Diện tích đất và diện tích sàn khác nhau thế nào

Diện tích đất và diện tích sàn là hai con số khác nhau

Một video của mình ghi 200 m², có bạn vào hỏi lại: 56 m² mà 22 tỷ à. Hai con số đó nói về hai thứ khác nhau.

• Diện tích đất: diện tích thửa đất ghi trên sổ.
• Diện tích xây dựng: phần đất có công trình đứng lên, sau khi trừ khoảng lùi, sân, giếng trời.
• Diện tích sàn: tổng diện tích các tầng cộng lại.
• Diện tích phòng: phần người thuê thật sự dùng, không gồm hành lang, cầu thang.

Một thửa đất hơn 50 m² xây bốn, năm tầng thì diện tích sàn lên tới khoảng 200 m² là bình thường.

Trên sổ ghi những diện tích nào

Sổ ghi diện tích thửa đất. Nếu công trình đã được ghi nhận vào sổ thì có thêm diện tích xây dựng, diện tích sàn và số tầng.

Phần xây thêm sau này, hoặc tầng chưa được ghi nhận, sẽ không nằm trên sổ. Khi đó số tầng thực tế và số tầng trên giấy khác nhau. Cách đối chiếu ở bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê.

Một chi tiết hay gây nhầm: tầng hai của nhiều tòa cho thuê thụt vào so với mặt tiền. Trên giấy phép xây dựng, đó là tầng lửng. Chủ nhà xây lùi vào đúng như thiết kế được duyệt.

Vì sao diện tích xây dựng nhỏ hơn diện tích đất

Ở Sài Gòn, nhiều căn phải lùi tầng một vào để chừa lộ giới, và mặc định phải lùi cả phía sau. Có khu nhà nào cũng lùi trước lùi sau. Vì vậy phần đất có công trình đứng lên nhỏ hơn diện tích thửa đất.

Nhìn thì tưởng mất diện tích. Thực tế phần sân trống phía trước làm nhà thoáng và sáng, chỗ để xe cũng rộng. Khoảng lùi phía sau là chỗ làm thang thoát hiểm. Theo mình, nhà xây như vậy an toàn hơn về phòng cháy.

Một tòa 27 phòng ở Bình Tân mình từng quay nằm trên lô đất 200 m² chưa trừ lộ giới. Chia giá cho 200 m² thì ra khoảng 110 triệu mỗi m², cả đất cả nhà. Nếu tính trên diện tích xây dựng thì con số cao hơn. Giá chia theo diện tích đất và giá chia theo diện tích xây dựng là hai con số khác nhau.

Diện tích trên sổ và diện tích đo thực tế có thể lệch nhau

Mình từng theo một giao dịch ở Thanh Xuân, Hà Nội. Đến lúc đo thực tế thì hụt 14 m² so với giấy tờ, sau quy hoạch còn bị cắt thêm vào, đất lại tóp hậu. Giao dịch dừng lại.

Số trên sổ chỉ là điểm bắt đầu. Trước khi nói chuyện cọc, mình làm ba việc:

1. Đo lại thực tế từng cạnh.
2. Tra quy hoạch và lộ giới xem thửa đất có bị cắt không.
3. Xem đất có tóp hậu, có phần xây lấn không.

Sổ lệch với thực tế thường vì hai lý do: sổ cũ đo thủ công nên sai số lớn, hoặc chủ nhà xây lấn ra ngõ nên phần lấn không có trong sổ.

Việc đo không tốn kém. Lấy thước dây đo chiều rộng, chiều dài tầng một rồi so với sổ, mất khoảng năm phút. Nếu thấy lệch thì thuê đơn vị đo đạc địa chính. Chi phí vài triệu, đổi lại bạn có bản vẽ làm căn cứ để đàm phán lại giá hoặc dừng giao dịch.

Cách tra ở bài cách kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc mua nhà.

Khi tính giá thì dùng diện tích nào

• Tính tiền đất: dùng diện tích đất, nhân với giá đất của đúng loại hẻm đó.
• Tính tiền xây: dùng diện tích sàn, nhân với đơn giá xây.
• Tính tiền thuê: dùng số phòng và giá từng phòng.

Nhiều người quen mua đất nền nên lấy tổng giá chia cho diện tích đất rồi so với giá đất quanh đó. Với tòa nhà cho thuê, cách này sai, vì nó bỏ qua toàn bộ phần công trình. Cách tách từng phần mình viết ở bài cách tách giá đất và tiền xây.

Khổ đất quan trọng hơn con số diện tích

Cùng 100 m², khổ đất khác nhau cho ra số phòng khác nhau. Khổ mình thích nhất là khoảng 100 m² với mặt tiền từ 5 đến 7 m, chia được mỗi tầng bốn phòng, hai phòng mặt trước và hai phòng mặt sau.

Ngược lại, khổ 100 m² mà mặt tiền chỉ 4 m thì các phòng ở giữa bị bí. Diện tích bằng nhau nhưng tiền thuê khác nhau. Xem bài thiết kế nhà dòng tiền nên chia phòng thế nào.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê
• Cách kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc mua nhà
• Những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất
• Cách tách giá đất và tiền xây khi xem giá tòa nhà cho thuê
• Nhà dòng tiền Bình Tân hơn 100 triệu mỗi mét vuông, thu 120 triệu mỗi tháng
• Tòa căn hộ dịch vụ bao nhiêu phòng là vừa
• Diện tích thực tế nhỏ hơn sổ thì xử lý thế nào khi mua nhà

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.