Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ, 7 bước khi mua cả tòa

Lần đầu mua một tòa căn hộ dịch vụ ở TP.HCM thì nên đi theo trình tự nào?

Một khách nhắn mình: thế giờ nếu mua vào Sài Gòn thì em khuyên nên mua khu vực nào. Một nhà đầu tư khác thì than đang xem căn nông rồi, giờ nhìn căn nào cũng thấy sâu. Xem nhiều mà không có trình tự thì rất dễ loạn. Bài này gom kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ thành bảy bước, từ lúc tính vốn tới lúc nghĩ đường bán lại. Các con số trong bài là tại thời điểm quay video.

Nội Dung

Đầu tư căn hộ dịch vụ bắt đầu từ mục tiêu và số vốn

Trước khi đi xem căn nào, hãy trả lời hai câu: mua để làm gì và có bao nhiêu vốn tự có.

Cần phân biệt vốn tự có với giá trị tài sản. Có 10 tỷ, bạn có thể chọn tòa 10 đến 15 tỷ để hạn chế vay, hoặc 15 đến 18 tỷ có vay.

Hãy tính là ngân hàng cho vay được khoảng một nửa giá mua. Người chưa có kinh nghiệm nên vay dưới 30% giá trị tài sản. Các khoản phải chuẩn bị ngoài giá mua, mình liệt kê ở bài chi phí đầu tư căn hộ dịch vụ.

Chọn quận theo người thuê

Càng vào lõi, việc cho thuê càng ổn định, nhưng dư địa tăng giá không còn nhiều.

Gò Vấp: nhiều trường đại học, người thuê là sinh viên và người đi làm. Một phòng khoảng 20 m² thiết kế đẹp cho thuê quanh 7 triệu.
Tân Bình: gần sân bay nên nhu cầu thuê mạnh, đổi lại bị hạn chế chiều cao xây dựng. Thêm được một tầng, dòng tiền tăng khoảng 15 đến 20%.
Bình Thạnh: gần trung tâm, nguồn cung ít, giá đất cao hơn các khu khác khoảng 30%.

Bảng tóm tắt ba quận Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh khác nhau ở đâu: Gò Vấp, phòng 20 m² thiết kế đẹp quanh 7 triệu; Tân Bình, thêm được một tầng dòng tiền tăng 15 đến 20%; Bình Thạnh, giá đất cao hơn khoảng 30% — Tóm tắt: ba quận Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh khác nhau ở đâu

Dòng tiền giữa các quận này không chênh nhau nhiều. Khác nhau ở giá đất và độ khan hiếm. Chi tiết ở bài mua nhà dòng tiền TP.HCM nên chọn khu vực nào.

Chọn khổ đất, số tầng và đường trước nhà

Khổ phổ biến là ngang 4 m, dài 20 m, khó chia cho phòng nào cũng thoáng.
Khổ đẹp là khoảng 100 m², ngang từ 5 đến 7 m. Trong bảng hàng mình khảo sát, loại này chỉ chiếm khoảng 20%.
Ưu tiên căn xây được 6 tầng rưỡi đến 7 tầng.
Đường ô tô tránh nhau là tiêu chuẩn tối thiểu.

Bảng tóm tắt khổ đất, số tầng và đường nên chọn: Khổ đẹp 100 m², ngang 5 đến 7 m; Khổ phổ biến, khó chia phòng thoáng ngang 4 m, dài 20 m; Số tầng nên ưu tiên 6 tầng rưỡi đến 7 tầng; Đường trước nhà ô tô tránh nhau — Tóm tắt: khổ đất, số tầng và đường nên chọn

Các căn mình dẫn khách xem, chủ nhà thường lùi phía sau khoảng 1 đến 2 m theo giấy phép xây dựng. Nhờ vậy nhà gần như có hai mặt thoáng và có chỗ làm thang thoát hiểm.

Tự kiểm chứng tiền thuê, đừng lấy số trên tin rao

Con số trên tin rao và con số thật nhiều khi khác nhau. Có ba việc nên làm:

Xin hợp đồng thuê của từng phòng và sao kê 6 đến 12 tháng gần nhất.
Hỏi rõ đây là số khoán hay số tự vận hành. Bên thuê lại cả tòa thường chỉ trả khoảng 70 đến 80% giá phòng.
Hỏi giá thuê từ người đang ở, mỗi loại phòng ít nhất một người.

