Có 6 tỷ mua nhà cho thuê 6 tỷ hay vay thêm mua căn 10 tỷ

Có 6 tỷ mua nhà cho thuê thì có hai đường

Đường thứ nhất là mua một căn vừa tiền, không vay. Đường thứ hai là vay thêm 4 tỷ để mua căn 10 tỷ, tức vay 40% giá trị căn nhà.

Căn 10 tỷ cho về bao nhiêu? Ở Hà Nội tại thời điểm mình quay video, với tầm 10 tỷ bạn mua được một tòa hơn 40 mét vuông, tiền thuê khoảng 45 đến 55 triệu mỗi tháng. Đó là doanh thu, chưa trừ chi phí.

Còn căn 6 tỷ thì ngày càng ít. Lúc mình mới bán dòng sản phẩm này, một tòa nhà cho thuê trong nội đô Hà Nội chỉ khoảng 6, 7, 8 tỷ. Sau khoảng ba năm, tòa dưới 10 tỷ gần như không còn. Mặt bằng giá ở bài giá nhà dòng tiền Hà Nội.

Ví dụ dưới đây là giả định. Mình cho hai căn cùng tỷ suất gộp 6% một năm, để phần khác nhau chỉ còn là khoản vay.

Phương án một, mua căn 6 tỷ không vay

• Tiền thuê: 30 triệu mỗi tháng.
• Chi phí vận hành và dự phòng: 5 triệu.
• Tiền lãi, tiền gốc: không có.
• Còn lại: 25 triệu mỗi tháng.

Điểm mạnh là không có áp lực nợ. Dòng tiền không cao nhưng dễ kiểm soát và dễ giữ tài sản lâu dài.

Điểm yếu là căn nhỏ thì ít phòng, ít lựa chọn về vị trí. Mình từng viết rằng tòa 10 tỷ ở Hà Nội cho dòng tiền chỉ tương đương lãi gửi ngân hàng, và không nên cố mua một tòa cho thuê quá nhỏ.

Phương án hai, vay 4 tỷ mua căn 10 tỷ

Căn 10 tỷ thu 50 triệu mỗi tháng, lấy giữa khoảng 45 đến 55 triệu. Trừ 8 triệu chi phí vận hành và dự phòng, còn 42 triệu trước khi trả ngân hàng.

Khoản vay 4 tỷ, giả định trả gốc đều trong 25 năm, tức khoảng 13,3 triệu tiền gốc mỗi tháng. Tiền lãi đổi theo lãi suất:

• Lãi 6% một năm: tiền lãi 20 triệu, tổng trả khoảng 33,3 triệu, còn lại khoảng 8,7 triệu.
• Lãi 10% một năm: tiền lãi khoảng 33,3 triệu, tổng trả khoảng 46,7 triệu, mỗi tháng bù khoảng 4,7 triệu.
• Lãi 13% một năm: tiền lãi khoảng 43,3 triệu, tổng trả khoảng 56,7 triệu, mỗi tháng bù khoảng 14,7 triệu.

Mức 6% là kiểu lãi ưu đãi một, hai năm đầu. Hai mức sau là lãi thả nổi.

Đặt hai phương án cạnh nhau

Nhìn tiền còn lại mỗi tháng thì phương án không vay hơn hẳn. Phương án vay còn phải bù khi lãi thả nổi từ 10% trở lên. Nhưng trong khoản trả hằng tháng của nó có 13,3 triệu tiền gốc, tức mỗi tháng dư nợ giảm đi chừng đó.

Vốn vay phóng to cả quyết định đúng lẫn quyết định sai. Giá căn nhà tăng thì phần tăng tính trên 10 tỷ, trong khi vốn bỏ ra là 6 tỷ. Giá đứng yên mà lãi vay vẫn chạy thì phần thiệt cũng tính trên vốn tự có. Mình viết ở bài khi nào nên dùng đòn bẩy ngân hàng.

Con số thật từ căn 8 tỷ mình mua với một nửa vốn

Khoản vay 4 tỷ không lạ với mình. Căn nhà mình mua ở Hà Nội có giá 8 tỷ, mình vay 4 tỷ với lãi suất 6% cố định trong hai năm đầu. Mỗi tháng trả cả gốc và lãi khoảng 33 triệu. Tiền thuê mang về 43 triệu mỗi tháng.

Trong hai năm lãi suất cố định, mình không phải lấy thêm tiền túi để trả ngân hàng. Nhưng phần dư đó không phải để tiêu. Mình làm thêm, dồn thu nhập từ các nguồn khác để trả bớt gốc, để khi lãi chuyển sang thả nổi thì tiền thuê vẫn trả được.

Khi nào vay thêm 4 tỷ là hợp lý

1. Tỷ lệ vay. Vay 40% nằm trong khung 30 đến 50%, mức có thể hợp lý nếu tài sản có dòng tiền thật và bạn có quỹ dự phòng. Người chưa có kinh nghiệm nên vay dưới 30%.
2. Tỷ số trả nợ. Dòng tiền ròng chia cho tiền trả nợ hằng tháng nên từ 1,3 trở lên, tính bằng lãi suất thả nổi cao nhất có thể xảy ra. Trong ví dụ, tỷ số là 1,26 ở lãi 6% và còn 0,9 ở lãi 10%. Cách tính ở bài tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR.
3. Thu nhập ngoài tiền thuê. Thu nhập chỉ vài chục triệu mỗi tháng và không có nguồn nào khác để trả bớt gốc thì không nên vay tới mức này.
4. Quỹ dự phòng. Mua xong vẫn còn ít nhất sáu tháng chi phí cố định, gồm cả tiền trả nợ. Trong ví dụ là khoảng 328 triệu.

Với vốn 5 đến 10 tỷ, mình vẫn nói có thể xem tài sản 10 đến 20 tỷ, nhưng chỉ khi dòng tiền thật đủ tốt và tỷ lệ vay hợp lý. Trọng tâm là mua xong có giữ được tài sản không.

Chưa đạt cả bốn điều kiện thì có đường ở giữa: mua căn khoảng 8 tỷ và vay 2 tỷ, tức 25%. Cùng giả định, căn 8 tỷ thu 40 triệu, sau chi phí còn 33,5 triệu, trả ngân hàng khoảng 23,3 triệu ở lãi 10%, mỗi tháng vẫn dư khoảng 10 triệu.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn dưới 10 tỷ
• Mua nhà dòng tiền với 50% vốn có khả thi không
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Đầu tư bất động sản dòng tiền với vốn 10 đến 20 tỷ
• Vay 40% mà vẫn âm dòng tiền khi vay mua nhà vì sao
• Có 8 tỷ vay 10 tỷ mua nhà cho thuê thì rủi ro tới đâu

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.