Cách quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản

Quản lý dòng tiền khi vay mua bất động sản là gì

Đó là việc theo dõi toàn bộ tiền vào, tiền ra và tiền còn lại của tài sản sau khi trừ chi phí vận hành và khoản trả ngân hàng. Nhờ đó bạn biết tài sản đang thật sự tạo tiền hay đang âm tiền mỗi tháng.

• Tiền vào: tiền thuê phòng, tiền dịch vụ, tiền gửi xe, phần chênh điện nước nếu có và các khoản thu phụ khác.
• Tiền ra: chi phí vận hành, quản lý, vệ sinh, bảo trì, sửa chữa phát sinh, dự phòng trống phòng, thuế phí và tiền trả ngân hàng.

Vì sao phải quản lý dòng tiền

Một tài sản thu 90 triệu mỗi tháng chưa chắc là tài sản tốt nếu chi phí vận hành cao, phòng trống nhiều hoặc tiền trả ngân hàng quá nặng.

• Biết tài sản đang dương tiền hay âm tiền, tránh tưởng có lãi trong khi thực tế phải bù hằng tháng.
• Biết dòng tiền có đủ trả ngân hàng không.
• Phát hiện sớm chi phí bất thường như sửa chữa, thay thiết bị, chống thấm, hỏng nội thất, chi phí quản lý tăng.
• Chuẩn bị quỹ dự phòng cho lúc trống phòng, lãi suất tăng hoặc khách chậm thanh toán.
• Tránh bị buộc phải bán tài sản trong thế bị động khi thị trường không thuận lợi.

Những khoản cần theo dõi hằng tháng

• Tiền vào: tiền thuê, phí dịch vụ, gửi xe, điện nước. Ghi theo số thực thu, không ghi theo dự kiến.
• Chi phí vận hành: quản lý, dọn dẹp, bảo vệ, internet, điện khu chung.
• Chi phí bảo trì: sửa chữa, thay thiết bị, chống thấm, nội thất. Nên trích quỹ riêng.
• Trống phòng: phòng không có khách, phòng phải giảm giá. Không được bỏ qua.
• Khoản vay: lãi vay, gốc vay, phí ngân hàng. Ghi rõ từng tháng.
• Dòng tiền còn lại: tiền còn sau tất cả chi phí. Đây là chỉ số quan trọng nhất.

Đừng ghi theo cảm tính và đừng nhầm doanh thu dự kiến với tiền thực thu. Cách ghi sổ và lập quỹ có trong bài cách quản lý tài chính nhà cho thuê và lập quỹ dự phòng.

Năm bước tính dòng tiền mỗi tháng

1. Tính doanh thu thực thu: chỉ tính tiền đã thu được trong tháng. Phòng trống, khách chậm trả, phòng đang giảm giá thì ghi đúng thực tế.
2. Trừ chi phí vận hành: quản lý, vệ sinh, điện nước khu chung, internet, bảo vệ, nhân sự.
3. Trích dự phòng trống phòng và sửa chữa: tùy chất lượng tài sản, có thể trích khoảng 5 đến 10% doanh thu.
4. Trừ tiền trả ngân hàng: sau bước này bạn mới biết tài sản đang dương hay âm.
5. Ghi nhận dòng tiền còn lại: dương thì tài sản đang tự nuôi được khoản vay. Âm thì bạn phải bù từ nguồn khác, và nếu kéo dài thì cần rà lại tài sản, khoản vay hoặc cách vận hành.

Phần trước vay bấm theo bài cách tính dòng tiền ròng NOI của nhà dòng tiền. Mức vay nên giữ ở đâu xem bài tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền.

Ví dụ theo dõi dòng tiền một tài sản 18 tỷ

Giả sử một tài sản giá 18 tỷ đang cho thuê ổn định và có khoản vay ngân hàng. Mỗi tháng:

• Doanh thu cho thuê: 85 triệu.
• Chi phí vận hành: 12 triệu.
• Dự phòng sửa chữa và trống phòng: 8 triệu.
• Dòng tiền ròng trước vay: 65 triệu.
• Tiền trả ngân hàng: 45 triệu.
• Dòng tiền còn lại sau vay: 20 triệu.

