Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền

Tỷ lệ vay an toàn là bao nhiêu

Tỷ lệ vay phụ thuộc vào dòng tiền ròng của tài sản, lãi suất, thời hạn vay, nguồn thu nhập ngoài, quỹ dự phòng và mức ổn định của khách thuê. Bạn có thể tham khảo khung sau:

• Dưới 30%: an toàn hơn, hợp với người mới hoặc người ưu tiên bảo toàn vốn.
• 30 đến 50%: có thể hợp lý nếu tài sản có dòng tiền thật và bạn có quỹ dự phòng. Cần kiểm tra kỹ khoản trả hằng tháng.
• 50 đến 60%: rủi ro từ trung bình đến cao, chỉ hợp khi tài sản có dòng tiền mạnh và bạn có thu nhập ngoài ổn định.
• Trên 60%: rủi ro cao, nhất là với người mới hoặc tài sản có dòng tiền chưa ổn định. Dễ áp lực khi lãi suất tăng hoặc trống phòng.

Đây là khung tham khảo, không phải công thức cứng. Vay 30% mà tài sản có dòng tiền yếu thì vẫn rủi ro. Vay 50% mà dòng tiền mạnh, quỹ dự phòng tốt và thu nhập ngoài ổn định thì vẫn kiểm soát được. Phía ngân hàng thường cho vay tới mức nào, bạn xem bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Vì sao không nên chỉ nhìn phần trăm vay

Tài sản 20 tỷ, vay 10 tỷ tức là vay 50%. Nhưng con số 50% chưa đủ để kết luận an toàn hay rủi ro. Cùng vay 50%, một tài sản có dòng tiền 120 triệu mỗi tháng khác hoàn toàn một tài sản chỉ có 60 triệu.

Có bốn yếu tố quan trọng hơn con số phần trăm:

• Dòng tiền ròng sau vận hành: doanh thu cho thuê sau khi trừ chi phí vận hành, bảo trì, trống phòng và quản lý.
• Số tiền trả ngân hàng hằng tháng: gồm lãi, gốc hoặc khoản trả theo phương án vay.
• Lãi suất hiện tại và lãi suất sau ưu đãi: nhiều khoản vay chỉ nhẹ ở giai đoạn đầu.
• Quỹ dự phòng: để chịu được trống phòng, sửa chữa, lãi suất tăng hoặc doanh thu giảm.

Muốn đo bằng một con số, bạn dùng tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR.

Khi nào vay 30 đến 50% vẫn an toàn

• Tài sản có dòng tiền thật, không chỉ là dòng tiền dự kiến.
• Dòng tiền ròng đủ trả ngân hàng và vẫn còn dư.
• Có quỹ dự phòng tối thiểu 6 đến 12 tháng.
• Lãi suất sau ưu đãi vẫn nằm trong khả năng chịu đựng.
• Tài sản có pháp lý rõ, vị trí tốt, dễ cho thuê và dễ bán lại.
• Có nguồn thu nhập ngoài để hỗ trợ khi biến động.

Vay 30 đến 50% không tự động an toàn. Nó chỉ an toàn khi bạn đã tính trước kịch bản xấu. Một trường hợp cụ thể ở mức này có trong bài mua nhà dòng tiền với 50% vốn có khả thi không.

Khi nào tỷ lệ vay trở nên nguy hiểm

• Vay trên 60% giá trị tài sản.
• Dòng tiền sau trả nợ bị âm.
• Không có quỹ dự phòng.
• Tài sản chưa có khách thuê ổn định.
• Lãi suất tăng nhẹ là đã phải bù tiền.
• Pháp lý chưa rõ hoặc thanh khoản kém.

Trường hợp rất hay gặp là vay vì sợ mất cơ hội. Khi thị trường nóng lên, nhiều người nghĩ không mua ngay là mất. Nhưng vay quá cao trong khi tài sản chưa chắc tạo đủ dòng tiền thì áp lực trả nợ sẽ lấy mất sự chủ động tài chính.

Người vốn ít càng cần cẩn trọng. Vốn tự có mỏng thì khả năng chịu sai số thấp. Chỉ cần tiền thuê thấp hơn kỳ vọng, phát sinh sửa chữa hoặc lãi suất tăng là dòng tiền chuyển từ dương sang âm rất nhanh.

Ví dụ mua tài sản 20 tỷ nên vay bao nhiêu

Giả sử một tài sản giá 20 tỷ, doanh thu cho thuê 90 triệu mỗi tháng, chi phí vận hành 15 triệu. Dòng tiền trước trả ngân hàng còn 75 triệu mỗi tháng.

• Vay 30%: vốn tự có 14 tỷ, vay 6 tỷ. Áp lực thấp hơn, nhiều biên an toàn hơn.
• Vay 50%: vốn tự có 10 tỷ, vay 10 tỷ. Áp lực từ trung bình đến cao, cần tính rất kỹ khoản trả hằng tháng.
• Vay 65%: vốn tự có 7 tỷ, vay 13 tỷ. Áp lực cao, chỉ cần lãi suất tăng, phòng trống hoặc phát sinh sửa chữa là dòng tiền có thể âm.

Cùng một tài sản, tỷ lệ vay càng cao thì áp lực càng lớn. Khoản phải trả mỗi tháng của từng phương án, bạn tính theo bài cách tính khoản trả nợ cố định khi vay mua nhà dòng tiền.

Tám điểm kiểm tra một tỷ lệ vay

1. Dòng tiền ròng trước vay là bao nhiêu?
2. Tiền trả ngân hàng hằng tháng là bao nhiêu?
3. Sau trả nợ còn dư bao nhiêu?
4. Lãi suất sau ưu đãi là bao nhiêu?
5. Nếu lãi suất tăng 2 đến 3%, còn chịu được không?
6. Nếu trống phòng hai đến ba tháng, còn chịu được không?
7. Có quỹ dự phòng 6 đến 12 tháng không?
8. Tài sản có dễ bán lại không?

Chỉ nên chốt tỷ lệ vay khi các câu trên được trả lời bằng số liệu rõ ràng. Nếu vẫn phải dựa vào cảm giác, lời kể hoặc kỳ vọng tăng giá thì chưa nên vay cao. Sau khi vay, tỷ lệ đó chỉ an toàn khi dòng tiền thực tế được theo dõi liên tục, theo bài cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Vay ngân hàng đầu tư bất động sản dòng tiền có an toàn không
• Cách dùng đòn bẩy tài chính trong bất động sản dòng tiền
• Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Vay 70% mua nhà cho thuê thì tiền thuê có đủ trả lãi
• Đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn
• Vợ chồng vay mua nhà cho thuê chưa thống nhất thì bàn sao

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.