Tòa căn hộ dịch vụ bao nhiêu phòng là vừa

Một tòa cho thuê nên có 12, 16 hay 25 phòng?

Một nhà đầu tư mình quen từng từ chối một tòa với đúng một dòng: chia ra 19 phòng mà dòng tiền thấp quá, 3%. Nhiều phòng nghe thì to, nhưng số phòng không phải là thứ bạn mua. Bài này nói tòa căn hộ dịch vụ bao nhiêu phòng là vừa theo từng khổ đất, và ba phép kiểm khi nhìn vào con số phòng trên tin rao.

Nội Dung

Tòa căn hộ dịch vụ bao nhiêu phòng là do khổ đất quyết định

Số phòng hợp lý đi ra từ khổ đất, không phải từ mong muốn của chủ.

Khoảng 50 đến 55 m²: chia được 3 phòng một tầng, tổng 16 đến 18 phòng. Loại này ngày càng hiếm.
Khoảng 60 m², mặt tiền 5 m: chia mỗi tầng 3 hoặc 4 phòng là đẹp, chia 2 phòng là phí.
Khoảng 100 m², mặt tiền từ 5 đến 7 m: mỗi tầng bốn phòng, hai phòng mặt trước và hai phòng mặt sau, hành lang ở giữa.
Khoảng 136 m², mặt tiền hơn 6 m: một tòa ở Gò Vấp mình từng quay chia mỗi tầng 6 phòng, tổng 25 phòng, nhờ có ba giếng trời và phần lùi phía sau làm ban công.

Khổ 100 m² mà mặt tiền chỉ 4 m thì các phòng ở giữa bị bí. Cùng diện tích nhưng cho thuê kém hơn. Xem bài thiết kế nhà dòng tiền nên chia phòng thế nào.

Bảng tóm tắt mỗi khổ đất chia được bao nhiêu phòng: 50 đến 55 m² 3 phòng mỗi tầng; 60 m², mặt tiền 5 m 3 hoặc 4 phòng mỗi tầng; 100 m², mặt tiền 5 đến 7 m 4 phòng mỗi tầng; 136 m², mặt tiền hơn 6 m 6 phòng mỗi tầng — Tóm tắt: mỗi khổ đất chia được bao nhiêu phòng

Nhiều phòng hơn chưa chắc nhiều tiền hơn

Cùng một thửa đất, tòa chia được nhiều phòng thoáng hơn thì dòng tiền cao hơn, giá trị cao hơn và cũng dễ bán hơn. Chữ quan trọng là thoáng.

Nhồi thêm phòng vào một diện tích nhỏ thì mỗi phòng bé đi, thiếu sáng, giá thuê mỗi phòng thấp xuống. Trong khi nội thất, thiết bị, phòng cháy vẫn tính theo từng phòng. Tổng doanh thu nghe thì to, quy ra phần trăm trên số tiền bỏ ra lại thấp. Đó là trường hợp 19 phòng mà chỉ 3% ở đầu bài.

Ánh sáng và sự riêng tư là hai thứ người thuê sẵn sàng trả thêm tiền. Làm vệ sinh khép kín cho từng phòng, dù phòng nhỏ đi một chút, giá thuê có thể tăng 30 đến 40%. Nhưng nhỏ tới mức không còn cửa sổ thì ngược lại.

Giếng trời có khung sắt nhìn từ dưới lên trong một tòa nhà cho thuê — Giếng trời ở tòa 25 phòng tại Gò Vấp, nhờ đó các phòng phía trong vẫn có ánh sáng

Ví dụ giá thuê theo vị trí phòng ở một tòa tại Gò Vấp

Ở một tòa tại Gò Vấp mình từng quay, phòng mặt trước rộng khoảng 23 m², có ban công, cho thuê 8 đến 8,5 triệu mỗi tháng. Phòng phía sau nhỏ hơn, khoảng 5,6 triệu. Phòng trước đắt hơn phòng sau khoảng 2 triệu, tức khoảng 30%, vì rộng hơn và có ban công.

Bài học mình rút ra từ căn nhà này:

Chọn vị trí có nhóm khách thuê rõ ràng, như sinh viên và người đi làm.
Hoàn thiện đẹp và đủ tiện nghi để khác với mặt bằng chung.
Khi tính dòng tiền, lấy mức thuê bình thường, không lấy mức cao nhất.

Một tòa khác ở Gò Vấp trên đất 68 m² chỉ chia mỗi tầng hai phòng trước, một phòng sau, nhưng phòng nào cũng có ánh sáng.

Thị trường càng nhiều phòng cho thuê thì thiết kế và mức hoàn thiện càng quyết định khả năng giữ giá thuê.

