Góp vốn mua chung nhà cho thuê cần thỏa thuận gì trên giấy

Góp vốn mua chung nhà có hai cách đứng tên

Cách thứ nhất, mọi người góp tiền cùng có tên trên giấy chứng nhận. Theo Bộ luật Dân sự 2015, đây là sở hữu chung theo phần: mỗi người có quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần của mình.

Cách thứ hai, một người đứng tên, những người còn lại chỉ giữ văn bản thỏa thuận với người đó. Tờ giấy trong câu bình luận ở đầu bài thường là loại này.

Pháp luật công nhận người có tên trên sổ. Nhờ người khác đứng tên giúp là việc có thể làm mất cả tài sản lẫn tình thân, như mình viết ở bài rủi ro khi mua nhà sổ chung, giấy viết tay và vi bằng.

Mua chung thì sổ ghi tên thế nào

Theo Luật Đất đai 2024, thửa đất có nhiều người chung quyền thì mỗi người được cấp một giấy chứng nhận. Nếu những người này có yêu cầu thì cấp chung một giấy và trao cho người đại diện.

Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, giấy cấp cho từng người có dòng ghi cùng sử dụng đất với người khác, còn thông tin đầy đủ của những người chung quyền nằm ở mã QR. Giấy cấp cho người đại diện thì ghi rõ là đại diện cho những người cùng sử dụng đất.

Việc cần làm là quét mã QR xem tên bạn có trong đó không. Không có tên thì thứ bạn cầm chỉ là thỏa thuận với người đứng tên.

Còn tỷ lệ góp, cách chia tiền thuê, cách rút vốn thì phải nằm trong một văn bản riêng giữa những người góp.

Có tên trên sổ rồi thì quyền tới đâu

Bộ luật Dân sự 2015 có sẵn vài quy định, áp dụng khi các bên không thỏa thuận khác:

• Quản lý: những người sở hữu chung cùng quản lý tài sản theo nguyên tắc nhất trí.
• Tiền thuê: mỗi người hưởng hoa lợi, lợi tức tương ứng với phần quyền của mình.
• Bán phần của mình: được, nhưng những người chung còn lại được ưu tiên mua trong 03 tháng kể từ ngày nhận thông báo bằng văn bản.

Còn bán hay thế chấp cả căn nhà thì cần tất cả cùng ký, hoặc cùng ủy quyền cho một người đại diện. Một người không ký là tài sản bị treo. Ngân hàng cũng rất ngại sổ đứng tên nhiều người, như mình viết ở bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Còn một rủi ro nữa: nếu một người chung vướng nợ mà tài sản riêng không đủ trả, chủ nợ có quyền yêu cầu chia tài sản chung hoặc yêu cầu người đó bán phần của mình.

Sáu nhóm điều khoản nên có trong văn bản thỏa thuận

Bộ luật Dân sự gọi thỏa thuận cùng góp tài sản, công sức, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm là hợp đồng hợp tác, và yêu cầu phải lập thành văn bản. Thỏa thuận mua chung nhà cho thuê nên trả lời được sáu nhóm câu hỏi:

1. Mục đích và thời hạn: giữ cho thuê hay bán lại, giữ chung mấy năm.
2. Vốn góp và tên trên sổ: ai góp bao nhiêu, ngày nào, chậm góp thì sao, ai có tên trên giấy chứng nhận.
3. Tiền thuê và chi phí: chia theo tỷ lệ nào, ngày nào, sửa chữa lớn thì ai bỏ thêm.
4. Vận hành và quyền quyết định: ai quản lý, có trả công không, việc nào phải tất cả đồng ý.
5. Rút vốn giữa chừng: báo trước bao lâu, định giá phần góp bằng cách nào.
6. Khi bán và khi có biến cố: bán ở mức nào, chia thế nào sau khi trả nợ, một người qua đời hoặc vướng nợ thì sao.

Nhóm đầu tiên hay bị bỏ qua nhất. Ví dụ một nhóm xây nhà để bán: năm người, mỗi người góp 2 tỷ, có 10 tỷ để mua đất và xây. Họ thống nhất trước một tỷ suất lợi nhuận, bán ra khoảng 15 tỷ rồi chia theo tỷ lệ góp vốn. Mình kể ở bài vì sao nhà dòng tiền tốt mà chủ vẫn bán.

Giấy tờ về tiền và chuyện công chứng

Tiền góp nên chuyển khoản, nội dung ghi rõ, vì sao kê là bằng chứng về nguồn tiền. Tiền thuê nên về một tài khoản riêng chỉ để thu tiền thuê, không dùng cho chi tiêu cá nhân.

Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực theo Luật Đất đai 2024. Còn văn bản thỏa thuận giữa những người góp vốn, Bộ luật Dân sự chỉ yêu cầu lập thành văn bản.

Dù vậy, theo Luật Công chứng 2024, cá nhân được tự nguyện yêu cầu công chứng một giao dịch, và văn bản công chứng có giá trị chứng cứ. Vì thế nên mang bản thảo thỏa thuận tới luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký.

Vi bằng không thay được việc này, vì vi bằng chỉ ghi nhận một sự việc có thật, ví dụ việc giao nhận tiền.

Khi nào không nên góp

Góp vốn là việc có thể cân nhắc, nhưng chỉ khi quyền lợi, pháp lý, dòng tiền và cách rút vốn đều rõ ràng. Nên dừng lại khi gặp một trong các dấu hiệu sau:

• Người rủ góp không đồng ý ghi tên bạn lên giấy chứng nhận.
• Không cho xem sổ gốc của căn nhà định mua.
• Tiền góp bị yêu cầu đưa bằng tiền mặt.
• Không ai trả lời được câu hỏi muốn rút vốn thì làm thế nào.

Phần trích trong bài là văn bản có hiệu lực tại thời điểm viết. Với một thương vụ cụ thể, bạn nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên đọc thỏa thuận trước khi chuyển tiền.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Giấy tờ cần kiểm tra khi mua tòa nhà cho thuê
• Đầu tư bất động sản vốn nhỏ nên chọn mô hình nào
• Chủ nhà không cho xem sổ trước khi đặt cọc thì làm gì
• Mua nhà nên giao tiền trước hay công chứng trước
• Có 5 tỷ mua gì cho thuê, căn hộ hay góp vốn mua tòa nhà
• Mua nhà thừa kế hoặc đồng sở hữu cần những ai ký

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.