Cách đọc giấy phép xây dựng của một tòa nhà cho thuê

Đọc giấy phép xây dựng để biết điều gì

Trong bộ giấy tờ của một tòa nhà cho thuê, giấy phép xây dựng đứng ngay sau sổ. Nó cho biết nhà được cấp phép mấy tầng, mật độ xây dựng bao nhiêu, có lửng, có tum không. So với thực tế là biết chủ nhà có xây vượt hay không.

Nhà xây vượt giấy phép là rủi ro lớn: khó sang tên, ngân hàng không nhận thế chấp và có thể bị buộc tháo dỡ phần vượt. Vì vậy nên đọc giấy phép trước khi nói chuyện giá.

Các giấy tờ còn lại trong bộ hồ sơ, bạn xem ở bài giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê.

Những dòng cần xem trên giấy phép

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 01/7/2026, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ghi các nội dung chính sau:

• Vị trí xây dựng: lô đất, địa chỉ.
• Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi, nếu có.
• Mật độ xây dựng.
• Diện tích xây dựng tầng 1.
• Tổng diện tích sàn, gồm cả tầng hầm và tầng lửng.
• Số tầng, ghi rõ số tầng hầm và tầng lửng.
• Chiều cao công trình.

Giấy phép cấp trước ngày đó theo luật cũ cũng có các dòng tương tự. Với nhà nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, hồ sơ thiết kế kèm giấy phép còn phải ghi rõ tổng số căn hộ, số căn hộ từng tầng, diện tích mỗi căn và khu vực để xe, theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Số tầng trên giấy và số tầng ngoài thực tế

Nhiều người thấy nhà bảy tầng nhưng giấy phép không ghi bảy tầng thì lo. Thực tế ở Hà Nội, cách ghi thường là:

• Nhà bảy tầng thực tế: giấy phép ghi năm tầng, một lửng và một tum.
• Nhà sáu tầng thực tế: giấy phép ghi bốn tầng, một lửng và một tum.

Tầng lửng nằm ở vị trí tầng hai, tum là tầng trên cùng. Điều quan trọng là số tầng thực tế phải khớp với tổng số tầng, lửng và tum trên giấy phép.

Lửng và tum cũng có giới hạn. Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, tum không tính vào số tầng cao khi sàn mái tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái. Với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính khi diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn tầng ngay bên dưới, và chỉ được một tầng lửng như vậy.

Bốn phép so khi cầm giấy phép đi quanh nhà

1. Đếm tầng. Đứng ngoài đếm từ dưới lên, rồi đi thang bộ đếm lại. So với số tầng, lửng, tum trên giấy.
2. So tầng một. Lấy thước dây đo chiều rộng, chiều dài tầng một rồi so với diện tích xây dựng tầng 1 trên giấy phép.
3. So khoảng lùi. Ở TP.HCM, các căn mình dẫn khách xem thường lùi phía sau khoảng 1 đến 2 m theo giấy phép. Khoảng lùi cụ thể của từng lô đất nằm trong giấy phép của chính căn đó.
4. So số phòng. Đếm số phòng từng tầng rồi so với bản vẽ kèm giấy phép.

Bốn phép so này mất khoảng một giờ. Lệch ở đâu thì ghi lại và hỏi chủ nhà ở đó. Chủ nhà nói có mà không đưa được giấy thì mình tính là chưa có.

Vì sao một tầng lại đáng tiền

Số tầng được phép xây khác nhau theo từng khu và thay đổi theo từng thời kỳ. Nhà ít hơn một tầng thường mất hai đến bốn phòng, tức mất một phần dòng tiền. Khi so hai căn cùng giá, hãy so cả số tầng được phép.

Ở TP.HCM nhiều khu bị hạn chế chiều cao xây dựng. Căn xây được 7 tầng thường nằm trên đường có lộ giới lớn nên khá hiếm. Thêm được một tầng, dòng tiền tăng khoảng 15 đến 20%.

Cũng vì một tầng đáng tiền như vậy nên mới có chuyện xây thêm ngoài giấy phép. Một tầng thừa ra so với giấy là thứ cần hỏi tới cùng, không phải thứ được tặng thêm. Mình viết riêng ở bài nhà xây vượt tầng so với giấy phép thì người mua chịu gì.

Khi thực tế khác giấy phép

Không phải khác nào cũng là vi phạm. Nhưng thay đổi về vị trí xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng hoặc kết cấu chính là những thay đổi phải điều chỉnh giấy phép theo quy định hiện hành.

Ngân hàng là phép thử nhanh. Giấy phép 7 tầng nhưng xây 8 tầng, ngân hàng xuống kiểm tra thực tế, thấy sai phép là từ chối vì rủi ro bị tháo dỡ. Trước khi cọc, hãy hỏi thử ngân hàng xem căn đó vay được bao nhiêu.

Quy định xây dựng thay đổi theo từng thời kỳ và từng địa phương. Phần trích trong bài là văn bản có hiệu lực tại thời điểm viết. Với một căn cụ thể, bạn nên hỏi lại nơi cấp phép hoặc nhờ luật sư đọc hồ sơ. Nhà đã lên sổ hay chưa là một lớp kiểm khác, ở bài nhà chưa hoàn công có mua được không.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Thiết kế nhà dòng tiền nên chia phòng thế nào
• Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
• Diện tích thực tế nhỏ hơn sổ thì xử lý thế nào khi mua nhà
• Diện tích đất và diện tích sàn khác nhau thế nào
• Nhà cho thuê đủ giấy tờ đáng giá hơn nhà thiếu giấy ở đâu
• Hẻm bao nhiêu mét được xây mấy tầng ở TP.HCM

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.