Doanh thu thực thu nhà cho thuê khác doanh thu lý thuyết

Hai mươi phòng nhân sáu triệu là 120 triệu, sao thực tế thu về không tới?

Dưới video của mình có bạn viết: không nên lấy tổng số phòng nhân giá phòng, câu hỏi ở đây là ai là người thuê. Bạn ấy nói đúng. Doanh thu thực thu nhà cho thuê là tiền thật về tài khoản mỗi tháng, còn số phòng nhân giá thuê chỉ là doanh thu lý thuyết. Bài này chỉ ra năm chỗ làm hai con số lệch nhau và cách quy từ con số này về con số kia.

Nội Dung

Doanh thu thực thu nhà cho thuê là gì

Doanh thu không phải số phòng nhân giá thuê. Doanh thu là tiền thật về tài khoản mỗi tháng.

Doanh thu lý thuyết là con số cao nhất tòa nhà có thể thu nếu phòng nào cũng kín, ai cũng trả đúng giá cao nhất và đúng hạn. Tin rao thường ghi con số này.

Năm chỗ làm hai con số lệch nhau

Phòng trống: lúc nào cũng có phòng đang chờ khách mới. Với các tòa mình đang vận hành trong quận lõi Hà Nội, tỷ lệ trống khoảng 5 đến 10% một tòa. Vùng ven có nơi chỉ kín khoảng 80%.
Giá hợp đồng thấp hơn giá cao nhất: ở một tòa tại Gò Vấp mình từng quay, giá thuê khoảng 5 đến 6,5 triệu mỗi phòng, phòng phía trong là 5 triệu. Lấy 6,5 triệu nhân với tất cả các phòng là sai.
Phòng chưa đưa vào cho thuê: cũng tòa đó có 25 phòng sẵn và 3 phòng chờ. Doanh thu chỉ tính trên 25 phòng.
Tiền không phải tiền phòng: tiền điện nước thu hộ và tiền cọc không phải doanh thu.
Chi phí mỗi lần đổi khách: riêng hoa hồng tìm khách đã mất 80 đến 100% tiền thuê tháng đầu.

Phòng vừa hoàn thiện chưa có nội thất, còn chiếc thang nhôm dựng cạnh bục giường — Phòng đang hoàn thiện chưa có người thuê thì chưa tính vào doanh thu (ảnh minh hoạ)

Ví dụ từ một tòa mình nhập

Một tòa của mình ở Đống Đa nhập vào cuối năm vẫn trống 5 đến 6 trên 22 phòng. Doanh thu lý thuyết tính trên 22 phòng. Doanh thu thực thu lúc đó chỉ tính được trên 16 đến 17 phòng.

Thời điểm cũng quan trọng. Khu phụ thuộc sinh viên chỉ nóng vào khoảng tháng 8. Qua đợt đó, lấp khách rất khó. Cách mình xử lý ở bài cách lấp đầy phòng cho thuê.

Bảng tóm tắt một tòa 22 phòng ở Đống Đa: Doanh thu lý thuyết tính trên 22 phòng; Cuối năm còn trống 5 đến 6 phòng; Doanh thu thực thu tính trên 16 đến 17 phòng — Tóm tắt: một tòa 22 phòng ở Đống Đa

Cách quy doanh thu lý thuyết về thực thu

Cộng giá trên hợp đồng của từng phòng đang có người ở. Không dùng giá cao nhất.
Bỏ ra ngoài tiền điện nước thu hộ và tiền cọc.
Trừ tiếp 5 đến 10% cho những lúc phòng chờ khách mới.
So kết quả với sao kê 6 đến 12 tháng. Hai con số phải gần nhau.

Một tòa thu 100 triệu trên giấy

Trừ 10% trống phòng còn 90 triệu. Đây mới là điểm bắt đầu để trừ chi phí vận hành, chưa phải tiền về tay.

Các bước trừ tiếp theo ở mẫu bảng tính dòng tiền nhà cho thuê. Cách xin giấy tờ để đối chiếu ở bài cách kiểm tra doanh thu nhà cho thuê.

