Nhà dòng tiền TP.HCM và Hà Nội khác nhau thế nào

Cùng một số tiền, mua tòa nhà cho thuê ở Hà Nội hay TP.HCM thì khác gì nhau?

Mình làm nhà dòng tiền ở Hà Nội gần năm năm rồi mới vào TP.HCM. Sau nửa tháng ở đây, mình thấy hai thị trường khác nhau ở những điểm rất cụ thể. Bài này so sánh từng điểm một. Các con số là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Nhà dòng tiền TP.HCM và Hà Nội khác nhau về giá đất và đường

Cùng một tầm tiền, đường trước nhà ở TP.HCM rộng hơn nhiều. Ô tô tránh nhau gần như là tiêu chuẩn, trong khi ở Hà Nội phần lớn nhà cho thuê nằm trong ngõ.

Về giá, một tòa nhà dòng tiền vị trí đẹp ở Hà Nội đang giao dịch quanh 300 đến 330 triệu mỗi mét vuông. Ở TP.HCM, loại tương đương khoảng 180 đến 200 triệu, tức chỉ bằng khoảng 60%.

Bảng tóm tắt giá tòa nhà dòng tiền vị trí đẹp: Hà Nội 300–330 triệu/m²; TP.HCM, loại tương đương 180–200 triệu/m²; TP.HCM so với Hà Nội bằng khoảng 60% — Tóm tắt: giá tòa nhà dòng tiền vị trí đẹp

Giá thuê và tỷ suất dòng tiền

Giá thuê ở TP.HCM theo mình cao hơn Hà Nội khoảng 30%. Một phòng studio ở Đống Đa mình đang cho thuê khoảng 6 triệu. Phòng tương đương ở Bình Thạnh cho thuê được 8 đến 9 triệu.

Giá mua thấp hơn mà giá thuê cao hơn nên tỷ suất dòng tiền chênh rõ: nhà ở nội đô Hà Nội hiện quanh 4% mỗi năm, còn ở TP.HCM khoảng 7 đến 8% nếu tự vận hành.

Dòng tiền 10% mỗi năm có thật không

Có những căn đạt 10%, nhưng phải tự vận hành theo hình thức cho thuê ngắn ngày. Nếu giao cho một đơn vị thuê lại thì khoảng 6 đến 6,5%. Tự vận hành căn vị trí đẹp thì khoảng 7 đến 8%.

Pháp lý, TP.HCM phải hoàn công mới sang tên

Đây là điểm khác lớn nhất về pháp lý. Ở TP.HCM, các tòa nhà xây để bán phải hoàn công, tức ghi nhận tài sản trên đất vào sổ, rồi mới sang tên được. Vì vậy một căn xây bán ở đây thường mất khoảng một năm.

Với người mua, hoàn công có ba cái lợi:

Tài sản trên đất được ghi nhận trên sổ.
Vay ngân hàng được nhiều hơn.
Nhà khó xây sai phép hay vượt tầng, vì sai thì không hoàn công được.

Một điểm nữa mình rất thích là khoảng lùi phía sau nhà theo giấy phép xây dựng. Nhờ đó nhà có hai mặt thoáng và có lối thoát hiểm cả trước lẫn sau. Mình viết kỹ trong bài tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà cho thuê.

Bảng tóm tắt hoàn công rồi mới sang tên, người mua được gì: Tài sản trên đất được ghi nhận trên sổ; Vay ngân hàng được nhiều hơn; Nhà khó xây sai phép hay vượt tầng — Tóm tắt: hoàn công rồi mới sang tên, người mua được gì

Khả năng tăng giá của hai thị trường

Giá đất TP.HCM gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ trong 5 đến 6 năm qua, không tăng gấp đôi gấp ba như Hà Nội. Mình cho rằng đây là lý do dòng tiền đầu tư sẽ chú ý đến TP.HCM nhiều hơn.

Dù vậy, mình không kỳ vọng TP.HCM sốt nóng như Hà Nội, vì thói quen tích sản bằng nhà đất ở ngoài Bắc mạnh hơn. Khi mua ở đây, mình tính dòng tiền là chính, phần tăng giá đất là phần cộng thêm và không ai chắc chắn được.

Có lo bão hòa nguồn cung không

Nguồn cung tăng mà nhu cầu đứng yên thì sẽ bão hòa. Nhưng khổ đất đẹp để làm nhà dòng tiền, khoảng 100 m² với mặt tiền 5 đến 6 m, lại khá hiếm. Phần lớn đất ở đây ngang 4 m, dài 20 đến 25 m, khó chia phòng thoáng.

Kiểu dãy trọ có gác lửng theo mình sẽ dần bị thay thế. Người thuê bây giờ thích căn hộ dịch vụ có đủ công năng trong phòng. Mua đúng khổ đất, đúng vị trí gần trung tâm thì ít phải lo trống phòng.

Nên bắt đầu từ quận nào, mình viết trong bài mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào.

Đang cân nhắc giữa Hà Nội và TP.HCM?

Mình có bảng hàng ở cả hai thành phố để bạn so sánh trực tiếp giá, dòng tiền và pháp lý từng căn. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Nhà dòng tiền TP.HCM và Hà Nội khác nhau thế nào?

TP.HCM có đường rộng hơn, giá mua mỗi mét vuông thấp hơn và giá thuê cao hơn khoảng 30%, nên tỷ suất dòng tiền cao hơn. Hà Nội thì giá đất tăng mạnh hơn trong những năm qua.

Dòng tiền nhà cho thuê ở TP.HCM khoảng bao nhiêu phần trăm?

Tại thời điểm quay video, khoảng 6 đến 6,5% mỗi năm nếu cho đơn vị thuê lại và 7 đến 8% nếu tự vận hành căn vị trí đẹp.

Vì sao mua nhà dòng tiền ở TP.HCM phải chờ hoàn công?

Vì ở TP.HCM nhà xây để bán phải hoàn công, ghi nhận tài sản trên đất vào sổ rồi mới sang tên được cho người mua.

Đã có nhà ở Hà Nội có nên mua thêm ở TP.HCM không?

Theo mình là nên cân nhắc nếu bạn muốn tăng tỷ suất dòng tiền và phân bổ tài sản sang một thành phố đông dân khác. Cần có đơn vị vận hành tin cậy tại chỗ.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.