Nhà cho thuê gần ga metro có dễ kín phòng hơn không

Nhà cho thuê gần ga metro không tự động kín phòng

Trường hợp ở Hà Đông không lạ. Phòng trống thường rơi vào ba nguyên nhân, và không nguyên nhân nào do ga metro quyết định:

• Giá đặt cao hơn mặt bằng. Trống phòng là trống so với mức giá hiện tại.
• Khu đó có thêm nhiều phòng mới trong khi số người thuê không tăng đột biến.
• Người thuê không biết đến, vì chủ nhà không làm tiếp thị.

Ga metro làm một căn nhà dễ đi lại hơn. Nó không thay được ba thứ trên. Mình viết ba nguyên nhân này ở bài vì sao nhà cho thuê trống phòng dù vị trí đẹp.

Số liệu ở TP.HCM sau khi metro số 1 chạy

Metro số 1 Bến Thành đi Suối Tiên chạy chính thức từ 22/12/2024, dài 19,7 km với 14 ga. Cả năm 2025 tuyến đón hơn 20,4 triệu lượt khách. Tức là có người đi thật.

Nhưng thị trường thuê quanh tuyến thì không đi một chiều:

• Đầu năm 2025, khảo sát của Batdongsan.com.vn trên hơn 60 dự án dọc tuyến cho thấy nhu cầu thuê giảm 20 đến 60% so với cuối năm 2024. Giá thuê số ít tăng 2 đến 4%, còn lại đi ngang, có dự án giảm 4 đến 8%.
• Tới tháng 5/2026, giá thuê một năm qua ở vài dự án dọc tuyến tăng từ 13% tới gần 37%.

Các con số có tên đơn vị công bố đều là căn hộ chung cư, đăng trên VnBusiness và Báo Xây dựng. Chưa có số liệu riêng cho phòng trọ và căn hộ dịch vụ quanh từng ga, cũng chưa có tỷ lệ trống.

Gần ga là gần bao nhiêu

Chữ gần metro trên tin rao rất co giãn. Báo Tuổi Trẻ từng ghi nhận phòng trọ rao gần ga An Phú nhưng thực tế cách khoảng 4 km.

Người thuê đi metro mỗi ngày tính bằng số phút đi bộ, không tính bằng chữ trên tin rao. Nếu phải đi xe máy ra ga thì gặp chuyện tiếp theo: theo Sở Xây dựng TP.HCM, hầu hết các bãi giữ xe ở ga đều quá tải.

Thành phố có 17 tuyến buýt điện nối với metro số 1. Vì vậy một căn nhà cách ga xa nhưng nằm trên tuyến buýt nối ga có khi còn tiện hơn căn gần ga theo đường chim bay mà phải đi vòng.

Hạ tầng là phần cộng thêm

Mình xem hạ tầng là phần cộng thêm, không phải lý do chính để mua. Thứ tự mình xét:

1. Căn nhà hôm nay đã cho thuê tốt chưa, dòng tiền có đủ so với giá mua không.
2. Hạ tầng sắp tới đã thi công thật hay mới ở trên giấy. Đi thực địa xem máy móc có đang làm không.
3. Nếu hạ tầng chậm vài năm, mình có giữ được căn nhà bằng chính dòng tiền của nó không.

Áp vào metro số 2 Bến Thành đi Tham Lương: tuyến khởi công ngày 15/1/2026, dài 11,3 km, dự kiến hoàn thành quý IV/2030. Tức là đã thi công thật, nhưng còn nhiều năm. Mua một căn dọc tuyến này thì dòng tiền hôm nay của căn đó phải tự nuôi được nó tới lúc tàu chạy.

Hạ tầng tốt làm một căn nhà tốt trở nên tốt hơn. Nó không cứu được một căn nhà không có người thuê. Mình viết ở bài đường ven kênh Tham Lương Bến Cát và nhà Gò Vấp.

Ai thuê phòng gần ga

Khi các tuyến metro hoàn thành, dân cư sẽ giãn ra một phần. Nhưng việc làm, ăn uống, vui chơi vẫn tập trung trong trung tâm, nên đất lõi vẫn đắt và vẫn có người thuê.

Người thuê phòng gần ga vì vậy thường là người làm ở trung tâm nhưng muốn ở xa hơn để có phòng rộng hơn với cùng số tiền. Họ so phòng của bạn với phòng ở gần chỗ làm. Chênh giá không đủ lớn thì họ không đổi lấy thêm thời gian đi lại.

Về vị trí cụ thể, mình ưu tiên nhà gần trục đường chính và gần ga tàu điện, vì đi lại bằng phương tiện công cộng sẽ ngày càng quan trọng. Ưu tiên, sau khi căn nhà đã qua được các phép kiểm khác.

Ba việc kiểm trước khi trả thêm tiền cho chữ gần metro

1. Đi bộ từ cửa nhà tới ga, bấm giờ. Đi cả buổi tối để xem đường có sáng không.
2. Hỏi người đang thuê họ đi làm bằng gì. Nếu không ai trong tòa đi metro thì ga chưa tạo ra khách cho căn nhà này.
3. So giá phòng tương tự ở cách ga xa hơn. Phần chênh, nếu có, mới là giá trị thật của chữ gần ga.

Nguồn cung quanh ga cũng cần đếm, vì nơi nào có ga thì nơi đó nhiều người cùng xây. Cách đếm ở bài cách đếm nguồn cung phòng cho thuê quanh căn nhà định mua.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Trường đại học chuyển ra ngoại thành, nhà cho thuê nội đô Hà Nội còn dễ thuê không
• Tòa căn hộ dịch vụ Hà Đông 18 căn apartment giá nhỉnh 18 tỷ
• Trường đại học TP.HCM dời cơ sở thì nhà cho thuê ra sao
• Mua nhà dòng tiền Hà Nội nên chọn quận nào
• Nhà trung tâm tăng giá chậm hơn vùng ven có đúng không
• Nhà cho thuê Thủ Đức có hợp để mua đầu tư không

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.