Xem giá giao dịch nhà đất thật ở đâu khi chỉ thấy giá rao

Giá trên tin rao và giá người ta thật sự mua bán khác nhau bao nhiêu?

Có người hỏi: muốn khảo sát giá mua bán thật quanh khu trong ba đến sáu tháng gần đây thì xem ở đâu. Theo mình biết, người mua lẻ không có một nơi nào để tra giá chốt của từng căn. Bài này là bốn cách mình dùng để lần ra giá giao dịch nhà đất thật từ những thứ bạn tự kiểm được.

Nội Dung

Vì sao khó tìm giá giao dịch nhà đất thật

Thứ bạn thấy trên mạng là giá rao. Giá chốt nằm trong thỏa thuận của hai bên và không được đăng lên đâu cả.

Giá rao lại lẫn cả tin ảo: giá thấp, diện tích rộng, ảnh rất đẹp, đăng để người mua nhấc máy gọi.

Vì vậy mình không đi tìm một con số chính xác. Mình ghép nhiều con số lại thành một vùng giá.

Bảng tóm tắt bốn cách lần ra giá giao dịch thật: Gom 5 đến 10 căn tương tự cùng khu; Tự cộng giá đất với tiền xây; Hỏi lý do chủ bán; Nhìn giá ngân hàng định — Tóm tắt: bốn cách lần ra giá giao dịch thật

Cách một là gom các căn tương tự cùng khu

Lưu 5 đến 10 tin đăng tương đồng quanh khu vực. Ghi lại giá treo, nội thất, điểm mạnh yếu.

Giá chốt thường thấp hơn giá treo một chút. Khi nói chuyện với người bán hoặc môi giới, mình hỏi thẳng: các căn quanh đây giá chốt thực tế lệch tin đăng bao nhiêu.

Ngoài tin rao, có hai nguồn nói được giá vừa chốt. Một là hàng xóm: nhà bên cạnh, nhà trong hẻm vừa giao dịch giá bao nhiêu. Hai là môi giới chuyên khu vực, người làm lâu và nắm chắc địa bàn. Qua cách họ trả lời, bạn cũng đánh giá được họ định giá có chắc không.

Tin nào đăng đã lâu mà vẫn còn thì giá đó thị trường chưa chấp nhận. Một căn thật sự rẻ hơn thị trường thường được bán trong một, hai ngày.

Cửa ban công mở nhìn ra khu dân cư nhiều nhà phố san sát dưới trời nhiều mây — Nhà bên cạnh, nhà trong hẻm vừa bán giá bao nhiêu, hàng xóm thường là người biết (ảnh minh hoạ)

Cách hai là tự cộng giá đất với tiền xây

Lấy giá đất đang giao dịch ở khu đó nhân với diện tích, cộng tiền xây theo diện tích sàn, cộng phần lãi của người xây. Kết quả là giá vốn của một tòa như vậy ở hiện tại.

Căn nào chào cao hơn con số này nhiều thì cần hỏi lại. Cách làm chi tiết ở bài cách tách giá đất và tiền xây.

Cách ba là hỏi lý do bán

Giá một căn phụ thuộc nhiều vào hoàn cảnh của chủ. Có chủ đang giữ nhiều căn, phải bán cắt lỗ một vài căn để lấy vốn gánh cho những căn khác. Giá của những căn đó thấp hơn mặt bằng.

Mình từng ghi lại một tòa 18 phòng ở Gò Vấp chủ giảm hơn 2 tỷ, trong bài mua nhà dòng tiền khi lãi suất cao.

Hiểu lý do chủ phải bán là chìa khoá để thương lượng, và cũng là cách hiểu vì sao hai căn giống nhau lại có hai mức giá.

Cách bốn là nhìn giá ngân hàng định

Khi cho vay, ngân hàng thường định giá tài sản chỉ bằng 70 đến 80% giá thị trường. Nếu bạn vay, kết quả định giá của ngân hàng là thêm một mốc để so.

