Vì sao cùng một căn nhà mà mỗi môi giới báo một giá

Vì sao mỗi môi giới báo một giá cho cùng một căn

Một căn nhà dòng tiền giá 15 đến 20 tỷ thường được nhiều môi giới cùng rao. Mỗi người nắm thông tin ở một thời điểm và ở một mức độ gần chủ khác nhau.

Có ba nguyên nhân mình gặp nhiều nhất: giá cũ chưa cập nhật, tin đăng để câu khách, và giá đã cộng thêm phần chênh.

Giá cũ chưa được cập nhật

Khi lãi suất cao kéo dài, nhiều chủ nhà chịu áp lực và hạ giá dần. Tại thời điểm mình quay video về chuyện này, trên thị trường có khoảng 200 đến 300 căn mà chủ chấp nhận cắt lỗ.

Chủ hạ giá hôm nay thì người làm việc trực tiếp với chủ biết trước. Những tin rao cũ vẫn nằm trên mạng với giá cũ. Thế là cùng một căn có hai, ba mức giá.

Cách xử lý đơn giản: hỏi người báo giá con số đó cập nhật ngày nào.

Tin đăng để câu khách

Có những tin rao một căn nhà với thông số rất lý tưởng: giá thấp, diện tích rộng, ảnh rất đẹp. Mục đích của tin này không phải bán căn nhà đó. Mục đích là để bạn nhấc máy gọi.

Cũng có tin mà thông tin không khớp với căn nào cả, vì căn nhà đang xây hoặc không có thật.

Khi gọi, bạn được báo nhà vừa bán rồi, hoặc được hẹn đi xem rồi đổi sang căn khác. Mức giá thấp nhất bạn thấy nhiều khi là mức giá không có thật. Mình viết kỹ ở bài cách nhận biết tin đăng nhà đất ảo.

Giá đã cộng thêm phần chênh

Cũng có trường hợp người rao cộng thêm một khoản vào giá chủ đưa. Người mua khó biết nếu không có gì để so.

Cách phòng là tự có vùng giá của mình trước khi nghe ai báo giá. Tìm ít nhất ba căn cùng khu, cùng loại, hỏi rõ lý do chủ bán, rồi tự cộng giá đất với tiền xây. Ba con số đặt cạnh nhau, căn nào bị kê giá sẽ lộ ra. Xem bài xem giá giao dịch nhà đất thật ở đâu.

Người môi giới chuyên khu giúp được gì ngoài chuyện báo giá

Một người chuyên đúng khu vực, làm lâu và nắm chắc địa bàn thì không chỉ báo giá. Qua cách họ trả lời về giá quanh khu, bạn đánh giá được họ định giá có chắc không. Người đó còn làm được ba việc mà một tin rao không làm được:

• Tìm hiểu chủ nhà trước khi bạn gặp: chủ có thật sự cần bán không, bán vì lý do gì, có đang cần tiền gấp không.
• Làm giá trước một vòng. Nếu giá chào cao quá, mình nhờ bạn môi giới nói chuyện với chủ trước, rồi mới vào gặp trực tiếp. Không được lần một thì quay lại lần hai, lần ba.
• Lo phần sau khi mua. Với nhà cho thuê, mua bán xong chưa phải là xong, còn việc làm sổ, thuế, tìm khách thuê và vận hành.

Hàng xóm cũng là một nguồn để kiểm lại. Trước khi cọc, mình sang nhà bên cạnh hỏi chuyện: chủ nhà có vẻ cần bán gấp không, nhà có tranh chấp ranh giới, lối đi với ai không. Ba mươi phút nói chuyện với hàng xóm có thể cho bạn nhiều thông tin hơn cả tháng tự tìm hiểu.

Cách tìm ra giá thật của chủ

1. Hỏi giá đó cập nhật ngày nào và đã gồm những gì.
2. Hỏi lý do chủ bán. Người nắm được lý do thường là người làm việc trực tiếp với chủ.
3. Chọn một, hai người chuyên đúng khu vực và đúng loại nhà bạn tìm, thay vì gọi cho mười người theo mười tin đăng.
4. Khi đặt cọc, chỉ đặt cọc với người đứng tên trên sổ và phải được nhìn thấy sổ gốc trước khi giao tiền.

Câu đã gồm những gì là hỏi về thuế phí. Theo luật, thuế thu nhập cá nhân là thuế của người bán, nhưng trên thực tế hai bên hay thỏa thuận để người mua trả. Khi đi mua, mình cộng thêm khoảng 2,5% vào giá bán để ra giá vốn thật của mình.

Giá cuối cùng vẫn là giá bạn và chủ ngồi lại với nhau. Chuẩn bị cho buổi đó theo bài cách đàm phán mua nhà để được giá tốt.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách nhận biết tin đăng nhà đất ảo khi tìm mua nhà
• Cách đàm phán mua nhà để được giá tốt
• Nhà dòng tiền cắt lỗ ngon vậy, vì sao môi giới không tự mua
• Xem giá giao dịch nhà đất thật ở đâu khi chỉ thấy giá rao
• Bảng chấm điểm nhà dòng tiền khi đã xem quá nhiều căn
• Những việc cần làm trước khi đặt cọc mua nhà đất
• Hoa hồng môi giới nhà đất bao nhiêu và ai là người trả

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.