Định giá thuê phòng theo thu nhập của người thuê

Phòng 8 triệu thì ai thuê, và lương bao nhiêu mới thuê nổi?

Dưới video một phòng 8 triệu ở Gò Vấp có bạn viết: 8 triệu thì lên chung cư cho xong. Bạn ấy đang so đúng cách người thuê vẫn so. Định giá thuê phòng không bắt đầu từ số tiền chủ nhà muốn thu. Nó bắt đầu từ thu nhập của người sẽ ở trong phòng đó và những lựa chọn khác họ có.

Nội Dung

Định giá thuê phòng bắt đầu từ thu nhập người thuê

Người thuê thường chỉ dành khoảng 20 đến 25% thu nhập cho tiền nhà. Từ quy tắc này tính ngược ra được mức giá một khu chịu được.

Thu nhập phổ biến của người đi làm khoảng 10 đến 25 triệu. Với họ, phòng khép kín khoảng 4 đến 6 triệu là hợp lý nhất.
Căn chung cư 2 đến 3 phòng ngủ giá thuê khoảng 17 đến 25 triệu mỗi tháng thì phải thu nhập 70 đến 100 triệu mới thuê nổi. Nhóm này không nhiều.
Phòng 8 triệu, nếu một người ở, cần thu nhập khoảng 32 đến 40 triệu.

Bảng tóm tắt thu nhập nào thuê được phòng nào: Thu nhập 10 đến 25 triệu phòng 4 đến 6 triệu; Phòng 8 triệu, ở một mình 32 đến 40 triệu; Chung cư 17 đến 25 triệu 70 đến 100 triệu — Tóm tắt: thu nhập nào thuê được phòng nào

Vì vậy câu hỏi đầu tiên là quanh nhà mình có bao nhiêu người ở mức thu nhập đó. Khu nhiều sinh viên thì ít. Khu gần văn phòng, gần sân bay thì nhiều hơn.

Hai người ở chung thì phép tính đổi

Một phòng 6 triệu thường ở được hai người, tức mỗi người khoảng 3 triệu, cộng phí dịch vụ là khoảng 3,5 triệu. Với người đi làm ở khu trung tâm, đây là mức chấp nhận được.

Bảng tóm tắt phép tính của người thuê: Giá phòng 6 triệu; Mỗi người khoảng 3 triệu; Cộng phí dịch vụ khoảng 3,5 triệu — Tóm tắt: phép tính của người thuê

Nên khi định giá, hãy nhìn phòng đó ở được mấy người. Phòng đủ rộng cho hai người thì mức trần gần như gấp đôi phòng chỉ đủ một người, dù hai phòng nằm cùng một tòa.

Điều này cũng giải thích vì sao phòng mặt trước rộng hơn thường cho thuê được giá cao hơn hẳn phòng phía sau.

Người thuê so phòng của bạn với cái gì

Bạn viết câu 8 triệu thì lên chung cư đang so với một lựa chọn khác. Người thuê nào cũng so như vậy, nên chủ nhà cần so trước họ.

So với chung cư: căn 2 đến 3 phòng ngủ ở Hà Nội khoảng 17 đến 25 triệu mỗi tháng. Một người thuê phòng 8 triệu chưa chắc lên được chung cư, trừ khi ở ghép.
So với phòng trống tự sắm đồ: sofa, giường tủ, tủ lạnh, bếp, bàn cộng lại đã hơn chục triệu, chưa kể điều hòa, máy giặt, bình nóng lạnh. Khi chuyển đi lại phải thuê xe chở hoặc bán rẻ.
So với phòng tương tự quanh đó: đây là phép so quyết định, vì khách xem ba, bốn phòng rồi mới chốt.

Phòng đã có sẵn mọi thứ, người thuê chỉ việc xách quần áo đến ở. Trả thêm vài trăm nghìn mỗi tháng để có phòng đủ đồ là phép tính có lợi cho họ. Mình viết ở bài vì sao giá thuê chung cư mini Hà Nội cao mà vẫn đông người thuê.

Khi nào phòng 8 triệu vẫn có người thuê

Căn phòng trong comment ở đầu bài nằm trong một tòa tại Gò Vấp. Phòng mặt ngoài rộng khoảng 23 m², cho thuê 8 đến 8,5 triệu mỗi tháng. Ba lý do nó giữ được giá:

Gần trường đại học và các trục đường chính.
Nhà mới, đẹp trong khu còn ít.
Có chỗ đỗ ô tô miễn phí ngay sau và bên hông nhà.

