Căn hộ dịch vụ có bán được không khi cần rút vốn

Căn hộ dịch vụ có bán được không

Bán được. Một tòa đang có tiền thuê thật thường dễ tìm người mua hơn một mảnh đất trống, vì ba lý do:

• Người mua không phải phỏng đoán. Mua đất nền là đoán xem tương lai có tăng giá không. Mua tòa nhà cho thuê thì chỉ cần kiểm tra: tiền thuê có thật không, sổ có rõ ràng không, phòng có kín không.
• Người mua lúc nào cũng có. Người tìm một tài sản an toàn tạo thu nhập đều, như người có tiền nhàn rỗi hay sắp nghỉ hưu, thì thời nào cũng có.
• Ngân hàng dễ cho vay. Có sổ và sao kê tiền thuê đều đặn thì ngân hàng thấy rõ khả năng trả nợ.

Nhưng bán được không có nghĩa là bán nhanh. Theo kinh nghiệm của mình, bán một căn nhà mất trung bình khoảng bốn tháng. Đặt giá cao hơn thị trường thì có thể mất tới nửa năm. Mình viết kỹ ở bài thanh khoản nhà dòng tiền.

Tầm giá quyết định số người mua được

Những tòa mình bán nhanh nhất thường quanh 20 đến 25 tỷ. Lý do rất đơn giản: người có khoảng 10 tỷ tiền mặt thì nhiều, và họ vay thêm được khoảng 10 tỷ.

Lên đến 35, 40 tỷ thì khác. Người mua phải có sẵn 20 tỷ trở lên, và số người như vậy ít hơn hẳn. Tòa nhà vẫn bán được nhưng thời gian chờ dài hơn. Câu trên 30 tỷ khó thanh khoản ở đầu bài là nói về chuyện này.

Vì vậy khi mua, hãy tự hỏi luôn: sau này ai sẽ mua lại căn này của mình, và họ có đủ tiền không.

Bốn thứ làm một tòa dễ bán hơn

• An toàn: gần trục đường chính, có hai mặt thoáng, đủ hệ thống phòng cháy.
• Giá vừa với số đông người mua: như phân tích ở mục trên.
• Dòng tiền kiểm chứng được: có hợp đồng thuê và sao kê.
• Pháp lý rõ ràng: sổ riêng, xây đúng giấy phép.

Ở TP.HCM, mình lấy đường ô tô tránh nhau làm tiêu chuẩn tối thiểu, gần phố và khu đông dân cư để dễ bán lại.

Bán lại có lỗ không

Mình không hứa được với khách ở đầu bài rằng hai, ba năm sau bán lại sẽ không lỗ. Không ai hứa được điều đó.

Giá đất TP.HCM gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ trong 5 đến 6 năm qua. Khi mua ở đây, mình tính dòng tiền là chính. Phần tăng giá đất là phần cộng thêm.

Khi bán còn phải trừ thuế phí. Lấy ví dụ bán một căn 10 tỷ: phí môi giới khoảng 1%, thuế thu nhập cá nhân 2%, chi phí tân trang khoảng 0,5%, cộng các phí lặt vặt. Riêng các khoản này đã vào khoảng 360 đến 370 triệu. Tính cả thời gian chờ bán, số tiền thực nhận chỉ còn quanh 9,5 tỷ. Cách tính ở bài các loại thuế phí khi mua bán nhà đất.

Gần đây một khách đã mua tòa nhà nhờ mình bán lại bằng đúng giá mua vào, vì muốn chuyển hướng đầu tư. Bán bằng giá mua thì sau thuế phí vẫn hụt một khoản.

Người mua sau sẽ định giá ngược từ dòng tiền: với số tiền thuê thực tế này, trả bao nhiêu thì đạt tỷ suất họ muốn. Mỗi phòng trống là một khoản bị trừ vào giá.

Chuẩn bị gì để bán nhanh hơn

Người mua nghi nhiều nhất khi một căn nhà được bán nhanh. Khách nhờ mình bán ở trên phải nói trước rằng nhà không có vấn đề gì, vì biết người mua sẽ hỏi câu đó. Có sẵn bộ hồ sơ sau thì người mua nghiêm túc quyết nhanh hơn:

• Sổ và hồ sơ xây dựng.
• Hợp đồng thuê của từng phòng và sao kê tiền thuê.
• Giấy tờ phòng cháy.
• Lý do bán, nói thật.

Về lý do bán, người mua nào cũng thắc mắc tòa đang cho thuê tốt sao chủ lại bán. Mình giải thích ở bài vì sao nhà dòng tiền tốt mà chủ vẫn bán.

Trong lúc rao bán, vẫn cho thuê bình thường. Người mua sau thích một tòa đang kín phòng hơn. Nếu căn đang cho thuê 50 triệu mỗi tháng mà để trống bốn tháng chờ bán, bạn mất thêm 200 triệu.

Nếu rao mãi không ai hỏi, các nguyên nhân hay gặp mình viết ở bài rao bán nhà không ai mua thì nên làm gì.

Cần tiền gấp không nhất thiết phải bán

Khi cần một khoản lớn, bạn có thể mang sổ và sao kê tiền thuê ra ngân hàng để vay thế chấp. Theo kinh nghiệm của mình, hồ sơ tốt có thể được xử lý trong một đến hai tuần.

Cách này giữ được tòa nhà và tiền thuê, đổi lại bạn có thêm một khoản lãi phải trả. Nên tính tiền thuê có gánh nổi khoản lãi đó không trước khi quyết.

Với một mảnh đất không tạo ra tiền, ngân hàng thẩm định lâu hơn và cho vay hạn mức thấp hơn.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Có nên mua căn hộ dịch vụ để cho thuê ở TP.HCM
• Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ khi mua cả tòa ở TP.HCM
• Chi phí đầu tư căn hộ dịch vụ ngoài giá mua tòa nhà
• Nên giữ hay bán bất động sản đang nắm giữ
• Bán tòa nhà trên 30 tỷ thì bán cho ai và mất bao lâu
• Bán nhà bằng giá mua vào thì thực lãi hay lỗ
• Bán lại nhà dòng tiền có lỗ không và lỗ khi nào

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.