Mua nhà cũ về sửa cần tính những chi phí nào

Nhà cũ rẻ bằng nửa nhà mới, mua về sửa lại có lời không?

Có thể lời, cũng có thể là một cái hố tiền. Một khách của mình dự toán sửa nhà 300 triệu, làm xong hết gần 600 triệu. Mình cũng trực tiếp phá dỡ và xây lại nhà trong ngõ ở Đống Đa nên biết việc này vất vả thế nào. Bài này gom lại những thứ cần tính trước khi mua nhà cũ.

Nội Dung

Mua nhà cũ về sửa, ba khoản chi phí hay phát sinh

Kết cấu ngầm: đập tường ra mới thấy thấm dột, nứt, móng yếu. Trong trường hợp của khách mình, riêng gia cố và chống thấm phát sinh khoảng 200 triệu.
Điện nước âm tường: tưởng chỉ thay vài ổ cắm, hóa ra dây điện và ống nước đã mục, phải đục ra làm lại. Phát sinh khoảng 150 triệu.
Chi phí không tên: thủ tục xin phép sửa chữa, vật tư tăng giá, các khoản lặt vặt. Cộng lại thêm khoảng 100 triệu.

Từ 300 triệu dự toán, thực tế lên gần 600 triệu.

Cách tính để không bị đội vốn

Thuê đơn vị thẩm định kết cấu độc lập. Mất vài triệu, đổi lại bạn biết căn nhà đang có bệnh gì và chữa hết bao nhiêu.
Nhân đôi dự toán. Có báo giá của thợ rồi thì lấy con số đó nhân hai. Nếu vẫn thấy lời thì làm, không thì bỏ.
Tính cả thời gian. Sáu tháng sửa nhà là sáu tháng không có tiền thuê, chưa kể công sức.

Điều cần nhớ

Giá mua cộng chi phí sửa đã nhân đôi, cộng số tháng không có tiền thuê. Tổng đó mới là giá vốn thật của một căn nhà cũ.

Máy ép cọc và chồng đối trọng bê tông trên khu đất hẹp giữa hai nhà — Ép cọc cho một tòa nhà cho thuê xây mới ở Tân Bình, TP.HCM

Sửa nhà hạng mục nào phải xin phép

Theo những gì mình nắm tại thời điểm quay video, ba nhóm việc sau cần có giấy phép:

Động đến kết cấu chịu lực: đập tường chịu lực, mở rộng cửa trên tường chịu lực, cấy thêm cột.
Làm tăng diện tích sàn: cơi nới ban công, xây thêm gác lửng, nâng mái thành phòng áp mái. Đây là lỗi hay bị phạt nhất.
Thay đổi kiến trúc mặt ngoài: đổi hình dáng ban công, làm thêm cầu thang sắt bên ngoài.

Sơn sửa bên trong, thay gạch, thay cửa thì thường không cần xin phép. Quy định có thể khác theo địa phương và thời điểm, bạn nên hỏi phường trước khi làm.

Phá dỡ và xây lại trong ngõ nội đô

Phá một căn nhà bốn tầng trong ngõ ở Đống Đa, bên mình mất 15 đến 20 ngày. Tất cả phải đục phá bằng tay, đục thông sàn để chuyển vật liệu xuống. Thứ bảy, chủ nhật làm ít hơn để đỡ ồn cho hàng xóm.

Trước khi phá, mình phải xin phường, sang từng nhà giáp ranh quay lại hiện trạng và ký xác nhận. Có căn giáp tới năm, bảy hộ. Có nhà mình phải làm cả mái tôn che cho hàng xóm để đảm bảo an toàn, xây xong thì hoàn trả sân như cũ.

Phần giá đất và giá xây thì dễ tính. Phần quan hệ với hàng xóm và chính quyền mới là phần khó, và nó làm chi phí đội lên. Nếu bạn không có nghề, mình khuyên mua nhà xây sẵn hoặc mua từ lúc xây thô để còn kiểm soát được chất lượng. Xem bài nên mua nhà dòng tiền xây sẵn hay tự xây.

Thép cột và dầm đang được lắp dựng nhìn từ trên cao xuống — Xây trong khu dân cư đông đúc cần làm việc kỹ với hàng xóm (ảnh minh hoạ)

Sửa nhà cũ để bán, làm đẹp ba chỗ

Nếu mục đích là bán, đừng đập đi làm lại toàn bộ. Người mua quyết định bằng cảm xúc, và ba chỗ sau tác động mạnh nhất:

Sơn trắng toàn bộ: khoảng 15 đến 20 triệu. Tường sáng làm nhà trông sạch và rộng hơn.
Làm mới nhà vệ sinh: thay bồn cầu, chậu rửa, vòi sen, khoảng 10 đến 15 triệu.
Thay đèn: bỏ bóng cũ, lắp đèn âm trần ánh sáng trắng. Chỉ vài triệu.

Tập trung tiền vào ba chỗ này, đừng sửa lan man. Các lưu ý khi mua nhà cải tạo để cho thuê, mình viết trong bài mua chung cư mini cải tạo hay nhà xây thô.

Muốn mua nhà xây sẵn thay vì tự sửa?

Mình cập nhật các tòa xây mới và xây thô để bạn không phải gánh rủi ro sửa chữa. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà cũ về sửa có lời không?

Có thể lời nếu bạn tính đủ chi phí. Nên thuê thẩm định kết cấu, nhân đôi dự toán sửa chữa và cộng cả những tháng không có tiền thuê.

Chi phí nào hay phát sinh khi sửa nhà cũ?

Gia cố kết cấu và chống thấm, làm lại điện nước âm tường, và các khoản lặt vặt như thủ tục, vật tư tăng giá.

Sửa nhà hạng mục nào phải xin phép?

Những việc động đến kết cấu chịu lực, làm tăng diện tích sàn hoặc thay đổi kiến trúc mặt ngoài. Bạn nên hỏi phường trước khi làm.

Vì sao phải ký giáp ranh trước khi phá dỡ nhà?

Để ghi nhận hiện trạng nhà hàng xóm trước khi thi công, tránh tranh chấp, kiện tụng về sau nếu có hư hại.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.