Ở một tòa 18 phòng tại Gò Vấp, mình đi hỏi thẳng người thuê rồi cộng lại, ra khoảng 125 triệu mỗi tháng. Nếu lấy 18 phòng nhân 5 triệu cho nhanh thì chỉ ra 90 triệu. Nếu lấy 18 nhân 8,5 triệu là giá phòng cao nhất thì ra hơn 150 triệu. Cả hai đều lệch.

Bảng tóm tắt ba cách cộng tiền thuê cho ra ba con số: Lấy 18 phòng nhân 5 triệu 90 triệu; Hỏi từng người thuê rồi cộng lại khoảng 125 triệu; Lấy 18 phòng nhân 8,5 triệu hơn 150 triệu — Tóm tắt: ba cách cộng tiền thuê cho ra ba con số

Nguyên tắc của mình

Chủ nhà nói có mà không đưa được giấy thì mình tính là chưa có.

Soát giấy tờ và phòng cháy trước khi đặt cọc

Bộ hồ sơ cần xem gồm sổ, giấy phép xây dựng, bản vẽ và hồ sơ điện nước, hợp đồng thuê, giấy tờ phòng cháy, hồ sơ thang máy. Giấy phép xây dựng dùng để so số tầng được phép với số tầng thực tế.

Ở TP.HCM, nhà xây để bán phải hoàn công rồi mới sang tên được. Với người mua, đây là điểm lợi: tài sản trên đất được ghi nhận trên sổ và nhà khó xây sai phép.

Về phòng cháy, hãy đi một vòng từ tầng một lên để xem thiết bị có thật và có hoạt động không: máy bơm, tủ báo cháy, đầu phun, cửa ngăn khói, lối thoát hiểm. Chủ nhà đã trang bị đủ thì mua yên tâm hơn, thiếu thì bạn phải tính chi phí bổ sung vào giá mua.

Hai cánh cửa thép sơn xám có ô kính và tay co tự đóng ở tầng trệt một tòa nhà — Khi đi xem, hãy nhìn tận nơi cửa thép, lối thoát và thiết bị phòng cháy (ảnh minh hoạ một tòa ở Gò Vấp)

Tính dòng tiền trên đúng cách vận hành rồi mới trả giá

Chọn cách vận hành nào thì tính dòng tiền trên đúng cách đó. Khi khoán, lấy mức khoán chứ không lấy giá thuê cao nhất.

Từ tiền thuê thật, trừ tiếp trống phòng, bảo trì, chi phí vận hành và thuế cho thuê. Sau đó định giá ngược: với số tiền thuê này, trả bao nhiêu thì đạt tỷ suất mình muốn.

Lúc lãi suất cao, người mua có quyền thương lượng. Hãy hỏi chủ đã giảm bao nhiêu và còn thương lượng được không.

Nghĩ tới ngày bán ngay từ lúc mua

Khi mua, hãy tự hỏi luôn: sau này ai sẽ mua lại căn này của mình, và họ có đủ tiền không.

Những tòa mình bán nhanh nhất thường quanh 20 đến 25 tỷ, vì người có khoảng 10 tỷ tiền mặt thì nhiều và họ vay thêm được khoảng 10 tỷ. Lên đến 35, 40 tỷ thì số người mua được ít hơn hẳn.

Chuẩn bị hồ sơ để bán nhanh, và cách nghĩ về chuyện bán có lỗ hay không, mình viết ở bài căn hộ dịch vụ có bán được không.

Bảy bước tóm tắt trong một bảng

Bảy bước trên có thể gom lại thành bảng để bạn mang theo khi đi xem nhà. Cột cuối là dấu hiệu nên dừng lại hỏi thêm.

Bước	Việc phải làm	Cần có trong tay	Dấu hiệu nên dừng
1. Mục tiêu và vốn	Chốt mua để làm gì, bao nhiêu vốn tự có	Số vốn tự có, mức vay dự kiến	Người chưa có kinh nghiệm mà vay hơn 30% giá trị tài sản
2. Chọn quận	Chọn theo người thuê, không theo tin đồn	Biết ai thuê ở khu đó	Chọn khu mà không biết ai sẽ thuê
3. Khổ đất, số tầng, đường	Ưu tiên khoảng 100 m², ngang 5 đến 7 m	Đường ô tô tránh nhau, xây được 6 tầng rưỡi đến 7 tầng	Khổ ngang 4 m dài 20 m, khó chia phòng thoáng
4. Kiểm tiền thuê	Hỏi từng người đang thuê	Hợp đồng từng phòng, sao kê 6 đến 12 tháng	Chủ nhà nói có mà không đưa được giấy
5. Giấy tờ, phòng cháy	Đi một vòng từ tầng một lên	Sổ, giấy phép xây dựng, hồ sơ phòng cháy	Số tầng thực tế không khớp giấy phép
6. Dòng tiền rồi mới trả giá	Tính trên đúng cách vận hành	Mức khoán hoặc tiền thuê thật	Tính trên giá phòng cao nhất
7. Đường bán lại	Hỏi ai sẽ mua lại	Tầm giá nhiều người mua được	Giá lên 35, 40 tỷ, số người mua ít hẳn

