Mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê theo tháng

Tiền thuê thu 100 triệu mỗi tháng thì cuối cùng về tay bao nhiêu?

Dưới một video của mình có bạn viết: phần trăm về tay mới là lãi. Đúng vậy. Bài này là mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê mình dùng, chín dòng, đi từ tiền phòng trên hợp đồng tới số tiền thật sự về tài khoản. Bạn chép ra một trang tính rồi điền số của tòa bạn đang xem.

Nội Dung

Bảng tính dòng tiền nhà cho thuê gồm chín dòng

Tiền phòng theo hợp đồng, cộng từng phòng.
Trừ phòng trống.
Cộng thu khác: phần chênh điện nước, gửi xe, dịch vụ.
Trừ chi phí vận hành: điện nước khu chung, internet, vệ sinh, quản lý, sửa chữa nhỏ.
Trừ khoản trích cho quỹ bảo trì và thay nội thất.
Trừ thuế.
Ra tiền về trước khi trả ngân hàng.
Trừ tiền trả ngân hàng, nếu có vay.
Ra tiền về tay.

Dòng 7 dùng để so các tòa với nhau. Dòng 9 dùng để biết mỗi tháng bạn dư ra hay phải bù vào.

Bảng tóm tắt chín dòng từ tiền phòng tới tiền về tay: Tiền phòng theo hợp đồng; Trừ phòng trống; Cộng thu khác; Trừ chi phí vận hành; Trừ quỹ bảo trì, thay nội thất; Trừ thuế; Tiền về trước khi trả ngân hàng; Trừ tiền trả ngân hàng; Tiền về tay — Tóm tắt: chín dòng từ tiền phòng tới tiền về tay

Điền phần thu thế nào

Dòng 1 lấy từ hợp đồng thuê của từng phòng, không lấy giá cao nhất nhân với số phòng. Phòng nào chưa có hợp đồng thì ghi là phòng trống.

Dòng 2: một bảng tính đẹp thường giả định tòa nhà kín 100% quanh năm. Thực tế phải trừ ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho những lúc phòng chờ khách mới.

Dòng 3: theo kinh nghiệm của mình, một tòa thu khoảng 100 triệu tiền phòng mỗi tháng thì phần chênh điện nước vào khoảng 10 triệu.

Điền phần chi thế nào

Dòng 4 lấy từ hóa đơn thật. Mình xin hóa đơn điện, nước khu chung, hợp đồng cước mạng, lịch dọn vệ sinh và lịch sửa chữa 3 đến 6 tháng gần nhất. Danh mục đầy đủ ở bài chi phí vận hành tòa nhà cho thuê gồm những gì.

Dòng 5: bảo trì, sửa chữa khoảng 5% doanh thu cho điều hòa hỏng, bình nóng lạnh, tắc cống. Sau khoảng 5 năm còn phải thay giường tủ, điều hòa, nên mỗi tháng cần trích trước một khoản.

Dòng 6: cho thuê có doanh thu thì phải kê khai và đóng thuế. Mức cụ thể phụ thuộc quy định tại thời điểm bạn kê khai, nên hỏi lại cơ quan thuế hoặc kế toán. Đưa thuế vào ngay từ đầu thì con số dòng tiền mới thật.

Ví dụ một tòa thu 100 triệu mỗi tháng

Trừ 10% cho trống phòng, còn 90 triệu.
Trừ chi phí vận hành: điện nước chung, internet, nhân viên, vệ sinh. Giả sử còn 60 triệu.
Nếu khoản trả ngân hàng mỗi tháng là 70 đến 80 triệu thì bạn đang bù lỗ, dù doanh thu 100 triệu.

Doanh thu chưa nói lên điều gì

Con số sau khi trừ tiền trả ngân hàng mới là thứ bạn thật sự nhận được. Hai tòa cùng thu 100 triệu có thể cho hai kết quả trái ngược nhau.

Công thức đầy đủ ở bài cách tính dòng tiền ròng của nhà dòng tiền.

Bảng tóm tắt một tòa thu 100 triệu mỗi tháng: Doanh thu 100 triệu; Trừ 10% trống phòng còn 90 triệu; Trừ chi phí vận hành còn 60 triệu; Trả ngân hàng 70 đến 80 triệu bù lỗ — Tóm tắt: một tòa thu 100 triệu mỗi tháng

Lập hai cột cho tự vận hành và khoán lại

Cùng một tòa nên có hai cột. Cột tự vận hành điền đủ chín dòng. Cột khoán lại thì dòng 1 là mức khoán, còn phần trống phòng và phần lớn chi phí vận hành do bên thuê lại chịu.