Mốc này thấp hơn giá mua bán thật, nên đừng dùng nó để trả giá. Dùng nó để biết mình vay được bao nhiêu, theo bài ngân hàng cho vay bao nhiêu phần trăm giá trị nhà.

Giá chốt nghe được đã gồm thuế phí chưa

Một con số giá chốt có thể là số về tay người bán, cũng có thể là số người mua thật sự bỏ ra. Hai con số này lệch nhau vì thuế phí.

Lệ phí trước bạ 0,5%: người mua nộp để được sang tên. Nhà 10 tỷ là 50 triệu.
Thuế thu nhập cá nhân 2%: theo luật đây là thuế của người bán. Trên thực tế hai bên hay thỏa thuận để người mua trả, đổi lại giá tốt hơn. Theo quan sát của mình, phần lớn giao dịch làm như vậy.
Phí công chứng và các phí thủ tục khác.

Quy tắc mình hay dùng: khi đi mua, cộng thêm khoảng 2,5% vào giá bán để ra giá vốn thật của mình.

Mức thuế phí có thể thay đổi theo quy định, bạn hỏi lại văn phòng công chứng khi giao dịch. Mình viết riêng ở bài các loại thuế phí khi mua bán nhà đất cần tính trước.

Bảng tóm tắt cộng thuế phí để ra giá vốn thật: Lệ phí trước bạ 0,5%; Thuế thu nhập cá nhân, người mua hay trả thay 2%; Mình cộng thêm vào giá bán khoảng 2,5% — Tóm tắt: cộng thuế phí để ra giá vốn thật

Ghép các con số thành một vùng giá

Giá treo của 5 đến 10 căn tương tự, trừ đi phần thương lượng.
Giá vốn tự cộng từ đất và tiền xây.
Giá tính ngược từ tiền thuê thật.

Căn nào lệch khỏi nhóm sẽ lộ ra

Đặt ba con số cạnh nhau cho ít nhất ba căn cùng khu, cùng loại. Căn nào lệch hẳn khỏi nhóm thì hỏi cho ra lý do trước khi đi tiếp.

Bảng tóm tắt ba con số làm nên một vùng giá: Giá treo các căn tương tự, trừ phần thương lượng; Giá vốn tự cộng từ đất và tiền xây; Giá tính ngược từ tiền thuê thật — Tóm tắt: ba con số làm nên một vùng giá

Muốn biết các căn quanh khu bạn nhắm đang chốt quanh mức nào?

Mình cập nhật giá chào mới nhất và lý do bán của từng tòa để bạn có thêm dữ liệu so. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh hoặc nhóm Zalo kho nhà Hà Nội để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Xem giá giao dịch nhà đất thật ở đâu?

Theo mình biết, người mua lẻ không có nơi nào tra được giá chốt của từng căn. Cách làm thực tế là gom giá các căn tương tự, tự cộng giá đất với tiền xây và hỏi lý do bán.

Giá chốt thường thấp hơn giá rao bao nhiêu?

Không có tỷ lệ cố định. Giá chốt thường thấp hơn giá treo một chút, và thấp hơn nhiều với những căn chủ đang cần bán gấp.

Giá ngân hàng định có phải giá thị trường không?

Không. Ngân hàng thường định giá chỉ bằng 70 đến 80% giá thị trường, nên đây chỉ là một mốc tham khảo.

Tin rao giá rất rẻ có đáng tin không?

Căn thật sự rẻ thường bán trong một, hai ngày. Tin rẻ mà đăng lâu thì khả năng cao là tin ảo hoặc căn nhà có vấn đề.

Giá chốt đã gồm thuế phí chưa?

Tùy hai bên thỏa thuận. Khi đi mua, mình cộng thêm khoảng 2,5% vào giá bán để ra giá vốn thật, gồm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân nếu người mua trả thay, chưa kể phí công chứng.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.