Phòng cho thuê có trần đèn hắt, cửa sổ vòm, giường và góc bếp gỗ — Một phòng rộng, sáng, có bếp riêng ở Hà Nội. Phòng như vậy đặt được giá cao hơn phòng phía sau (ảnh minh hoạ)

Nhiều khách thuê ở đó có ô tô riêng. Với họ, 8 đến 8,5 triệu lại thành rẻ, vì tìm được chỗ đỗ ô tô ở Sài Gòn rất vất vả. Một lợi thế nhỏ với chủ nhà có thể là thứ đáng tiền nhất với người thuê.

Khi tính dòng tiền

Lấy mức thuê bình thường, không lấy mức cao nhất. Phòng 8,5 triệu là phòng đẹp nhất tòa, không phải giá của cả tòa.

Giá trong cùng một tòa không nên bằng nhau

Ở tòa nhà đó, mình hỏi trực tiếp người thuê: phòng phía sau khoảng 5,6 triệu, phòng có ban công khoảng 6,5 triệu, phòng mặt trước 8 đến 8,5 triệu. Phòng mặt trước đắt hơn phòng sau khoảng 2 triệu, tức khoảng 30%.

Cùng một phòng cũng có hai giá: thuê ngắn hạn 10 triệu, ký dài hạn 8 đến 8,5 triệu.

Bảng tóm tắt mỗi loại phòng một giá: Phòng phía sau khoảng 5,6 triệu; Phòng có ban công khoảng 6,5 triệu; Phòng mặt trước 8 đến 8,5 triệu; Cùng phòng đó, thuê ngắn hạn 10 triệu — Tóm tắt: mỗi loại phòng một giá

Đặt một giá cho mọi phòng thì phòng đẹp bị bán rẻ còn phòng xấu thì trống. Định giá từng phòng theo ánh sáng, ban công và diện tích thì cả tòa dễ kín hơn.

Kiểm giá bằng thị trường rồi mới chốt

Trước khi chốt giá, hãy chụp tin đăng của ba căn tương tự trong khu vực. Khi cần nói chuyện tăng giá với khách cũ, mình cũng chuẩn bị đúng thứ này, theo bài cách tăng giá thuê nhà mà không mất khách thuê tốt.

Giá còn đổi theo mùa. Lúc cao điểm cho thuê được 5 triệu, lúc bình thường có thể chỉ 4,5 triệu. Chỉ cần điều chỉnh giá hợp lý là có khách. Chỉ khi đặt giá quá cao so với khu vực thì mới lo trống phòng.

Nếu phân vân giữa giữ giá và giảm giá: phòng 5 triệu trống một tháng thì chia cho cả năm mất khoảng 400 đến 500 nghìn mỗi tháng. Giảm 300 đến 500 nghìn mà kín ngay thì hai phương án ngang nhau, và bạn đỡ một tháng lo. Cách lấp phòng ở bài cách lấp đầy phòng cho thuê.

Muốn biết giá thuê thực tế từng phòng ở các tòa đang bán?

Mình hỏi giá trực tiếp người đang ở rồi mới đưa con số lên, có sao nói vậy. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Định giá thuê phòng dựa vào đâu?

Dựa vào thu nhập của người thuê trong khu. Họ thường dành khoảng 20 đến 25% thu nhập cho tiền nhà. Sau đó kiểm lại bằng giá ba căn tương tự quanh đó.

Thu nhập bao nhiêu thì thuê được phòng 8 triệu?

Nếu ở một mình thì khoảng 32 đến 40 triệu. Hai người ở chung thì mỗi người chỉ cần khoảng một nửa mức đó.

Các phòng trong một tòa có nên cùng giá không?

Không nên. Ở một tòa tại Gò Vấp, phòng mặt trước có ban công đắt hơn phòng phía sau khoảng 2 triệu, tức khoảng 30%.

Phòng trống thì giữ giá hay giảm giá?

Phòng 5 triệu trống một tháng tương đương mất 400 đến 500 nghìn mỗi tháng tính cả năm. Giảm 300 đến 500 nghìn mà kín ngay thì ngang nhau và đỡ lo.

Vì sao phòng đủ đồ cho thuê được giá hơn?

Vì người thuê không phải bỏ hơn chục triệu sắm đồ và không phải chở đồ khi chuyển đi. Trả thêm vài trăm nghìn mỗi tháng là có lợi cho họ.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.