng đỉnh, ba hướng xử lý: Phòng thủ chờ thời: giữ pháp lý sạch, chờ chu kỳ sau; Biến đất chết thành tài sản có dòng tiền; Cắt bỏ nếu pháp lý vướng, vị trí không có tiềm năng — Tóm tắt: mua đúng đỉnh, ba hướng xử lý

Đang cân nhắc chuyển một tài sản sang nhà dòng tiền?

Mình có thể cùng bạn tính lại tỷ suất của tài sản hiện tại và so với các tòa đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Nên giữ hay bán bất động sản khi giá đã tăng?

So tỷ suất sinh lời hiện tại của tài sản với các lựa chọn khác. Nếu không có cơ hội nào tốt hơn rõ ràng, và tài sản đang tạo dòng tiền ở vị trí tốt, thì nên giữ.

Tính tỷ suất sinh lời của tài sản đang giữ thế nào?

Lấy lợi nhuận ròng một năm chia cho giá trị hiện tại của tài sản trừ đi nợ ngân hàng.

Khi nào nên cắt lỗ bất động sản?

Khi tài sản không tạo ra tiền, bạn phải bù lỗ hằng năm và đã chạm ngưỡng tự đặt ra từ đầu, ví dụ giảm 20% giá trị hoặc bù lỗ quá 10% vốn.

Mua đất đúng đỉnh thì nên làm gì?

Tùy trường hợp: giữ chờ chu kỳ sau nếu không có thêm vốn, xây nhà cho thuê nếu vị trí tốt, hoặc bán nếu pháp lý vướng và vị trí không có tiềm năng.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.