Quy tắc 72 trong bất động sản và kế hoạch giữ nhà dài hạn

Mua một tòa nhà cho thuê rồi cứ thu tiền hằng tháng, vậy đã đủ chưa?

Chưa đủ. Người làm chuyên nghiệp không chỉ mua một tài sản, họ mua kèm một kế hoạch cho nhiều năm. Kế hoạch đó bắt đầu từ một phép tính rất nhanh là quy tắc 72, rồi đến ba giai đoạn mà tòa nhà nào cũng đi qua.

Nội Dung

Quy tắc 72 trong bất động sản là gì

Lấy 72 chia cho tỷ suất sinh lời mỗi năm, ra số năm ước tính để số vốn tăng gấp đôi nếu toàn bộ lợi nhuận được tái đầu tư. Áp vào tỷ suất dòng tiền của từng loại nhà ở Hà Nội tại thời điểm quay video:

Nhà liền kề, biệt thự, nhà phố cho thuê nguyên căn: khoảng 1% mỗi năm, tức 72 năm.
Chung cư: khoảng 3% mỗi năm, tức 24 năm.
Chung cư mini, căn hộ dịch vụ: khoảng 5 đến 6% mỗi năm, tức khoảng 12 đến 14 năm.

Phép tính này chỉ tính riêng dòng tiền. Phần giá nhà tăng là phần cộng thêm và không ai chắc chắn được. Từ 2022 đến nay giá nhà đã tăng rất nhanh, nên mình không kỳ vọng tốc độ đó lặp lại trong những năm tới.

Hai yếu tố giúp tài sản tăng giá trị qua một chu kỳ

Tính khan hiếm: thứ gì hiếm thì giá trị tăng trưởng cao. Nhà trong lõi các quận trung tâm không tạo thêm được.
Giá trị sử dụng thật: ở được và cho thuê được.

Mình hay kiểm tra thêm bốn điểm: có nhu cầu ở thật, cho thuê được, vay ngân hàng được và bán được khi cần. Đất ở tỉnh xa thường vướng điểm cuối. Bản thân mình cũng từng phải cắt lỗ đất tỉnh. Chuyện này mình kể trong bài bài học đầu tư đất nền.

Bảng tóm tắt bốn điểm mình kiểm tra: Có nhu cầu ở thật; Cho thuê được; Vay ngân hàng được; Bán được khi cần — Tóm tắt: bốn điểm mình kiểm tra

Giai đoạn một, tích lũy dòng tiền

Vài năm đầu nhà còn mới, chi phí sửa chữa thấp. Đây chưa phải lúc nghĩ đến bán. Việc cần làm là tối đa hóa tiền thuê, điều chỉnh giá đều hằng năm, dùng lợi nhuận để trả nợ và lập các quỹ dự phòng.

Ba câu mình tự hỏi cho giai đoạn này: kế hoạch tăng giá thuê là gì, có đàm phán lại lãi suất với ngân hàng không, và mỗi tháng trích bao nhiêu cho quỹ bảo trì.

Giai đoạn hai, quyết định giữ hay bán

Sau khoảng năm năm, nhà bắt đầu cũ và chi phí tăng. Đây là ngã ba đường:

Thị trường có đang sốt không. Nếu có, cân nhắc bán chốt lời.
Tỷ suất dòng tiền còn tốt không. Nếu thấp, cân nhắc bán để chuyển sang tài sản khác.
Giá trị nhà đã tăng thì có thể vay thêm trên chính tài sản đó để đầu tư tiếp không.

Cách ra quyết định bằng con số, mình viết trong bài nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ.

Bảng tóm tắt sau khoảng năm năm, ba câu hỏi: Thị trường có đang sốt không; Tỷ suất dòng tiền còn tốt không; Có thể vay thêm trên chính tài sản để đầu tư tiếp không — Tóm tắt: sau khoảng năm năm, ba câu hỏi

Giai đoạn ba, cải tạo lớn để bắt đầu chu kỳ mới

Nếu quyết định giữ, đến một lúc phải làm lại lớn: dùng quỹ bảo trì đã tích lũy để cải tạo, nâng cấp toàn diện. Việc này đưa giá thuê lên mặt bằng mới và mở ra một chu kỳ khai thác mới. Không làm thì tòa nhà xuống cấp dần và mất khách.

Cách trích quỹ cho việc này, xem bài khấu hao nhà cho thuê và cách lập quỹ bảo trì.

Điều cần nhớ

Trước khi xuống tiền, hãy trả lời ba câu: ba năm đầu tối ưu dòng tiền thế nào, sau năm năm lấy tiền đâu để làm mới, và khi nào thì bán.

Muốn tìm một tòa nhà để giữ lâu dài?

Mình cập nhật các tòa ở vị trí khan hiếm, kèm tỷ suất dòng tiền để bạn tự áp quy tắc 72. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà Hà Nội

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Quy tắc 72 trong bất động sản là gì?

Lấy 72 chia cho tỷ suất sinh lời mỗi năm để ước tính số năm vốn tăng gấp đôi. Ví dụ tỷ suất dòng tiền 6% mỗi năm thì khoảng 12 năm.

Cho thuê chung cư bao lâu thì nhân đôi vốn theo quy tắc 72?

Với tỷ suất dòng tiền khoảng 3% mỗi năm thì khoảng 24 năm, chưa tính phần giá nhà tăng.

Vòng đời của một bất động sản dòng tiền có mấy giai đoạn?

Ba giai đoạn: tích lũy dòng tiền khi nhà còn mới, quyết định giữ hay bán khi nhà bắt đầu cũ, và cải tạo lớn để bắt đầu chu kỳ mới.

Khi nào nên cải tạo lớn tòa nhà cho thuê?

Khi nhà đã cũ, giá thuê không tăng được nữa và bạn quyết định giữ lâu dài. Nên dùng quỹ bảo trì đã tích lũy từ những năm đầu.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.