Trả nợ ngân hàng sớm hay tái đầu tư khi vay mua nhà

Phân biệt nợ tốt và nợ xấu

• Nợ xấu: vay mua điện thoại, vay tiêu dùng, nợ thẻ tín dụng. Lãi suất cao, không sinh ra tiền. Trả càng nhanh càng tốt.
• Nợ tốt: vay mua tài sản tạo ra tiền, ví dụ một tòa nhà cho thuê mà tiền thuê đủ trả gốc và lãi.

Hai loại nợ này cần hai cách xử lý khác nhau. Sợ mọi khoản nợ như nhau là lý do nhiều người không dám dùng vốn vay, hoặc dùng rồi thì mất ngủ.

Trả nợ ngân hàng sớm hay tái đầu tư

Trả thêm vào nợ gốc cũng là một khoản đầu tư: lợi nhuận của nó đúng bằng lãi suất bạn đang vay, và nó chắc chắn. Ví dụ khoản vay lãi 10% mỗi năm thì trả sớm tương đương một khoản đầu tư lời chắc 10%.

Vì vậy nguyên tắc của mình là so sánh. Nếu bạn có một kênh khác với lợi nhuận kỳ vọng cao hơn lãi vay, và bạn hiểu kênh đó, thì dùng tiền dư để tái đầu tư. Nếu không tìm được kênh nào như vậy thì trả nợ gốc sớm.

Lưu ý là lợi nhuận kỳ vọng thì không chắc chắn, còn tiền lãi tiết kiệm được khi trả nợ là chắc chắn. Khi lãi suất thả nổi lên cao, trả bớt gốc thường là lựa chọn tốt hơn.

Ba cách trả nợ vay mua nhà nhanh hơn

• Trả khoản nhỏ nhất trước: liệt kê mọi khoản nợ, dồn tiền trả thêm vào khoản nhỏ nhất. Xong khoản đó, lấy số tiền vừa giải phóng dồn sang khoản kế tiếp. Cách này tạo động lực rất tốt.
• Trả khoản lãi cao nhất trước: thường là nợ thẻ tín dụng. Đây là cách tiết kiệm tiền lãi nhất.
• Chia nhỏ kỳ trả: thay vì trả 20 triệu cuối tháng, trả 10 triệu mỗi hai tuần. Một năm có 26 kỳ hai tuần, tức bạn trả được tương đương 13 tháng thay vì 12. Khoản vay 20 năm có thể rút xuống còn khoảng 17 đến 18 năm.

Cách thứ ba cần ngân hàng đồng ý về lịch trả. Bạn hỏi trước và xem kỹ phí trả nợ trước hạn trong hợp đồng tín dụng.

Hết thời gian lãi suất cố định thì làm gì

Phần lớn khoản vay có một đến hai năm đầu lãi suất cố định, sau đó thả nổi. Trả nợ trước hạn trong những năm đầu thường bị tính phí, sau giai đoạn đó thì nhẹ hơn hoặc không mất phí, tùy hợp đồng của từng ngân hàng.

Những khách mua nhà của mình có vay thường xác định từ đầu là sẽ trả rất nhanh trong giai đoạn lãi suất cố định. Nhiều người trả được 40 đến 50% khoản vay trong hai năm đầu. Khi đó lãi suất có thả nổi tăng lên, phần dư nợ còn lại cũng không còn là áp lực lớn.

Theo quan sát của mình, rất ít người thật sự trả một khoản vay mua nhà dòng tiền trong 20 năm. Phần lớn trả xong trong vài năm. Cách này hợp với người có thu nhập cao và biết cân đối, không hợp với tất cả mọi người.

Quỹ dự phòng sáu tháng và phép thử lãi suất

Mình từng nợ hàng chục tỷ mà vẫn ngủ ngon, nhờ hai việc chuẩn bị trước:

• Quỹ dự phòng sáu tháng: lấy tổng chi phí cố định mỗi tháng, gồm cả tiền trả nợ, nhân với sáu. Để số tiền đó ở một tài khoản riêng và không động đến.
• Tự thử trước kịch bản xấu: nếu lãi suất lên 15% thì có chịu được không. Nếu 20% số phòng bị trống thì có trụ được không. Tính trên giấy trước khi nó xảy ra.

Giai đoạn lãi suất cao vừa rồi cho thấy phép thử này cần thiết thế nào. Mình viết kỹ hơn trong bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà
• Cách tính khoản trả nợ cố định PMT khi vay mua nhà dòng tiền
• Cách tính tỷ số đảm bảo trả nợ DSCR khi vay mua nhà dòng tiền
• Mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao, ví dụ tòa 18 phòng Gò Vấp chủ giảm hơn 2 tỷ

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Giá bán, giá thuê và dòng tiền là số liệu tại thời điểm quay video, có thể đã thay đổi.

Xem video đầy đủ