Không bước nào cần đến may mắn. Cả bảy đều là việc bạn có thể làm trước khi đặt cọc.

Ví dụ tính một tòa từ giá mua đến tiền thực nhận

Để thấy các bước nối với nhau thế nào, mình tính một tòa ở Phạm Văn Chiêu, Gò Vấp: 15 phòng, giá 15,9 tỷ, thu 85 triệu mỗi tháng theo số trên trang bán. Đây là ví dụ minh hoạ cách tính, không phải cam kết lợi nhuận, và bạn cần hỏi lại giá hiện tại.

Giá vốn thật: mình cộng khoảng 2,5% thuế phí vào giá mua. 2,5% của 15,9 tỷ là khoảng 400 triệu, ra giá vốn khoảng 16,3 tỷ. Chưa tính tiền sửa chữa hay làm thêm phòng nếu có.
Tiền thuê gộp: 85 triệu nhân 12 là 1,02 tỷ một năm, tức khoảng 6,3% trên giá vốn.
Thuế cho thuê: doanh thu cho thuê từ 1 tỷ một năm trở xuống không phải nộp. Trên 1 tỷ thì nộp 5% GTGT trên toàn bộ doanh thu và 5% thuế thu nhập cá nhân trên phần vượt 1 tỷ. Tòa này thu 1,02 tỷ: GTGT 51 triệu, thuế thu nhập cá nhân 1 triệu, cộng 52 triệu. Còn lại 968 triệu một năm, tức khoảng 5,9% trên giá vốn.
Trống phòng và bảo trì: mình trừ ít nhất 5 đến 10% doanh thu cho những lúc phòng chờ khách mới và khoảng 5% cho bảo trì. Trừ ở mức thấp nhất, 5% cộng 5% của 1,02 tỷ là khoảng 102 triệu, còn lại khoảng 866 triệu một năm, tức khoảng 5,3% trên giá vốn.

Bảng tóm tắt tòa 15,9 tỷ tính từ giá mua đến tiền thực nhận: Giá vốn, cộng khoảng 2,5% thuế phí khoảng 16,3 tỷ; Tiền thuê gộp một năm 1,02 tỷ, khoảng 6,3%; Sau thuế cho thuê 968 triệu, khoảng 5,9%; Sau thêm 5% trống phòng và 5% bảo trì khoảng 866 triệu, 5,3% — Tóm tắt: tòa 15,9 tỷ tính từ giá mua đến tiền thực nhận

Từ 6,4% trên giá mua, con số sau khi tính hết còn quanh 5,3%. Đó là lý do mình luôn tính ngược từ tiền thuê thật rồi mới trả giá, thay vì tin tỷ suất ghi trên tin rao.

Nếu có vay thì tính thêm. Lấy ví dụ khoản vay 5 tỷ ở lãi 12% một năm: tiền lãi 50 triệu mỗi tháng, chưa tính trả gốc. Tiền thuê thực nhận của tòa này khoảng 80,7 triệu, tức tiền lãi đã chiếm khoảng 62%. Vì vậy người chưa có kinh nghiệm mới nên vay dưới 30%.

Chi phí ngoài giá mua, từ thuế phí, làm thêm phòng, phòng cháy đến nội thất, mình tính chi tiết ở bài chi phí đầu tư căn hộ dịch vụ.

Ai nên đầu tư căn hộ dịch vụ và những sai lầm hay gặp

Ai hợp

Người muốn có sinh hoạt phí hằng tháng để dưỡng già, lo việc học cho con hoặc phụng dưỡng bố mẹ.
Người đang kinh doanh, muốn chuyển một phần lợi nhuận thành tài sản tạo ra tiền.
Người đang có nhiều nhà, nhiều đất nhưng tháng nào vẫn phải tự kiếm tiền trang trải.

