Cho thuê nguyên căn hay cho thuê từng phòng lợi suất hơn

Cho thuê nguyên căn hay cho thuê từng phòng chênh nhau bao nhiêu

• Nhà liền kề, biệt thự, nhà phố cho thuê nguyên căn: khoảng 1% mỗi năm ở Hà Nội.
• Nhà mặt phố, tòa văn phòng: khoảng 1,5 đến 2%.
• Chung cư mini, căn hộ dịch vụ: khoảng 5 đến 6% mỗi năm.

Tại thời điểm quay video, một tòa 12 phòng ở Hà Nội cho thuê được khoảng 50 đến 60 triệu mỗi tháng, tương đương một căn nhà mặt phố, nhưng số vốn bỏ ra thấp hơn nhiều.

Vì sao chia phòng lại thu được nhiều hơn

Giá thuê tính trên mỗi mét vuông của phòng nhỏ luôn cao hơn nhà lớn. Một căn nhà lớn 300 m² cho thuê nguyên căn thường thu được ít. Cải tạo thành khoảng mười căn hộ nhỏ thì theo mình, tổng doanh thu trên cùng diện tích có thể tăng thêm 50 đến 60%.

Lý do thứ hai là số người thuê nổi. Cố cho thuê nguyên căn năm tầng với giá 150 đến 200 triệu thì rất ít người thuê nổi cả căn. Nhưng nhiều người thuê được một phòng 7 đến 8 triệu.

Ví dụ mình từng tính: một căn nhà mặt phố năm tầng cải tạo thành 20 phòng studio, mỗi phòng 7 đến 8 triệu. Hai mươi phòng nhân 7,5 triệu là 150 triệu. Cộng tầng một cho thuê kinh doanh khoảng 30 triệu, tổng khoảng 180 triệu mỗi tháng.

Cái giá của việc cho thuê từng phòng

Phần chênh đó không tự nhiên mà có.

• Vận hành: hai mươi phòng là hai mươi hợp đồng. Bạn tự làm, thuê quản lý hoặc khoán lại, cách nào cũng có chi phí.
• Phòng cháy: nhà nhiều phòng phải có hệ thống phòng cháy tới từng phòng, từng tầng. Đây là điểm yếu của mô hình này nếu làm thiếu.
• Nội thất và sửa chữa: mỗi phòng một bộ thiết bị, sau khoảng 5 năm phải thay.
• Phòng trống: lúc nào cũng có vài phòng đang chờ khách mới.

Yêu cầu phòng cháy ở bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê. Ba cách vận hành ở bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Rủi ro của hai cách khác nhau

Với tài sản cho thuê một hợp đồng, rủi ro tập trung: khách rời đi là doanh thu về 0. Với tòa nhiều phòng, rủi ro phân tán: vài phòng trống không làm gãy cả hệ thống, nhưng đổi lại phải quản lý công suất phòng thường xuyên.

Vì vậy cho thuê nguyên căn vẫn hợp với người không có thời gian, không cần tiền tháng cao và coi căn nhà là nơi giữ tài sản.

Cho thuê từng phòng thì ký ngắn hạn hay dài hạn

Chia phòng xong còn một lựa chọn nữa: ký dài hạn hay cho thuê ngắn hạn. Tại một tòa căn hộ dịch vụ ở Gò Vấp mình đến khảo sát, phòng mặt ngoài có ban công cho thuê ngắn hạn 10 triệu mỗi tháng, còn ký dài hạn là 8 đến 8,5 triệu. Giá ngắn hạn cao hơn khoảng 20%.

Đổi lại, cho thuê ngắn hạn có ba cái khó:

• Doanh thu bấp bênh: nhiều nơi chỉ kín phòng vào thứ sáu, thứ bảy. Năm ngày còn lại trống thì doanh thu chỉ bằng 30 đến 40% so với kỳ vọng.
• Chi phí vận hành cao: mỗi lượt khách trả phòng là một lần dọn dẹp, giặt là, thêm tiền quảng cáo và hoa hồng cho ứng dụng.
• Là công việc toàn thời gian, không phải thu nhập thụ động.

Cách mình thấy hợp lý là kết hợp: một vài phòng cho thuê ngắn hạn để khách ở thử và để có giá tốt, phần lớn còn lại ký dài hạn để giữ dòng tiền ổn định. Ở tòa đó, đa số hợp đồng là 12 tháng, cọc khoảng 1 đến 1,5 tháng. So sánh đầy đủ ở bài nên cho thuê ngắn hạn hay dài hạn với nhà dòng tiền.

Đang có nhà nguyên căn muốn chuyển sang chia phòng

1. Xem giấy phép hiện tại cho phép mấy tầng và có được cải tạo thành nhiều phòng không.
2. Xem khổ đất có chia được phòng nào cũng có cửa sổ không.
3. Cộng đủ chi phí cải tạo, phòng cháy, nội thất và thời gian không có doanh thu trong lúc sửa.
4. Lấy tiền thuê dự kiến chia cho tổng vốn, rồi so với phương án bán đi mua tòa đã vận hành.

Các khoản hay bị quên ở bài mua nhà cũ về sửa cần tính những chi phí nào.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Quy tắc 72 trong bất động sản và kế hoạch giữ nhà dài hạn
• Cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê
• Có nên bán nhà mặt phố để mua nhà dòng tiền
• Các mô hình bất động sản dòng tiền phổ biến hiện nay
• Nhà cho thuê lợi nhuận cao bất thường đi kèm rủi ro gì
• Căn hộ dịch vụ là gì và vì sao nhà đầu tư mua cả tòa

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.