Bảng tóm tắt giá thuê theo vị trí phòng ở một tòa tại Gò Vấp: Phòng mặt trước 23 m², có ban công 8 đến 8,5 triệu; Phòng phía sau, nhỏ hơn khoảng 5,6 triệu; Phòng trước đắt hơn phòng sau khoảng 30% — Tóm tắt: giá thuê theo vị trí phòng ở một tòa tại Gò Vấp

Ba phép kiểm khi nhìn số phòng

Giá trên mỗi phòng: lấy tổng giá chia cho số phòng. Ví dụ một tòa 16 phòng ở Hà Nội đang chào 21 tỷ là hơn 1 tỷ mỗi phòng. Căn cùng khu mà cao hơn hẳn thì phải có lý do.
Phòng nào cũng có cửa sổ và vệ sinh khép kín không: đi hết từng phòng, không chỉ xem phòng đẹp nhất.
Số phòng thực tế có khớp giấy phép không: số tầng, số phòng đang khai thác phải đối chiếu với giấy phép xây dựng.

Phép kiểm thứ ba xem ở bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê.

Bảng tóm tắt ba phép kiểm: Giá trên mỗi phòng; Phòng nào cũng có cửa sổ, vệ sinh khép kín; Số phòng thực tế khớp giấy phép — Tóm tắt: ba phép kiểm

Số phòng và việc vận hành

Hai mươi phòng là hai mươi hợp đồng, hai mươi người thuê, hai mươi cái điều hòa. Phòng càng nhiều thì việc càng nhiều.

Nếu thuê quản lý, chi phí khoảng 200 đến 300 nghìn mỗi phòng mỗi tháng. Một người quản lý giỏi có thể lo khoảng 70 phòng. Một tòa riêng lẻ không đủ việc cho một người, nên chủ thường thuê chung quản lý với các tòa khác hoặc khoán lại cho một đơn vị vận hành.

Ba cách vận hành mình so trong bài khoán lại, thuê quản lý hay tự quản lý.

Hai cửa phòng cạnh nhau cùng mở, nhìn vào hai phòng cho thuê giống nhau có gác gỗ và cửa sổ lớn — Mỗi cánh cửa là một hợp đồng, một người thuê, một bộ thiết bị phải lo (ảnh minh hoạ)

Số phòng và chuyện bán lại

Số phòng kéo theo tổng giá. Những tòa mình bán nhanh nhất thường quanh 20 đến 25 tỷ, vì người có khoảng 10 tỷ tiền mặt thì nhiều và họ vay thêm được khoảng 10 tỷ.

Lên đến 35, 40 tỷ thì người mua phải có sẵn 20 tỷ trở lên, và số người như vậy ít hơn hẳn. Tòa vẫn bán được nhưng thời gian chờ dài hơn. Xem bài thanh khoản nhà dòng tiền.

Số phòng không phải là mục tiêu

Thứ cần nhìn là tiền thực nhận trên tổng số tiền bỏ ra, mỗi phòng có đủ sáng để giữ giá thuê không, và tòa nhà có đứng được về giấy tờ không.

Muốn xem các tòa có phòng nào cũng thoáng?

Mình cập nhật các tòa trên khổ đất đẹp, kèm số phòng, giá thuê từng loại phòng và giá tính trên mỗi phòng. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Tòa căn hộ dịch vụ bao nhiêu phòng là hợp lý?

Tùy khổ đất. Khổ 50 đến 55 m² thường 16 đến 18 phòng. Khổ khoảng 100 m² mặt tiền 5 đến 7 m chia được bốn phòng mỗi tầng.

Nhiều phòng có phải lúc nào cũng tốt hơn?

Không. Nhiều phòng chỉ tốt khi phòng nào cũng thoáng và giữ được giá thuê. Nhồi phòng làm giá thuê mỗi phòng giảm trong khi chi phí vẫn tính theo phòng.

Giá mỗi phòng bao nhiêu là hợp lý?

Mình lấy tổng giá chia cho số phòng để so các tòa cùng khu với nhau. Ở Hà Nội, mốc mình hay nhìn là mỗi phòng trên hay dưới 1 tỷ.

Số phòng có ảnh hưởng tới việc bán lại không?

Có, vì số phòng kéo theo tổng giá. Tòa quanh 20 đến 25 tỷ thường bán nhanh hơn tòa 35 đến 40 tỷ.

Phòng mặt trước và phòng phía sau chênh giá bao nhiêu?

Ở một tòa tại Gò Vấp mình từng quay, phòng mặt trước rộng hơn, có ban công, đắt hơn phòng phía sau khoảng 2 triệu mỗi tháng, tức khoảng 30%.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.