Bảng chấm điểm nhà dòng tiền khi đã xem quá nhiều căn

Vì sao cần một bảng chấm điểm nhà dòng tiền

Đi xem nhiều thì mới cảm nhận được thị trường và biết mình thật sự cần gì. Mình vẫn khuyên vậy.

Vấn đề là mỗi căn hơn nhau một điểm. Căn này ngõ rộng hơn, căn kia nhiều phòng hơn, căn nọ giá mềm hơn. So từng điểm lẻ thì không căn nào thắng hẳn.

Bạn cũng không thể đòi cả vị trí đẹp, dòng tiền cao mà giá lại rẻ. Phải biết mình ưu tiên điều gì, rồi chấm mọi căn theo đúng một bảng.

Sáu lớp trong bảng

Trước khi một tòa được mình đưa lên video, mình soi nó qua sáu lớp. Bạn kẻ một bảng, mỗi căn một dòng, mỗi lớp một cột:

1. Giá: giá chào so với vùng giá bạn tự tính thì cao hay thấp.
2. Dòng tiền: tiền thực nhận mỗi tháng là bao nhiêu, có giấy tờ chứng minh không.
3. Nhu cầu thuê: ai đang thuê, khoảng năm năm nữa khu này còn ai thuê.
4. Pháp lý: sổ, giấy phép xây dựng, hoàn công, phòng cháy.
5. Tài chính và đòn bẩy: nếu vay thì sau khi trả ngân hàng còn dư không.
6. Thanh khoản: sau này muốn bán thì ai mua.

Cách tính vùng giá ở lớp đầu tiên, bạn xem bài cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so.

Cách chấm từng lớp

Mình không chấm thang 10. Mỗi ô chỉ có ba mức:

• Đạt: có giấy tờ hoặc con số kiểm được.
• Chưa rõ: mới nghe nói, chưa thấy giấy.
• Không đạt: đã kiểm và có vấn đề.

Danh sách những thứ cần xem ở từng lớp có trong checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước.

Những câu hỏi để có số liệu điền vào bảng

Muốn chấm được thì phải có số liệu. Đi xem căn nào cũng nên hỏi cùng một bộ câu hỏi, để các dòng trong bảng so được với nhau:

• Cho lớp dòng tiền: tòa có bao nhiêu phòng, hiện bao nhiêu phòng đang có khách. Giá thuê thực thu trung bình ba tháng gần nhất là bao nhiêu. Phòng trống thường trống bao lâu.
• Cho lớp nhu cầu thuê: khách ở trung bình bao lâu, thường trả phòng vì lý do gì.
• Cho lớp pháp lý: ai đứng tên tài sản, có đang thế chấp hay tranh chấp không.
• Cho lớp giá: lý do chủ bán là gì. Câu này giúp mình hiểu khoảng đàm phán.
• Cho phần chi phí: chi phí vận hành mỗi tháng gồm những gì, sáu tháng gần nhất có sửa hạng mục nào đáng kể không.

Câu nào chủ nhà hoặc người vận hành không trả lời được, mình ghi ô đó là chưa rõ. Với khu gần trường học hoặc văn phòng, mình hỏi thêm tháng nào cao điểm, tháng nào dễ trống nhất.

Lớp nào không đạt thì loại ngay

Sáu lớp không ngang nhau. Có hai lớp mà không đạt là mình dừng, không lấy lớp khác bù vào.

• Pháp lý: phòng cháy là điểm yếu của mô hình này, vì có thể kéo theo rủi ro pháp lý cho chủ nhà. Sổ không rõ, diện tích hụt, xây vượt giấy phép cũng vậy.
• Dòng tiền: doanh thu không chứng minh được thì mọi phép tính phía sau đều vô nghĩa.

Ngoài hai lớp đó, có những dấu hiệu nhìn bằng mắt cũng đủ để mình ghi không đạt cho tới khi kiểm xong: nhiều vết thấm mốc ở trần và tường, thoát nước chậm có mùi cống, điện hay nhảy aptomat, khu để xe quá chật, hành lang tối. Gặp dấu hiệu xấu không có nghĩa là không mua được. Nó có nghĩa là chưa nên xuống tiền khi chưa kiểm tra đủ.

Các lớp còn lại có thể đánh đổi. Vị trí càng đẹp thì dòng tiền càng thấp, nên căn được điểm ở thanh khoản thường yếu hơn ở dòng tiền. Phần giấy tờ xem ở bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê.

Dùng bảng để chọn ra ba căn cuối

1. Gạch hết những căn có ô không đạt ở pháp lý hoặc dòng tiền.
2. Với các ô chưa rõ, xin giấy tờ để đổi thành đạt hoặc không đạt.
3. Giữ lại ba căn nhiều ô đạt nhất, đi xem lại lần hai.

Đến đây việc chọn không còn là cảm giác. Bạn nhìn vào bảng là thấy mỗi căn đang thiếu gì. Căn nào thiếu ở giá thì đem đi trả giá, theo bài cách đàm phán mua nhà để được giá tốt.

Thay vì gọi cho mười người theo mười tin đăng, mình cũng khuyên chọn một, hai người chuyên đúng khu vực và đúng loại nhà bạn tìm, rồi nhờ họ điền bảng này cùng bạn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Checklist thẩm định nhà dòng tiền 9 bước khi đi xem nhà
• Tiêu chí chọn nhà dòng tiền đẹp theo vị trí, dòng tiền và thiết kế
• Những lưu ý bắt buộc trước khi xuống tiền mua nhà dòng tiền
• Cách định giá nhà dòng tiền bằng ba phép so
• Nhà cho thuê đủ giấy tờ đáng giá hơn nhà thiếu giấy ở đâu
• Thẩm định độc lập trước khi mua nhà có cần không

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.