Xử lý phòng trống nhà cho thuê trong 30 ngày đầu

Xử lý phòng trống nhà cho thuê bắt đầu từ nguyên nhân

Phòng trống thường rơi vào một trong ba nguyên nhân:

• Người thuê không biết đến. Nhiều chủ nhà tự khai thác có phòng rộng, giá hợp lý, vị trí tốt mà vẫn khó cho thuê, vì không làm tiếp thị và không có quan hệ với đội môi giới cho thuê trong khu.
• Giá kỳ vọng cao hơn mặt bằng. Trống phòng là trống so với mức giá hiện tại.
• Khu đó thừa phòng. Trong một thời gian ngắn, nguồn cung phòng mới ra quá nhiều, trong khi số người thuê mỗi năm không tăng đột biến.

Mỗi nguyên nhân có một cách chữa khác nhau. Vì vậy tuần đầu tiên chưa nên sửa gì cả, chỉ đi tìm xem tòa nhà đang ở trường hợp nào.

Tuần một là ghi lại sự thật

1. Lấy sao kê ba tháng gần nhất, ghi mọi khoản thu chi, tách riêng lãi vay, sửa chữa, điện chung. Bạn sẽ thấy tiền đang mất ở đâu.
2. Ghi từng phòng trống: trống từ bao giờ, khách cũ đi vì lý do gì.
3. Đóng vai người đi thuê, xem tin đăng phòng tương tự quanh khu để biết giá thật.
4. Hỏi các đội cho thuê trong khu vực: phòng như của mình đang ra với giá nào, bao lâu thì kín.

Phần lớn vấn đề đến từ một vài nguyên nhân. Ghi ra giấy xong, thường chỉ còn hai khoản lớn cần xử lý trước.

Tuần hai là đưa giá về đúng mặt bằng

Phần lớn người thuê chuyển phòng là vì giá. Nhiều khách bỏ cọc vì giá thuê năm trước cao quá, họ chuyển sang phòng rộng hơn với giá tương đương.

Tính thử: phòng 5 triệu mà trống một tháng thì chia cho cả năm bạn mất khoảng 400 đến 500 nghìn mỗi tháng. Giảm giá khoảng 300 đến 500 nghìn một phòng cũng ra con số tương đương, nhưng nhà được lấp đầy và chủ nhà yên tâm làm việc khác.

Khi giá đã đúng, mình chọn thêm giá trị để giữ giá: mạng nhanh và ổn định, thêm máy giặt theo tầng, giàn phơi có mái, tầng một sáng sủa thay cho bãi xe tối. Mình viết kỹ ở bài cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê.

Tuần ba là làm lại ảnh và mở thêm kênh

• Chụp lại ảnh phòng thật đẹp và sáng. Nhiều nhà ngoài đời đẹp nhưng ảnh xấu, phòng trống trơn không trang trí, khách nhìn ảnh là không muốn đi xem.
• Đưa phòng cho nhiều đội đẩy phòng. Đăng lên các hội nhóm, tìm thêm đội mới thay vì chỉ dựa vào đội cũ.
• Tăng hoa hồng cho môi giới cho thuê. Môi giới có nhiều phòng trong tay sẽ ưu tiên phòng đẹp, rẻ và thưởng cao.
• Báo cho những người đang thuê biết có phòng trống và thưởng cho ai giới thiệu được người quen vào ở.

Khoản thưởng cho khách cũ rẻ hơn nhiều so với phí môi giới hay một tháng để trống phòng. Từng kênh mình viết riêng ở bài các kênh tìm khách thuê căn hộ dịch vụ.

Tuần bốn là sửa hợp đồng để không lặp lại

Lấp xong phòng mà không sửa gốc thì vài tháng sau lại trống. Ba việc nên làm:

1. Danh sách chờ: đăng tin cả khi đang kín phòng, mời người quan tâm để lại thông tin. Có sẵn danh sách thì lấp một phòng trống chỉ mất vài ngày.
2. Điều khoản báo trước 30 ngày: khách phải báo trước 30 ngày việc có gia hạn hay không, nếu không thì mất một phần cọc. Bạn có đủ một tháng để tìm người thay.
3. Quỹ dự phòng trống phòng: mỗi tháng trích 10% doanh thu vào một tài khoản riêng. Tháng nào hụt thì lấy từ quỹ bù vào.

Sẽ luôn có tháng trống phòng. Người làm chuyên nghiệp không hy vọng điều đó không xảy ra, họ chuẩn bị trước cho nó.

Hết 30 ngày mà vẫn trống thì xem lại hai thứ

Thứ nhất là thời điểm. Một tòa của mình ở Đống Đa nhập vào cuối năm vẫn trống 5 đến 6 trên 22 phòng. Còn nếu nhập nhà đúng mùa sinh viên xuống, cuối tháng 8 đầu tháng 9, thì kín chỉ trong 1 đến 2 ngày. Trống vì lệch mùa thì cần kiên nhẫn và giá mềm, không cần sửa nhà.

Thứ hai là chính căn phòng. Khi cung vượt cầu, người thuê chuyển từ nhà cũ sang nhà mới đẹp, thoáng, đủ tiện ích. Những căn thiết kế lỗi thời sẽ rất khó cho thuê kể cả ở vị trí đẹp.

Nếu bạn không có thời gian theo từng việc trên, thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp là một lựa chọn. Họ có sẵn đội đẩy phòng và cách lấp khách nhanh hơn chủ tự làm. Cách mình xử lý ở Hà Nội viết trong bài cách lấp đầy phòng cho thuê.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Vì sao nhà cho thuê trống phòng dù vị trí đẹp
• Kinh nghiệm chọn khách thuê nhà và giữ khách ở lâu
• Người vận hành nhà cho thuê quyết định dòng tiền tới đâu
• Cách vận hành nhà dòng tiền, khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.