Ai chưa nên

Vốn chỉ có 2 đến 3 tỷ mà định vay phần còn lại để mua tòa 15 đến 20 tỷ.
Chỉ quan tâm tăng giá nhanh để bán lại trong thời gian rất ngắn.
Chỉ hỏi tỷ suất 10 đến 15% mà bỏ qua rủi ro.

Sáu sai lầm hay gặp

Vay quá tay: khoản trả nợ hằng tháng không nằm gọn trong tiền thuê.
Tin con số trên tin rao thay vì hợp đồng và sao kê.
Tính tỷ suất trên giá phòng cao nhất thay vì mức khoán hoặc tiền thuê thật.
Quên chi phí ngoài giá mua: thuế phí, phòng chờ, phòng cháy, nội thất.
Mua theo tên gọi mà không xem tòa cũ hay mới, đủ hay thiếu phòng cháy.
Mong tăng giá nhanh. Giá đất TP.HCM gần như đi ngang trong 5 đến 6 năm qua, nên mình tính dòng tiền là chính.

Nếu bạn còn đang phân vân có nên bỏ vốn hay không, đọc bài có nên mua căn hộ dịch vụ trước khi đi xem tòa nào.

Muốn áp bảy bước này vào một tòa cụ thể?

Mỗi tòa trong danh sách căn hộ dịch vụ TP.HCM đang bán đều ghi rõ quận, số phòng, giá và tiền thuê để bạn tự soát. Bạn vào nhóm Zalo kho nhà Hồ Chí Minh để xem thêm các tòa đang bán kèm giá và tiền thuê thực tế.

Vào nhóm Zalo kho nhà HCM

Hoặc theo dõi và nhắn tin cho mình trên Facebook.

Câu hỏi thường gặp

Đầu tư căn hộ dịch vụ ở TP.HCM nên bắt đầu từ quận nào?

Muốn ổn định thì chọn các quận trung tâm. Muốn vừa có dòng tiền vừa có dư địa tăng giá thì xem Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú.

Khổ đất nào làm căn hộ dịch vụ là đẹp?

Khoảng 100 m², ngang từ 5 đến 7 m, đường ô tô tránh và xây được 6 tầng rưỡi đến 7 tầng. Khổ ngang 4 m dài 20 m khó chia phòng thoáng.

Làm sao biết tiền thuê chủ nhà đưa là thật?

Xin hợp đồng từng phòng, sao kê 6 đến 12 tháng, rồi hỏi giá trực tiếp người đang thuê, mỗi loại phòng ít nhất một người.

Nên vay bao nhiêu khi mua tòa căn hộ dịch vụ?

Người chưa có kinh nghiệm nên vay dưới 30% giá trị tài sản. Người đã từng vận hành nhà cho thuê và có thu nhập tốt mới nên vay quanh 50%.

Đầu tư căn hộ dịch vụ cần bao nhiêu vốn tự có?

Tùy tầm giá. Có 10 tỷ, bạn có thể chọn tòa 10 đến 15 tỷ để hạn chế vay, hoặc 15 đến 18 tỷ có vay. Ngân hàng thường cho vay được khoảng một nửa giá mua.

Tính tỷ suất khi đầu tư căn hộ dịch vụ thế nào cho đúng?

Lấy tiền thuê thật một tháng nhân 12 rồi chia cho giá vốn, tức giá mua cộng khoảng 2,5% thuế phí. Sau đó trừ thuế cho thuê, 5 đến 10% doanh thu cho trống phòng và khoảng 5% cho bảo trì.

Đầu tư căn hộ dịch vụ có phải nộp thuế cho thuê không?

Doanh thu cho thuê từ 1 tỷ một năm trở xuống thì không phải nộp. Trên 1 tỷ thì nộp 5% GTGT trên toàn bộ doanh thu và 5% thuế thu nhập cá nhân trên phần vượt 1 tỷ.

Ở xa có đầu tư căn hộ dịch vụ ở TP.HCM được không?

Được, nếu có đơn vị vận hành tin cậy tại chỗ. Khi cho một đơn vị thuê lại cả tòa, bạn chỉ làm việc với đúng một đầu mối.

Bài viết liên quan

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Các con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính, có thể khác thực tế của từng tòa nhà và không phải cam kết lợi nhuận.