Khi khoán, lấy mức khoán chứ không lấy giá thuê cao nhất. So ba cách vận hành ở bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Điền thử hai cột cho một tòa 18 phòng ở Gò Vấp

Lấy một tòa 18 phòng ở Gò Vấp mình từng quay, giá chào lúc đó khoảng 21 tỷ.

Cột tự vận hành, dòng 1: mình hỏi giá thẳng từng người đang ở rồi cộng lại, được khoảng 125 triệu mỗi tháng.
Cột khoán lại, dòng 1: mức khoán thực tế khoảng 100 đến 105 triệu mỗi tháng.

Phòng cho thuê có gác lửng lan can sắt đen, cầu thang gỗ, bàn ăn nhỏ và cửa kính mở ra ban công — Phòng có ban công, phòng phía sau, phòng mặt trước mỗi loại một giá (ảnh minh hoạ, không phải tòa trong ví dụ)

Từ đây hai cột đi hai đường. Cột tự vận hành còn phải trừ phòng trống, chi phí vận hành và quỹ bảo trì rồi mới ra dòng 7. Cột khoán lại gần như giữ nguyên con số, vì phần trống phòng và phần lớn chi phí do bên thuê lại chịu.

Lấy cột khoán: 100 triệu nhân 12 là 1,2 tỷ, chia cho 21 tỷ ra khoảng 5,7% mỗi năm.

Nếu chỉ lấy 18 phòng nhân một giá cho nhanh thì kết quả lệch nhiều: nhân 5 triệu ra 90 triệu, nhân 5,5 triệu ra khoảng 100 triệu, trong khi cộng từng phòng là khoảng 125 triệu. Phòng mặt trước, phòng có ban công và phòng phía sau mỗi loại một giá, nên dòng 1 phải cộng từng phòng.

Bảng tóm tắt hai cột cho một tòa 18 phòng ở Gò Vấp: Tự vận hành, cộng giá từng phòng khoảng 125 triệu; Khoán lại, mức khoán thực tế 100 đến 105 triệu; Tỷ suất theo mức khoán, giá 21 tỷ khoảng 5,7% — Tóm tắt: hai cột cho một tòa 18 phòng ở Gò Vấp

Thêm ba kịch bản trống phòng

Mình không tính một con số. Mình bấm ba kịch bản: tốt là trống 3%, trung bình trống 5%, xấu trống 10%.

Nếu có vay, thêm một kịch bản lãi suất tăng. Tòa nào ở kịch bản xấu mà dòng 9 vẫn dương thì mình mới yên tâm. Cách đo ở bài tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR.

Muốn có bảng tính đã điền sẵn cho từng tòa?

Mình gửi kèm doanh thu, chi phí vận hành và tiền về tay sau chi phí của các căn đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Bảng tính dòng tiền nhà cho thuê gồm những dòng nào?

Chín dòng: tiền phòng theo hợp đồng, trừ phòng trống, cộng thu khác, trừ chi phí vận hành, trừ quỹ bảo trì, trừ thuế, ra tiền trước trả nợ, trừ tiền trả ngân hàng, ra tiền về tay.

Nên trừ bao nhiêu cho phòng trống?

Ít nhất 5 đến 10% doanh thu. Mình hay bấm ba kịch bản trống 3%, 5% và 10%.

Có cần đưa thuế vào bảng tính không?

Có. Cho thuê có doanh thu thì phải kê khai và đóng thuế. Mức cụ thể nên hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán tại thời điểm kê khai.

Tự vận hành và khoán lại tính khác nhau thế nào?

Tự vận hành điền đủ các dòng chi phí. Khoán lại thì lấy mức khoán làm doanh thu, phần trống phòng và vận hành do bên thuê lại chịu.

Dòng tiền phòng trong bảng lấy số ở đâu?

Lấy từ hợp đồng của từng phòng, hoặc hỏi thẳng người đang ở. Không lấy một giá nhân với số phòng, vì phòng mặt trước, phòng có ban công và phòng phía sau có giá khác nhau.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.