Bảng tóm tắt bốn bước: Cộng giá hợp đồng từng phòng đang có người ở; Bỏ tiền điện nước thu hộ và tiền cọc; Trừ 5 đến 10% cho phòng chờ khách; So với sao kê 6 đến 12 tháng — Tóm tắt: bốn bước

Khách trả chậm và khách ở ngắn cũng làm thực thu hụt đi

Năm chỗ ở trên nhìn thấy được trên giấy. Còn hai thứ chỉ thấy khi đã vận hành: khách trả chậm và khách ở ngắn.

Khách trả chậm: theo kinh nghiệm của mình, người xin nợ nửa tiền cọc thì gần như chắc chắn sẽ không trả tiền thuê đúng hạn. Nhận đủ cọc và tiền nhà tháng đầu rồi mới giao chìa khóa. Mỗi tháng đọc sao kê, cột tiền vào cho biết ai luôn chuyển đúng ngày, ai hay chuyển trễ, chuyển thiếu.

Khách ở ngắn: mỗi lần đổi khách là một lần trống phòng và một lần mất hoa hồng. Ba lý do khách vào rồi lại đi mình hay gặp:

Phòng nào cũng giống nhau, khách không có lý do để gắn bó.
Chủ nhà chỉ xuất hiện khi thu tiền.
Hợp đồng dễ đi hơn dễ ở: khách báo trước một tuần là trả phòng được.

Nên có giá ưu đãi cho hợp đồng một năm và phần thưởng cho người ở lâu. Khi xem một tòa để mua, hai câu nên hỏi là khách ở trung bình bao lâu và thường trả phòng vì lý do gì. Hỏi thêm phòng trống thường trống bao lâu.

Bảng tóm tắt hai thứ làm thực thu hụt đi: Khách trả chậm nhận đủ cọc mới giao phòng; Khách ở ngắn ưu đãi hợp đồng một năm; Kiểm hằng tháng cột tiền vào trên sao kê — Tóm tắt: hai thứ làm thực thu hụt đi

Trả lời câu hỏi ai là người thuê

Con số thực thu chỉ bền khi nguồn người thuê bền. Mình hay hỏi: người thuê chủ yếu là ai, sinh viên hay người đi làm, làm ở đâu. Và khoảng 5 năm nữa ai sẽ là người thuê ở khu này.

Quận lõi ổn định hơn vì người đi làm tập trung ở đó. Ở vùng ven, nguồn cung phòng mới tăng nhanh thì phòng trống nhiều. Các lý do khác mình viết ở bài vì sao nhà cho thuê trống phòng dù vị trí đẹp.

Muốn biết doanh thu thực thu của một tòa đang bán?

Mình gửi số phòng đang có người ở, giá từng loại phòng và tiền thực về mỗi tháng của các tòa đang bán. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Doanh thu thực thu nhà cho thuê là gì?

Là tiền thuê thật sự về tài khoản mỗi tháng, tính trên các phòng đang có người ở và theo giá hợp đồng.

Doanh thu lý thuyết khác thực thu bao nhiêu?

Tùy tòa. Riêng phòng trống đã chiếm ít nhất 5 đến 10%. Có tòa mình nhập vào cuối năm trống 5 đến 6 trên 22 phòng.

Tiền cọc và tiền điện nước có tính vào doanh thu không?

Không nên. Tiền cọc phải trả lại khách, tiền điện nước phần lớn là thu hộ. Chỉ phần chênh điện nước mới là thu thêm.

Làm sao kiểm doanh thu thực thu của một tòa?

Cộng giá hợp đồng từng phòng đang có người ở, rồi so với sao kê hoặc sổ thu 6 đến 12 tháng.

Khách trả tiền phòng chậm có làm giảm thực thu không?

Có. Tiền chưa về tài khoản thì chưa phải thực thu. Nên nhận đủ cọc và tiền tháng đầu rồi mới giao phòng, và đọc sao kê hằng tháng để biết ai hay chuyển trễ.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.