Doanh thu là 85 triệu nhưng con số bạn cần quan tâm là 20 triệu. Nếu tiền trả ngân hàng tăng, doanh thu giảm hoặc phát sinh sửa chữa lớn, phần còn lại này co lại rất nhanh.

Dấu hiệu dòng tiền đang nguy hiểm và cách xử lý

Năm dấu hiệu

• Sau khi trả ngân hàng chỉ còn dư vài triệu mỗi tháng, trong khi vẫn có nguy cơ trống phòng, sửa chữa hoặc lãi suất thay đổi.
• Phải bù tiền hằng tháng từ thu nhập khác. Bù ngắn hạn vì sửa chữa hay trống phòng tạm thời thì còn xử lý được. Tháng nào cũng bù thì dòng tiền của tài sản có vấn đề từ gốc.
• Tỷ lệ trống phòng tăng mà không có quỹ dự phòng.
• Chi phí sửa chữa phát sinh liên tục.
• Lãi suất tăng làm khoản trả nợ vượt dự kiến.

Bốn việc cần làm khi dòng tiền âm

1. Rà lại toàn bộ chi phí vận hành: khoản cố định, quản lý, điện nước khu chung, nhân sự, bảo trì và các khoản thất thoát.
2. Tăng tỷ lệ lấp đầy: xem lại giá thuê, chất lượng phòng, kênh tìm khách, tốc độ trả lời khách và chính sách giữ khách.
3. Điều chỉnh giá thuê hoặc cơ cấu phòng: chọn lại tệp khách, chia lại loại phòng, bổ sung nội thất hoặc dịch vụ để tăng giá thuê hợp lý.
4. Đàm phán lại khoản vay nếu có thể: thời hạn vay, phương án trả gốc và lãi, hoặc tìm lãi suất phù hợp hơn.

Âm ngắn hạn thì quỹ dự phòng cho bạn thời gian xử lý. Âm kéo dài vì vay quá cao, mua quá đắt hoặc tài sản vận hành yếu thì phải can thiệp mạnh hơn, kể cả cân nhắc bán để bảo toàn vốn. Cách kéo doanh thu lên có trong bài cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê.

Mười câu hỏi kiểm tra mỗi tháng

1. Doanh thu thực thu tháng này là bao nhiêu?
2. Chi phí vận hành tháng này là bao nhiêu?
3. Có khoản sửa chữa bất thường nào không?
4. Tỷ lệ trống phòng hiện tại là bao nhiêu?
5. Dòng tiền ròng trước vay là bao nhiêu?
6. Tháng này trả ngân hàng bao nhiêu?
7. Sau khi trả ngân hàng còn dương hay âm?
8. Quỹ dự phòng còn đủ 6 đến 12 tháng không?
9. Lãi suất sắp tới có thay đổi không?
10. Có cần điều chỉnh giá thuê, chi phí hoặc phương án vay không?

Mua được tài sản mới chỉ là bước đầu. Bạn lập ngay một bảng theo dõi với sáu dòng ở phần trên và điền số của tháng này. Theo dõi càng sớm thì càng dễ thấy rủi ro trước khi dòng tiền mất kiểm soát.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Cách quản lý tài chính nhà cho thuê và lập quỹ dự phòng
• Tỷ lệ vay an toàn khi đầu tư bất động sản dòng tiền
• Vay ngân hàng đầu tư bất động sản dòng tiền có an toàn không
• Cách tăng dòng tiền của một tòa nhà cho thuê
• Cách dùng đòn bẩy tài chính trong bất động sản dòng tiền
• Đầu tư bất động sản dòng tiền theo từng mức vốn
• Vợ chồng vay mua nhà cho thuê chưa thống nhất thì bàn sao

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ và trong bảng chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.