Bên thuê trả nhà trước hạn thì chủ nhà nên làm gì

Vì sao bên thuê trả nhà trước hạn

Đơn vị thuê lại cả tòa sống bằng phần chênh giữa tiền họ thu từ khách thuê phòng và tiền khoán họ trả cho chủ nhà. Nếu đơn vị thầu bị lỗ quá nhiều, họ có thể trả nhà trước hạn.

Ví dụ một tòa 25 phòng ở Gò Vấp. Khi kín cả 25 phòng, tòa thu khoảng 150 triệu mỗi tháng. Mức khoán trả cho chủ nhà là 115 triệu. Phần chênh 35 triệu phải trả chi phí vận hành, bù những tháng trống phòng, rồi mới tới lãi của bên thuê lại.

Khi phòng trống nhiều lên hoặc chi phí tăng, phần chênh đó hết rất nhanh. Một người làm cho thuê viết rằng xây thì dễ, lấp phòng mới khó.

Mức khoán thế nào thì bên thuê lại còn sống được

Thông thường đơn vị thầu thuê lại cả tòa với giá khoảng 70 đến 80% giá phòng. Ví dụ phòng cho thuê ra 5 triệu thì họ thuê vào khoảng 3,8 đến 4 triệu, thanh toán cho chủ theo kỳ, thường 3 tháng một lần.

Theo mình biết, mỗi phòng họ cần lãi khoảng 1 đến 1,5 triệu mỗi tháng mới đủ chi phí. Riêng việc tìm khách đã mất 80 đến 100% tiền thuê tháng đầu cho hoa hồng, chưa tính công quản lý.

Vì vậy nếu giá thị trường của một phòng khoảng 6 triệu mà họ nhận thuê lại 5,5 triệu, bạn phải xem lại. Không ai làm kinh doanh với phần chênh 500 nghìn mỗi phòng.

Soi lại tòa 25 phòng ở trên: mức khoán 115 triệu bằng khoảng 77% số thu khi kín phòng, phần chênh khoảng 1,4 triệu mỗi phòng. Con số này nằm trong vùng bên thuê lại sống được.

Tiền cọc không phải lớp bảo vệ duy nhất

Một người xem đưa ra tiêu chí của mình: chỉ mua căn có bên thuê lại cả nhà và đóng cọc ba tháng. Cọc là cần, nhưng ba tháng cọc chỉ bù được ba tháng tiền khoán.

Thứ bảo vệ chủ nhà lâu dài là việc tòa nhà vẫn sống được khi không còn bên thuê lại. Tức là các phòng vẫn cho thuê lẻ được với giá thị trường, và có người đứng ra vận hành.

Ba cách vận hành và ưu nhược từng cách mình viết ở bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Phép thử trước khi mua một tòa đang khoán

Trước khi tin vào con số khoán, hãy tự hỏi: nếu ngày mai bên thuê lại trả nhà thì tòa này thu được bao nhiêu.

1. Giá thuê từng phòng quanh khu đó đang là bao nhiêu.
2. Tòa đang kín bao nhiêu phòng thật, không tính theo hợp đồng khoán.
3. Mức khoán có sát với tổng tiền phòng theo giá thị trường không.

Cũng nên hỏi bên thuê lại đã vận hành tòa nhà bao lâu. Hợp đồng mới ký sát ngày rao bán thì cần hỏi kỹ hơn. Cách soát từng điểm ở bài kiểm tra hợp đồng thuê lại ảo hay thật.

Điều khoản nên có trong hợp đồng khoán

Hãy chọn đơn vị uy tín và đọc kỹ hợp đồng về thời hạn và điều khoản trả nhà. Những điểm nên có:

• Thời hạn thuê và số tháng tiền cọc.
• Bên thuê lại bị phạt thế nào nếu bỏ hợp đồng giữa chừng, phải báo trước bao lâu.
• Khi trả nhà, bên thuê lại bàn giao danh sách khách đang ở và tiền cọc của khách.
• Hiện trạng nội thất, thiết bị lúc nhận và lúc trả.
• Ai lo phòng cháy và ai nộp thuế.

Khi bên thuê đã báo trả nhà

1. Nhận danh sách khách đang ở và tiền cọc của từng khách.
2. Giữ những khách đang ở, báo cho họ biết người quản lý mới.
3. Chọn một trong ba hướng: tự vận hành, thuê người quản lý, hoặc tìm bên thuê lại mới.
4. Tính lại dòng tiền theo số phòng đang có khách thật.

Tìm bên thuê lại mới không khó như nhiều người nghĩ. Có những đơn vị nhận thuê lại cả tòa trong ba đến năm năm rồi cho thuê lẻ từng phòng, trả tiền cho chủ nhà theo tháng hoặc theo quý. Bên mình cũng làm việc này.

Nếu phòng đang trống nhiều, nguyên nhân thường nằm ở giá hoặc ở chính căn phòng. Mình viết ở bài vì sao nhà cho thuê trống phòng.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Hợp đồng cho thuê nhà cần những điều khoản nào
• Cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê
• Cách quản lý nhà cho thuê bằng công cụ miễn phí
• Lợi suất khoán lại 4 đến 5% có nên mua nhà dòng tiền
• Cách nhận biết tòa nhà kín phòng ảo trước khi mua
• Người vận hành nhà cho thuê quyết định dòng tiền tới đâu
• Giá khoán lại nhà cho thuê thường bằng bao nhiêu doanh thu

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.