Những giả định khi tính dòng tiền cho thuê dễ sai nhất

Giả định khi tính dòng tiền cho thuê nằm ở đâu trong bảng

Một bảng tính có hai loại con số. Loại thứ nhất lấy từ giấy tờ: giá mua, giá thuê trên hợp đồng, hóa đơn. Loại thứ hai là điều người lập bảng cho là sẽ xảy ra: kín bao nhiêu phần trăm, lãi suất bao nhiêu, bán lại giá nào.

Loại thứ hai chính là giả định. Bảng của người bán thường chọn giả định đẹp nhất. Đừng dùng bảng tính của người bán. Hãy tự lập bảng của mình từ hợp đồng thuê và hóa đơn thật, theo mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê.

Ba giả định về phần thu

1. Kín 100% quanh năm: thực tế phải trừ ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho những lúc phòng chờ khách mới.
2. Giá thuê năm nào cũng tăng: giá đất tăng nhanh, còn giá thuê tăng chậm. Có giai đoạn đất từ 100 lên 130 triệu mỗi m² trong khi giá thuê phòng gần như giữ nguyên.
3. Bên thuê lại trả đủ suốt hợp đồng: nếu đơn vị thầu bị lỗ quá nhiều, họ có thể trả nhà trước hạn.

Hai giả định về phần chi

1. Không hỏng hóc gì: nên để khoảng 5% doanh thu cho bảo trì, sửa chữa. Sau khoảng 5 năm phải thay giường tủ, điều hòa.
2. Không có thuế: cho thuê có doanh thu thì phải kê khai và đóng thuế. Bảng nào không có dòng thuế là bảng đẹp hơn sự thật.

Một khoản nữa hay vắng mặt trong bảng là chi phí mỗi lần đổi khách. Riêng hoa hồng tìm khách đã mất 80 đến 100% tiền phòng tháng đầu.

Cách trích trước cho khoản thứ nhất ở bài khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì.

Hai giả định về khoản vay và lúc bán

1. Lãi suất giữ ở mức ưu đãi: nhiều khoản vay chỉ nhẹ ở giai đoạn đầu. Phải tính bằng lãi suất sau ưu đãi, rồi thử thêm kịch bản tăng 2 đến 3%.
2. Bán lại được ngay với giá cao hơn: từ 2022 đến nay giá nhà đã tăng rất nhanh, nên mình không kỳ vọng tốc độ đó lặp lại. Tòa giá trị lớn còn cần thời gian chờ người mua.

Hai phép thử mình hay dùng: nếu lãi suất lên 15% thì có chịu được không, nếu 20% số phòng bị trống thì có trụ được không. Tính trên giấy trước khi nó xảy ra.

Phần lãi vay mình viết ở bài lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất.

Một giả định về phòng chờ đổi cả kết quả

Một tòa mình từng quay ở Gò Vấp, giá khoảng 14 tỷ, có 10 phòng sẵn và 4 phòng chờ. Phòng cho thuê khoảng 5,5 đến 5,8 triệu.

• Tính trên 10 phòng đang có: khoảng 55 triệu mỗi tháng, tức 660 triệu một năm, khoảng 4,7% mỗi năm.
• Giả định làm thêm 4 phòng chờ: khoảng 75 đến 80 triệu mỗi tháng, khoảng 6,4 đến 6,8%.

Cùng một tòa nhà, chỉ đổi một giả định là con số đi từ 4,7% lên gần 7%. Cả hai đều là tính gộp, chưa trừ chi phí vận hành. Con số thứ hai còn chưa trừ tiền làm thêm bốn phòng.

Với tòa có phòng chờ thì phải tính hai kịch bản: dòng tiền hiện tại, và dòng tiền sau khi làm thêm kèm chi phí làm thêm phòng. Một tòa ở Tân Bình cũng vậy: 15 phòng sẵn cho khoảng 6,4%, làm thêm 4 phòng chờ thì khoảng 7,5%.

Soát một bảng tính trong mười phút

Cầm bảng tính người ta đưa, mình hỏi lần lượt bảy câu:

1. Bảng đang tính kín bao nhiêu phần trăm?
2. Giá thuê lấy từ hợp đồng hay từ giá cao nhất?
3. Đây là số khoán hay số tự vận hành?
4. Đã có dòng bảo trì và thay nội thất chưa?
5. Đã có dòng thuế chưa?
6. Lãi vay đang tính ở mức nào, hết ưu đãi thì sao?
7. Nếu năm năm nữa giá nhà đứng yên thì thương vụ này còn ổn không?

Một bảng tính 12% mỗi năm, sau khi trừ đủ các khoản trên, có thể chỉ còn 4 đến 5%. Mình viết trong bài tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Tỷ suất cho thuê nhà dòng tiền bao nhiêu là tốt
• Cách tính dòng tiền ròng NOI của nhà dòng tiền
• Checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước khi đi xem nhà
• Lãi suất thả nổi và rủi ro khi vay mua nhà đất
• Nhà dòng tiền Gò Vấp 14 tỷ, 68m² trong khu phân lô ô tô tránh
• Cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so
• Cách kiểm tra bảng lợi nhuận nhà cho thuê môi giới gửi

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.