Bán tòa nhà trên 30 tỷ thì bán cho ai và mất bao lâu

Vì sao bán tòa nhà trên 30 tỷ chậm hơn tòa 20 tỷ

Tầm giá quyết định số người mua được. Những tòa mình bán nhanh nhất thường quanh 20 đến 25 tỷ. Lý do rất đơn giản: người có khoảng 10 tỷ tiền mặt thì nhiều, và họ vay thêm được khoảng 10 tỷ.

Lên đến 35, 40 tỷ thì khác. Người mua phải có sẵn 20 tỷ trở lên, và số người như vậy ít hơn hẳn. Tòa nhà vẫn bán được nhưng thời gian chờ dài hơn.

Vậy khi bán một tòa lớn, câu hỏi không phải là có ai mua không. Câu hỏi là ai đang có sẵn từ 20 tỷ, và họ đang tìm gì.

Ba nhóm người mua nổi một tòa trên 30 tỷ

• Người có 25 đến 30 tỷ và vay thêm. Ví dụ có 25 tỷ, vay thêm 5 đến 10 tỷ để mua tài sản 30 đến 35 tỷ, nếu dòng tiền đủ trả nợ.
• Người có 30 đến 50 tỷ, mua ít vay hoặc không vay. Nhóm này ưu tiên bảo toàn vốn và thu nhập đều.
• Người đang giữ nhà mặt phố muốn đổi sang tài sản có tiền thuê. Nhiều khách của mình có nhà mặt phố 30 đến 50 tỷ nhưng tiền thuê không đủ trang trải việc học của con. Tiền thuê nhà mặt phố chỉ quanh 1% mỗi năm.

Nhưng nhiều khách của mình đổi một căn mặt phố lấy hai hoặc ba tòa trong ngõ, thay vì dồn vào một tòa lớn. Mình kể ở bài có nên bán nhà mặt phố để mua nhà dòng tiền.

Nghĩa là tòa trên 30 tỷ của bạn không chỉ cạnh tranh với các tòa lớn khác. Nó còn cạnh tranh với phương án mua hai tòa 15 đến 20 tỷ.

Người mua tầm này soi những gì

Ở quy mô này, sai lầm nhỏ cũng ảnh hưởng lớn tới dòng tiền, nên người mua kiểm kỹ hơn. Những câu bạn sẽ bị hỏi:

• Tài sản có dòng tiền thật hay chỉ là doanh thu dự kiến.
• Tỷ lệ lấp đầy hiện tại là bao nhiêu.
• Chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng là bao nhiêu.
• Pháp lý có sạch, sổ có rõ ràng không.
• Nếu cần bán lại trong một đến ba năm, tài sản có dễ bán không.

Họ cũng định giá ngược từ dòng tiền: với số tiền thuê thực tế này, trả bao nhiêu thì đạt tỷ suất họ muốn.

Hai tòa trên 30 tỷ trong các bài đã đăng

Tòa thứ nhất nằm ở mặt phố Hồ Tùng Mậu, Hà Nội, giá 38 tỷ. Tòa có 22 phòng studio đủ nội thất, sát ga tàu điện trên cao, dòng tiền khoảng 140 triệu mỗi tháng. Tính ra khoảng 1,68 tỷ một năm, tức khoảng 4,4% trên giá.

Tòa thứ hai là tòa khách sạn 22 phòng ở Tân Bình, giá ba mươi mấy tỷ lúc mình quay. Thửa đất khoảng 130 m², xây 6 lầu và 1 hầm, thông hai phố. Chủ đã cho đơn vị thứ ba thuê lại 160 triệu mỗi tháng, tương đương khoảng 6% mỗi năm.

Hai tòa có chung hai thứ người mua tầm này tìm: một lý do rõ về vị trí, và một con số tiền thuê kiểm được bằng hợp đồng. Đây là số trong các bài đã đăng, giá và tiền thuê hiện tại cần hỏi lại.

Bán một tòa trên 30 tỷ mất bao lâu

Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng. Đặt giá cao hơn thị trường thì có thể mất tới nửa năm.

Với tòa 35, 40 tỷ, thời gian chờ dài hơn mốc đó, dài hơn bao nhiêu thì tùy từng căn. Bài này không đưa ra con số chung, vì chưa tìm được thống kê nào đo riêng thời gian bán của các tòa trên 30 tỷ.

Thứ tính trước được là chi phí của từng tháng chờ. Nếu bạn không vay và tòa vẫn đang cho thuê, giữ nhà và tiếp tục thu tiền thuê trong lúc chờ là chuyện bình thường.

Nếu đang vay, mỗi tháng chờ là một tháng tiền lãi. Ví dụ giả định: khoản vay 10 tỷ ở lãi 12% một năm thì tiền lãi 100 triệu mỗi tháng. Chờ sáu tháng là 600 triệu, chờ một năm là 1,2 tỷ.

Việc nên làm để một tòa lớn bán nhanh hơn

1. Chuẩn bị bộ hồ sơ để người mua tự kiểm: sổ và hồ sơ xây dựng, hợp đồng thuê của từng phòng, sao kê tiền thuê, giấy tờ phòng cháy, và lý do bán nói thật.
2. Vẫn cho thuê bình thường trong lúc rao bán. Mỗi phòng trống là một khoản bị trừ vào giá.
3. Soát giá bằng con mắt người mua. Họ so với các căn đang chào cùng khu và với tiền căn nhà làm ra.
4. Đưa tòa nhà tới đúng ba nhóm người mua ở trên, thay vì rao chung với các tòa 15 tỷ.

Bộ hồ sơ nên giữ từ ngày mua ở bài hồ sơ bán tòa nhà cho thuê.

Nếu bán chỉ vì cần một khoản tiền thì còn lối khác, như mang sổ và sao kê tiền thuê ra ngân hàng để vay thế chấp. Xem bài cần tiền gấp khi giữ nhà cho thuê.

Còn nếu bạn đang định mua một tòa tầm này, hãy tự hỏi luôn: sau này ai sẽ mua lại căn này của mình, và họ có đủ tiền không.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Thanh khoản nhà dòng tiền và vì sao tầm 20 tỷ dễ bán
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn trên 30 tỷ
• Rao bán nhà không ai mua thì nên làm gì
• Căn hộ dịch vụ có bán được không khi cần rút vốn
• Bán lại nhà dòng tiền có lỗ không và lỗ khi nào
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 20 đến 30 tỷ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.